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上海中外环的新房都被谁买走了？！

楼市 2025-01-01 10:16 上海

前两天，小胖君陆续发布了上海2024年新房大数据报告，重点分享了上海豪宅都被谁买走了？/上海刚需新房都被谁买走了？

今天我们来聊聊均价约6-10万的改善新房。

首先，截止最新数据，2024年合计摇号197次，认购人数41668。

其中，6-10万的新房是今年上海的认购主力，共有15249组客户参与认购，占比全市约36.6%。

尤其是6-7万的单价段，今年一共有6523组认购，占到了全市全年总认购数的约15.65%。

根据统计，认购6-10万均价新房的购房者中，身份证”310“开头（上海市）的有4828组，占比总池子约31.66%。

身份证非310开头的有10412组，占比总池子约68.3%。

相比3-6万的刚需新房、10万以上的豪宅而言，6-10万的“310”客户占比更少。说明上海的改善新房主要还是新上海人在买。

更一步聚焦，其中江苏客户有2203组，占比约14.45%；安徽客户紧随其后有1307组，占比约8.57%；浙江客户第四，有1138组，占比约7.46%。

再往后数量就比较少了，山东有760组，河南有728组，江西有578组，湖北有553组。

关于热度，我们按认购人数（多次开盘合并计算）做了排名，具体如下：

排名第一的是南大的中环置地中心润府，合计1858组。

第二是浦东唐镇的安高申宸院，也有1098组。

第三又是位于南大的新盘，中环金茂府一共收获了893组认购。

第四是浦东内中环的新杨思上园，共884组认购。

第五是唐镇的浦发唐城四期，共871组认购。

认购数量前五的新房中，两盘来自宝山南大、两盘来自浦东唐镇、一盘来自浦东内中环新杨思板块。这三个区域的热度，是同价位段拔尖的存在。

第五和第六都来自闵行，第五是闵行七宝的天安1号，共863组认购。第六是早已售罄的绿城沁蘭园，共786组认购。

第七是开云湖璟华庭，544组认购（新一期认购房源目前没有公示具体人数）；第八是港城中环汇云启，509组认购；第九是高尚领域，471组认购；第十是越秀苏河和樾府，436组认购。

在这个价位段买房，客户对于地段和环线还是非常看重的。像中外环的南大、中环内的新杨思、中外环的七宝等热度都很高，外环外除了闵行的春申、徐汇的华泾、浦东的唐镇外，其他都反响平平。

我们按顺序来看。

第一名的中环置地中心润府和第三名的中环金茂府都位于南大板块，但这两个项目的客群却有很大的区别：

中环置地中心润府合计认购1858组，其中身份证“310”客群共有679组，非310来源的则有1179组，这个310占比只有约36.54%。

反观中环金茂府，合计认购893组，其中身份证310的客群有496组，非310来源的则有571组，身份证310的占比约55.54%。这在上海已经是非常高的比例。

这是因为2个盘虽然板块相同，但侧重点不同。

中环置地中心润府挨着地铁站，还有自带商业，通勤市区和日常生活都更符合市区上班的新上海人。

中环金茂府则是主打科技住宅，更偏向于品质改善，所以吸引了大量静安、黄浦、虹口等区域的改善客群。

唐镇的2个新房我们也放一起来看。

浦东的新上海人数量是全市最多的一个，所以像唐镇的两个新盘，“310”的认购人数占比均低于江苏省。

而在“310”认购人数中，这两个新房的认购人群结构是一模一样的：浦东新房>黄浦区>杨浦区。

黄浦能够排名第二的原因是，一方面是拆迁人口数量高，另外一方面是由于2号线的存在，导入了大量的黄浦居民。

而杨浦距离浦东本来就近，再加上18号线的开通，唐镇算是通勤很便捷的区域之一了。

新杨思上园与唐镇的两大新盘有些不同的是，内中环的地段还是让这个项目收获了282组的“310”客群的青睐，占比约31.9%。在浦东，这算的非常高的占比了。

天安1号的310开头客群占比约26.5%，其中徐汇区的小伙伴占比比闵行区更高。

因为在徐汇低供应和高房价的压力下，天安1号这个9号线地铁上盖新房几乎是徐汇人目前最好的选择。

绿城沁蘭园的310比例不高，只有约19.72%。

一方面是因为项目位于外环外。

另外，项目所在的区域是“规划中”的区域，从长远的角度来看，这里的未来发展会很新很潮流，但就目前来看，整体的发展并不抢眼。所以吸引的更多的是没有地域情结、更关注未来居住氛围的年轻新上海群体。

开云湖璟华庭的310的客户有125组，占比约22.98%。本区客户有64组，在浦东来说算是一个比较正常的占比。

其中，新上海人共有419组，江苏客户有85组，占大头。

港城中环汇云启与开云湖璟华庭非常相似，本区客户也只有64，比江苏的80组还少，新上海人还是占大多数。

高尚领域310的客户共有126组，占比约26.76%。其中本区域的客户有29组，静安区的客户有26组，虹口区的客户有18组。

而新上海人中，江苏共有94组、浙江有44组、安徽有33组，占比都非常高。

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