写在开头：
上上周跟一个很好的朋友，来自重庆，大家在一起互动交流商业模型，商业模式。
他从另外一个角度提出了看法。
凡是特别卷的地方和事情，都不值得再做。
啥叫卷，比如你已经掉进了一个狼窝，你要做的肯定不是与狼共舞，也不是拼死搏杀的打败狼。
而是，想方设法的从这个坑里逃出来，看到更多的天地和可能性。同时，永远向有结果的人学习，因为结果不会骗人。
意向，意淫，自己琢磨，才是最大的骗局。
你看，买房其实也是这么个道理，是不是，咱们仔细的想一想。
如果你要买一套，保值增值的房子，那么不管政策如何变化，其中最核心的就是，一个城市，一个区域的房子的供给和需求。
一切的一切，都是供需关系决定的，今天给大家分享4个思考点。
1、官宣，140平以下，首套二套统一1%
来了，来了，来了！
首套面积≤ 140m²契税1%，首套面积＞140m²契税1.5%。
二套面积≤140 m²契税1%，二套面积＞140m²契税2%。
2、深圳10月份房价上涨了5%，你信吗？
上个月，深圳一手新房成交11911套，打破了深圳过去19年的月度成交记录。
19年前，深圳一手成交11417套，历史就是特码的用来打破的。
看回广州，截至10月底，二手成交16005套也是一个令人乍舌的记录，诞生了。北京的二手这个月也突破了2.5万套，上海也是。
自9月29日以来，北上广深的成交就一直劈里啪啦的响个不停。不管是一手，还是二手，一线城市的温度，正在以迅雷不及掩耳盗铃之势成气候。
这还不算完，下个月11月份，一开始，就是美国选举，以及咱们的应对措施。
截止到今天，咱们已经知道特朗普上台了，而且大水也累计放了12万亿。
从咱们从事房地产以来，就没有遇见过这么多的大事，大势，以及周期。可以说，中国的房地产的，从2024年“金九银十”就开启了新一轮的周期。
确信无疑，确切无疑，坚定无比。
可以说，广州最难的时刻过去了，最艰难的9月份过去了。
而且，后续还有，还会有其他的政策在路上，比如豪宅税的减免，这个政策其实是可以直接让豪宅起飞的。
有时候想想，刚需真的是无奈。
咱们这片土地上，楼市向来大起大落、非跌即涨，从未有“稳”字之说，也从不给刚需一点反应时间。
还有，十月之后，法拍市场变天了。深圳的，深圳宝中某个小区的一套法拍记录，令人唏嘘。
9月19号，以2400万起拍，无人报名，流拍了。10月11号，再次以2400万起拍。
22个人报名，竞拍33轮，最终以2736万成交，溢价336万。
还有，继续，深圳香蜜湖壹号的一套法拍记录，同样令人唏嘘。9月24号，以4940万起拍，只有一个人报名，但没出价，最终流拍。
10月12号，再次以4940万起拍。7个人报名，竞拍56轮，最终以5502万成交，溢价562万。
事实上，深圳的二手市场已经跟着起势了。
香蜜湖外围侨香村，89㎡户型国庆前成交价800万，现在900万+。宝中海纳公馆，89㎡户型国庆前成交价900万，现在1000万+。
南山华润城一期，89㎡户型，9月中，最低成交980万，国庆前成交价1050万，现在1200万+。
以上，全是成交价。
国庆前后，深圳核心代表盘的二手成交价涨幅超过5-10%。以上，就是国庆前后“价的变化”：也就涨了区区5-10%。
对！就10%！偏偏这10%，就足以构成“空翻多”。
看看那些带着父母、抱着小孩、推着婴儿车的人们，你就知道核心主力还是刚需、刚改和自住客。
他们为何在此刻集体进场？难道因为救市政策？不！因为恐慌，对区区10%的恐慌！楼市中一向对价格最敏感的不是投资客，而是空头和刚需。
只要价格稍微涨一点，哪怕就涨10%，他们就会动摇、投降、进场。
生怕晚一点，一年的工作就白忙。中国的房地产，是一个政策市，是一个周期市，此时此刻，明确就是。
看看咱们的大广州，珠城10月成交76套的荣枯线，天河北120套，天河公园+华景，妥妥的50-60套，都是一套一套砸出来的真实的交易。
不欺骗自己，不麻痹自己，永远在市场的一线感受市场的温度。
3、思考一：买房到底买的是什么？
房地产，无论市场怎么演变和迭代，无论政策如何多变，以及激昂，怎么发展。
都会遵循：城市-板块-楼盘这个就像做生意，城市代表着，你在哪个国家做生意。
板块，代表着你生意的赛道，医美？地产？身心灵？
楼盘，代表着你的公司，团队和组织力。
显然，城市等级和等级的不同，确实是实实在在存在的，上海、北京、深圳的能级，就是比咱们广州高。
广州的就是，比重庆、成都、杭州要高，不管你GDP怎么发展，那也只是数字上的对比，仅此而已。
但，这个问题是有价值的，比如广州和深圳，珠江新城的板块势能，是弱于深圳深圳湾的，但至少也不弱于科技园和蛇口。
比如广州的琶洲板块，也强于杭州的南星桥，成都的天府新区。
你看，历史是用来借鉴的，是用来对比的，所有的好坏，优劣，都是对比之下的自然结果。
突然就想得到了梁宁老师的，“点-线-面-体”的理论，真的很经典，不仅适合房地产，也适合所有的创业和赛道。
一个点，一定是位于某一条线上，而这条线一定是在一个面上的，而面一定是在一个立体的空间里的。
举个栗子。
中海花城湾的123-133平的户型，着属于一个点的问题，这个点位于一条线上，这条线就是中海花城湾这条线。
而中海花城湾，这条线，就位于珠江新城这个板块上，这个面上，那体呢？体就是广州整座城市，以及一线城市的房地产整体市场。
所以，我们每个人，都看看，自己的房子，处于什么点？什么线？什么面？什么体？
同样道理，你所在的公司，所在的行业，处于什么点？什么线？什么面？什么体？
穿过迷雾，看到本质，那种通透的感觉，令人清奇和欣慰。
4、思考二：琶洲及金融城拍地，一日进账80亿，4块核心地块的市场预测
在10月底的这个时间节点，这个重要节点，市区的地，又一次冲到了最前沿。
金融城核心区的地块，最终被珠实、华润置地、广州城投、南沙交投联合体以总价16.05亿元。
天河金融城东区AT091415地块，扣除配建，楼面价约为47115元/平。
未来售价至少7-8万，甚至冲击9-10万。
琶洲南区三宗宅地也风光出嫁，保利以59亿的总价成功摘得，楼面价约4.3万/平左右。
加上以前的保利天悦，以及整个琶洲的情况，保利成了琶洲最大的地主，琶洲新城=保利新城。
这四块地，未来的产品定位，一定是改善-豪宅的定位的，地理位置、周边产业、客户群体，决定了的。
好，咱们回头再看看，上个月月底拍卖的面粉厂地块，也是保利这个老6来操盘。
粉面厂地块的户型面积为，190，210，320，400，630，一定是汇悦台的半围合式的布局。
一定是户户望江，中小户型的位置在里面，大户型在最外面，视野开阔面最好的位置，给到了400平，630平。
如果这个户型面积段，最终落地了，那么这个项目的想象力就具备了。
项目的初步风吹均价15万，可预以计190，210这种低楼层的就是这个价格区间甚至13左右能上车。
320往上走的要16，17万，总价5000-6000万起步，630方的妥妥的套套1.2-1.3亿。
所以你看，3000万起的盘子，就这么诞生了，要好户型，得5000万。
针对这几个项目，地块的情况，也展望一下未来。
2025年，市区的房地产，也一定是改善、豪宅年，海珠天河至少6-8个这样类似的项目。
1-2年前开盘的保利天瑞，和樾府，因为赶上了地产周期下行期，所以价格上很难受。
但琶洲和金融城的这几个地块，以及面粉厂地块，终于赶上了好日子。
市场的势在这里，所以在单价上，还是值得期待的。
过去3-4年，广州有两个项目运气好到爆。
一个是黄埔的万科城光，一个是番禺的和樾府，市场最好的时候，赶上了项目的开盘销售期。
所以，一手项目的入市时机和当下的市场，还是很关键，这个就是命。
所以你看，未来1-3年，市区年，改善年，豪宅年，一定是广州市区的主要特征。
当然了，还有分化，尤其是一些产品力不行，物业不行的二手，可能就要被淘汰了。
大浪淘沙，势在必行。
同时，在2024年的第四季度，我们都终究迎接资产年，外部环境，内部环境都已成型。
今天，联想起昨天的拍地，以及最近的思考，送给你们。
-END-
我是锤哥，创业15年了，深耕地产行业至今也有15年。
现在在做一家针对个人和家庭买房的管家公司，美宅PLUS，她是广州最早的管家公司，至今运营也有6年了。
自成立以来，累计咨询15000名客户，累计帮助1900名客户在广州、深圳、东莞、佛山成功买房。
目前锤哥团队，推出了2024年的尊享、尊奢、尊贵的3大会员体系，涵盖一手、二手、金融等层面。
唯一的目的，就是给咱们的会员提供，炸裂的有价值的东西。我一直坚信，照顾好近的，远的自然就会来。
这个也是我提出2024年3大会员体系的初衷，通过“照顾好”近处的会员VIP和SVIP，来使得更多人收益。
在买房路上，少踩坑不踩坑。
这是我的个人微信号。
