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东京新建、二手公寓的最新行情！谁还在买价格飞涨的房子？

创业 2024-12-14 10:02 日本

首都圈新建公寓行情

首先，我们来看看2024年10月的首都圈新建公寓市场。2024年10月度的新建分让公寓销售户数比去年同月增加23.4%，为1,833户。签约率为83.3%，自2015年11月以来首次超过80%。

这与当日售罄的“THE TOYOMI TOWER MARINE & SKY”等需求旺盛的物件有关。

另外，首都圈新建公寓的1户平均价格为9,239万日元，与去年同月相比，上涨了2672万日元。与去年同期相比，平均价格上涨率连续3个月超过1成。

东京23区供应816户，供应份额占44.5%。平均价格为1亿2,940万日元，比去年同月上涨48.6%。东京23区的供应份额比2024年9月大幅增加，也大幅推高了首都圈新建公寓的平均价格。

2024年10月首都圈新建公寓价格

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向　2024年10月」）

销售库存4,829户，比上月末减少196户，与去年相比略有增长。

首都圈新建公寓的各地区销售情况如下表:

出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年10月」）

从各区的平均价格来看，东京23区为1亿2,940万日元。东京首都圈为6,445万日元，神奈川县为6,783万日元，埼玉县为5,760万日元，千叶县为5,843万日元。东京23区增加了36.1%，神奈川县、埼玉县、千叶县也增加了15%以上。

当天售罄的是推迟销售的 “THE TOYOMI TOWER MARINE & SKY ”的第一期，正好是在 HARUMI FLAG SKY DUO销售结束之后。尽管平均价格为 1.4471亿日元，但所有单位的平均申请倍数为 4.6 倍，最高倍数为 18 倍。

由于地价和建筑成本不断上涨，购置新公寓用地极为困难，因此公寓单位的供应数量仍然受到限制。新建公寓的价格很可能会居高不下。

下面的图表显示了过去5年间首都圈新建公寓价格（平均价格）和签约率的变化。近几个月，签约率持续低于70%，但如上所述，受售罄房屋的影响，大幅回升至83.3%。

過去5年間の首都圏の新築マンション価格（戸当たり平均）と契約率の推移不動産経済研究所の市場動向データをもとに編集部が作成

首都圈的二手公寓行情

2024年10月，东京都内签订的二手公寓合同数量同比下降5.9%，为3,092 套，连续第四个月同比下降。签约价格同比下降0.5%，为4739万日元。签约平方米均价为75.16万日元，同比增长 0.8%。这是连续第 54 个月签约平方米均价超过去年同期水平。

另外，2024年10月的新登记物件的平方米单价为81.31万日元，比去年同月上升12.7%。与上月相比，新登记房产的每平方米单价也上涨了 3.2%，表明价格看涨的销售量有所增加。

2024年10月首都圈的二手公寓价格

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチサマリーレポート 2024年10月度」）

2024 年10月新登记房产数量为16,698套，同比下降2.0%。存量房数量为 45888套，同比减少0.9%，但连续第三个月环比增加。　

下图显示了首都圈二手公寓价格在过去五年中的变化（签约平方米价格和库存平方米价格）以及库存数量。库存套数一直保持在45,000 套左右。

公益財団法人東日本不動産流通機構の市場動向データをもとに編集部が作成

下面来看一下各地区的二手公寓动向。

首都圈二手公寓成交单价（2024年10月）

（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチサマリーレポート 2024年10月度」）

市中心和周边地区的市场动向明显分化，市中心价格不断上涨，房产供不应求，而周边地区的需求相对于房价而言却很有弹性。

从平方米签约价格来看，虽然东京23区的签约价格上涨，但东京都、神奈川县、琦玉县和千叶县的签约数量与上月相比却在下降。东京23区的签约数量同比大幅下降了11.7%。横滨和川崎的合同数量也同比下降了-12.8%。

从首都圈的签约情况来看，都心3区的成交数量同比去年下降了30.2%。签约均价为 1.1455 亿日元，同比增长 24.3%，达到历史最高水平，房产选择似乎变得更加严格。

城西地区（新宿区、涩谷区、杉并区、中野区）的情况也是如此，成交件数同比减少9.8%，但每平方米签约单价同比上涨了 19.4%，达到 146.22 万日元。价格也更加强劲，同比上涨 18.2%，达到 7,568 万日元。

在埼玉县、千叶县、神奈川县，二手公寓的平均成交价格仍然很合理，埼玉县4,023万日元，千叶县总武地区（市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市）为3,363万日元，川崎市4,839万日元。一些地区出现了部分下降，与东京中心地区有明显差异。

谁在购买新房和二手房？

新公寓和二手公寓的价格都在上涨，但购买人群却越来越多样化。主要购买人群是日本国内富裕阶层、夫妻双职工的实力派夫妇。此外，将市中心公寓作为资产加以关注的外国居民的需求也非常旺盛。

据一家为台湾投资者提供房地产中介服务的公司称，东京市中心火车站附近的地段需求尤为强烈。由于台湾的房价一开始就很高，许多人似乎更看重地段而非收益。

此外，国内房地产公司购房的情况也很明显，如成为新闻的 Harumi Flag 公司。特别是在二手公寓市场，以转售为目的的购买正在扩大。许多公寓经过翻新或改建，增加了吸引力，然后推向市场，但也有一些公寓只进行了房屋清理就转售。

鉴于新公寓的价格不断上涨，一种明显的趋势是收购受欢迎的、较新的房产，然后再转售获利。事实上，截至2024年10月底，Raines上登记的建筑商-销售商房产存量已超过 1 万套，占流通存量的 20% 以上。

但是，需要留意的是，这些收购转售业者所看重的是半年到一年后的市场，而不是几年之后。随着二手公寓的购买和转售接二连三地进入市场，利润率高、变现能力强的筑浅二手公寓特别受欢迎。

但流通量大的旧耐震公寓即使进行改造，也无法打动富人的触角。

新建的塔式公寓很受买家和转售者的欢迎，也是推高价格的一个因素。中央区和港区的房价涨幅较高，可能是因为近期新建的大型公寓数量较多。

来源：日网

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