先来看一下，我2022年写的，关于老黄埔的定位。
老黄埔的市场是可以分为3级的：
第一阶段：已经没前景的
整个黄埔的第一批电梯楼，包括金逸雅居、悦涛雅苑、天虹花园、黄埔花园A区B区。
万科城市花园1期、黄埔雅苑，以及一众楼梯楼，诸如骏鸿花园之类的，还有怡港花园、怡园小区。
这一类小区，已经没有了前途，你要做的是赶紧、下一秒就要出掉，然后甩掉这些烂茶渣。
第二阶段：3-5年后没前景的
这个阶段的小区，包括黄埔花园G栋E栋之外的，金碧领秀、君和名城、万科城市花园2期、万科金色悦府这一些。
这个楼盘和小区呢，未来3-5年还可以，还可以在市场上有水花，能撑个几年。
第三阶段：5-8年内还能耐打的
这个阶段的楼盘是哪些呢， 刚交楼的麓山府、以及正在销售期的富颐华庭、城市之光、保利学府里，这几个楼盘。
这些楼盘要不刚刚交楼，要不处于销售的中后段，产品、户型、配套、物业、学位都是在线的
他们才是老黄埔的未来，才是老黄埔5-8年最耐打的。
你同意不？
东苑属于第一个阶段，泰景花园属于第一个阶段，丰逸尚居属于第一阶段。
东港花园属于第二阶段，悦时代花园属于第二阶段，东城华庭第一阶段。
以上全错！
现在是2024年11月份，也仅仅是2年半的时间，市场就发生了天翻地覆的变化。
昨天去看了华润地产，在老黄埔的旧改项目，新溪村旧改，华润黄埔润府。
面积在86-115平，以刚需上车为主，目前还没有正式对方开放售楼部，以及板房，不过我先睹为快了。
看完之后，我索然无味，竟然在售楼部坐了10分钟，啥都没干，一直感叹老黄埔怎么了？
老黄埔是不是病了？做产品千篇一律，学铁商标配之后，每个项目大差不差的没有亮点。
不管是一手市场，还是二手存量市场，血雨腥风，短兵相接，你死我活。
极致内卷，极致内卷，极致内卷。
关于老黄埔，这两年以来的变化，我是历历在目。
整个老黄埔的市场的格局，是随着，文冲的旧改项目，万科城市之光的入市而改变了呢。
虽然城市之光不是新规产品，没有保利中央公馆以及后续的得房率100%的好，但城光还是开启了一个时代。
“学铁商”，这一名词的代表就是万科城市之光，大园林大社区，万科品牌及万科物业，我们把城光看作老黄埔的六边形战士，一点都不为过。
只是，后面的事情发生了变化，这一变化就是新规之下的，户型产品使用率100%起，以及供应的无限量。
未来方洲来了，中建海丝城来了，华润黄埔润府来了，改善到豪宅的英广瑧荣府来了，珠江村旧改的也来了。
加上销售期正当时的，保利中央公馆，富颐华庭，甚至隔壁天河的，珠江花城、华润天河润府。
还有往东，来到庙头的双子座，招商臻珑府，越秀星航TOD，以及夏园这边370万方的万科黄埔新城，真正的巨无霸。
还没完呢？黄埔新城对面的，黄埔南岗的广海局项目旧改项目，也是一个巨无霸。
两只手都数不过来的，10来个楼盘在销售，作为任何一个项目的营销总，都要简直气炸。
下面，我贴一下华润黄埔润府的户型图，你来看看，这个据称100%使用率的户型，放到市场上，耐不耐打？
老黄埔，这个区域，作为市区的一个刚需+改善的一个补充，还是不错的。
在这个层面，跟番禺万博，汉溪长隆在功能上是相似的，作为市区的一个有力的补充。
但，仅仅是老黄埔内部的选择，选筹，也是坑很多的。
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