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据网上房地产数据显示，2024年12月二手房网签成交合计29711套（全口径数据包含商业、车位等）！比11月上涨约9.8%！
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再看大家更关心的纯住宅数据，12月合计成交25889套（不含商业办公车位等）。比11月上涨约8.6%，创近42个月（3年半左右）新高！![]()
重点看大家最关注的纯住宅数据，2024年全年合计网签成交纯住宅213376套，同比2023年上涨了20%！在过往10年当中处于中间水准，大概回到了2019年的水平。但近3年的上涨趋势是较为明显，保持当下的市场热度，明年我们大概率会迎来一个不错的小阳春！![]()
今天我们不做12月月报，直接来出一份2024年的年报，来看看上海二手房到底是哪些小区在大量成交？供应方面又是哪些小区在挂牌出售？价格方面，1年时间房东到底让利多少，明年价格是否企稳？备注：1、以下二手网签成交套数信息来自网上房地产，仅统计纯住宅；2、以下二手挂牌数据来自链家网；3、以下数据及结论仅供参考，不作为资产配置依据。先看近一年的月度走势，2024年在政策的引导下波动相当明显。在今年3月小阳春，达到第一个高峰，成交纯住宅17834套，然后逐步减弱。5月底沪九条新政发布，6月直接蹿升至23444套，突破2万大关。随后又逐步减弱。9月底沪七条新政发布，10月再次飙升，10-12月全部超过2万大关，最新的12月甚至超过2.5万大关，创新近42个月新高！足以说明，新政的有效性和有的放矢。当下市场的购房信心正在恢复，明年初相信也会有不错的成绩！2024年成交的21.3万套纯住宅如果按环线细分，外环为界，内外基本各占1半。其中内环内成交了25886套，占比约12%；内中环约3.6万套，占比约17%；中外环接近4万套，占比约19%。外郊环间是大头，成交了约8.2万套，占比约38.5%，以自住需求为导向，追求通勤和尺度的平衡，是当下二手买家的主流置业思路。同步我复查了近5年（2020年-2024年）各年度环线成交的占比，相比前几年，二手买家的地段略微向市中心偏移，原因可能在于房东让利后，同样预算买家够的上的地段会更好一些。浦东地大物博遥遥领先成交约4.5万套，占比约21%。郊区中闵行、宝山通勤市区有优势，成交都超过2.3万套。五个新城中，松江最火，成交约1.75万套；嘉定紧随其后，成交1.3万套。浦西中心城区中，普陀价格有优势，成交1.2万套。徐汇范围大成交约1.18万套。黄浦只有3千套，价格相对偏贵。![]()
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70-90㎡是成交最多的超过5.6万套，其次是50-70㎡超过5万套，通勤时间可控的小两房是二手买家的最爱。50㎡以下和90-110㎡的成交量差不多，大家可以想象下正态分布的模型。
140㎡以上改善大户型合计占比只有6%。预算较高的改善买家可能更偏好新房。同步来看近5年各面积段成交占比的变化，50㎡以下占比明显缩小，70㎡以上占比增加，也跟单价降低有关。
300万以下的房源成交超过13万套，占比超6成，刚需才是二手市场的绝对主流。
300-600万的房源成交合计约5.5万套，占比约四分之一。800万以上数量就比较少了，合计约1.5万套，占比仅约6.8%。同步来看近5年各总价段成交占比的变化，在200万以下段，今年比去年成交增加了1.7万套，首付的降低和宽松的信贷环境，让极刚需上车的机会大大增加！![]()
我们细分到板块，来看今年二手成交最火的前50板块：第一名是南桥新城合计5417套，基本包揽了奉贤的需求。第二名是浦东金桥，外环附近的老小区动迁房成交了很多。第三名是金山新城4664套；第四名是松江新城中部4552套；第五名是嘉定主城区4452套。6-10名分别是周康、三林、浦江、泗泾和惠南，浦东的需求仍然是较为旺盛的！![]()
最后附上2024年各区成交前20小区名单，看看你家或者你关注的小区是否上榜了吧~![]()
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截止最新1月1日链家网的挂牌数据，全上海合计挂牌107433套，连续3月下调！虽然下调的幅度较少，但至少止住了持续向买方市场倾斜的趋势。成交旺盛，下调幅度还这么少，足以说明新增的供应量（挂牌）仍然是高位。![]()
在链家网每月的新增挂牌其实分为2部分，一个纯新增一个是重新上架。我们重点来看前者，我统计了2024年每个月的纯新增挂牌房源数量，结果如下：3月之后基本上每个月都有1万以上的纯新增，在6月纯新增甚至超过1.65万套（5月沪九条新政利好买房的同时也利好卖方，大家都想趁着新政快速出货）。我把12个月纯新增的14.5万套挂牌房源也做了切分，特征如下：如果按环线细分，外环外入市挂牌的房源有67857套，占比近1半。中外环超过3.2万套，占比约22%；内中环约2.5万套，内环内约2万套。如果按区域细分，浦东是最多的，超过3.4万套，占比约23.5%；闵行也有1.8万套，占比约12%。郊区中宝山新增挂牌约1.5万套，松江嘉定新增挂牌都过万；浦西中心城区中，普陀杨浦静安徐汇都在7千套左右，黄浦只有约2.5千套。如果按房龄细分，20年以上是大头，新增挂牌7.4万套，占比超1半，老小区房东的竞争压力较大。如果按面积段细分，70-90㎡和50-70㎡是大头，合计占比接近1半，和成交的特征是相似的。如果按总价段细分，低总价的房源是主流，600万以下占比约四分之三。综合来看，2024年积极进场的房东仍是置换需求为主！![]()
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最后附上最新挂牌数据下，各区挂牌量前20小区名单，看看你关注的小区是否上榜了吧~![]()
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小胖君匹配了2025年1月1日和2024年1月1日的挂牌房源，有18020套房源匹配成功。有超过1.5万位房东选择了调整价格策略，以求快速出货！![]()
我们重点来看1.5万套降价房源，其中大盘的降幅绝对值在74万，降幅百分比约11%。![]()
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附上挂牌价降幅绝对值最大的20套房源，最多降了3000万及以上，基本都让利千万以上，幅度还是比较惊人的。附上挂牌价涨幅绝对值最大的20套房源，最多涨价300万套，上榜的都超过100万，相比降价还是比较温和的。![]()
你对2025年上海二手房市场怎么看？
成交会继续火热吗？价格会回暖吗？
欢迎文末留言讨论~
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（备注：150000名小胖看房团群友数量来自12月各微信群人数总和）
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