我看了140%使用率的四代宅,有话讲

楼市   2024-12-16 17:26   广东  

今天周一,没有闲着,中午就往南沙跑了一趟,去看广州的第一个使用率140%的项目。

也就是,所谓的住宅第四代,四代宅。

招商林屿境。

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1、项目基础信息

今天作为自媒体开放日,这个周末销售中心正式对外开放,预计元旦开盘销售。

占地3.1万平,建面7.8万平,容积率2.5,7栋住宅,小高层。

82平、110平、125平,3个面积段,共计806套。首推2栋楼王单位,1#、2#,158套。

从销售物料,到现场展示,唯独记得住的是,那6个字。

超新规四代宅。

2、项目区位和价值判断

项目位于南山区,横沥岛,也就是所谓的金融岛,板块。

距离地铁18号线站,横沥站,500米,算是地铁配套的楼盘。

项目南侧的中山大学附属第一(南沙)医院,已经营业,包括周边的商业配套也在陆续完善。

地理位置上,还算不错,紧挨着金融岛的第一楼盘,湾区金融城项目,独享岛内的城市配套。

算是南沙的热点板块,成熟板块,加上第四代产品力的渲染,应该有不错的市场卖点。

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3、产品价值和价格

在一个刚需的市场范围内,140%的高使用率的产品,确实是很能吸引眼球的。

做到140%的使用率,无非就是把阳台做大,同时,采用错层的分布。

使得阳台的层高达到6米的高度,从而不计阳台的面积,全部算作赠送,这一招确实狠。

但,并不新鲜,这个手法在深圳,2008-2015年的产品,都是这么玩的。

现场开了两个异地板房,110平和82平,空间尺寸上还算可以,但也没有那么的惊艳。

可能跟当下板房还是施工,现场乱糟糟的情况有关,同时,也跟招商这个开发商的水平和打造有关。

现场的吹风价格在3万左右,这个价格也只是吹风价格,如果真的是3万,那可能还是偏高的。

隔壁湾区金融城,也就卖2.4-2.6万之间,加上高使用率的因素,也不至于要卖到3.0万,毕竟湾区金融城的位置更好,楼下就是地铁口。

4、高使用率产品的看法和点评

我有一个说法,还是很经典的:修改使用率,或者叫改变整个建筑规划设计的标准,相当于修改了建筑界的宪法。

这是一件极其要谨慎,极其要小心的事情。

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广州楼市又要变天了,天冷了。

备受争议的一手新盘,户型超新规,即将收紧。阳台占比(住宅套内半开敞空间半计容的比例),将强控不超过20%。

广州已经开会明确了对于高使用率的项目,要进行严格的限制。

ZF认为这是变相降房价,对于当下的一二手,都相当不利。后续上线的新地块,很难再通过25%-30%阳台占比,来提升得房率了。

那面粉厂地块,琶洲三兄弟,怎么样呢?这批超130%,甚至是140%得房率的“超新规”产品,即将成为绝唱。

不断提升户型的高使用率,这个事情,兼职就是一颗老鼠屎,坏了一整锅汤。

对于二手,直接被刺,周边都是超过100%的新产品,二手的交易直接被干残。

在卖的一手,隔壁的使用率是108%,你的使用率是85%,甚至90%,100%都不一定日子好过。

开发商,这一块地的使用是108%,说不准隔壁不远处的地,拍卖的时候使用率赶到130%,你说你还有那么大的激情去拿地吗?

还有,对于买新房的购房者来讲,那我等等呗,今天看的108%,说不准明天,后天就等到了130%的使用率,说不好后面还有140%的新项目呢。

所以,二手、在售新房、开发商、购房者,都是“高使用率”这个事情的受害者,这叫牵一发而动全身。

真的不知道ZF是如何规划和策划这件事情的,所以。全世界都是一个草台班子咱们的ZF也是一个草台班子。

“草台班子”这件事,在广州新盘的规划上,表现的淋漓尽致。

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END

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锤哥看楼市
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