日前，上海八批次土拍圆满落幕，七副宅地全部成功出让，合计揽金约192亿！
除了风头最盛的徐汇滨江，长宁天山地块的关注度也非常高。这块地的位置很不错，距离2号线北新泾地铁站步行可达，周边的各项目配置设施较为完善，距离苏州河也不远。
最终该地块被招商&越秀联合体以总价约21.8亿，溢价率24.54%拿下。折合楼板价88495元/㎡，装修标准4千/㎡。按此估算该地块的成本可能在12-13万/㎡，最终售价可能在13-14万/㎡！
那么问题来了，14万/㎡的长宁天山新地块值得买吗？
我认为需要从3个方面考虑，分别是供应、价格和产业。具体来看：
首先是供应：长宁新房长年短缺，板块内住宅房龄较老，热度不高。
长宁是浦西中心七区中新房供应最稀缺的区域之一，我查阅了近10年长宁的宅地供应，只有3块新鲜宅地，2019年出让的中海长宁第、2022年出让的青溪名邸和2023年出让的程家桥项目。
新房供应方面，近10年长宁合计供应新房1152套，尤其是中山公园和新华路等老牌豪宅区，10年时间只供应了275和223套，板块内可选的住宅基本都是房龄偏大的小区。同时偏低的供应也让这2个老牌豪宅区的热度远远低于黄浦、徐汇。
我把所有入市新房的明细拉出，大家可以看到，与黄浦、徐汇动辄认购率400%的豪宅相比，这些楼盘的市场热度并不是特别高。
其次来看价格：14万/㎡可能是长宁中环附近新房新的天花板。
聚焦长宁中环附近，我们来看近几年入市的新房。
2019年出让的中海长宁第拿地楼板价是34100元/㎡，最终售价是8.4万/㎡。
2022年出让的青溪名邸拿地楼板价是99887元/㎡，首开洋房均价12.4万/㎡，认购率约180%。
待入市的程家桥项目，联动价11.8万/㎡。
招商&越秀新地块的容积率是2.2，大概率推出高层产品，单纯从高层业态出发，14万/㎡的价格已经是长宁中环附近新的天花板。
综合来看，市场热度偏低，价格触顶，长宁天山新地块14万/㎡的价格能站稳吗？
我认为还是可以的，理由就在第三点：
产业：长宁的产业和商业重心正在西移！
首先是产业方面，在虹桥古北之后，长宁是抓住了互联网风口的。
最出名的当然是位于娄山关路523号的金虹桥国际中心，也就是拼多多总部，是上海税收百亿楼！
另一个重点则是2号线淞虹路站附近的临空经济园区崛起。
在上世纪90年代，临空园区还是典型的江南水乡景象，彼时的古北已经一片欣欣向荣，中山公园也蓄势待发。
2010年后，依托于虹桥优势，临空经济园区迎来蓬勃发展。截止最新，园区已吸引超3千家企业入驻，集聚了联合利华、德国博世等一批国内外知名企业总部，以及爱立信、史泰博、携程网等知名信息服务业企业。俨然是长宁甚至整个西上海的产业源动力之一。
以娄山关路和淞虹路为产业支点，一东一西，长宁西正在形成一整条高端商业办公链条。
2号线娄山关路除了已成型商办，西侧还有晶耀虹桥项目。总投资约80亿元，是由铁狮门公司，新长宁集团和三菱地所共同合作开发的大型商业办公综合体项目。项目已于2023年年初开工，预计2025年建成。
2号线威宁路站上来就能看到缤谷广场，体量很大运营较为成熟，属于长宁比较知名的区级商业中心。内部的业态和门类相当丰富。
2号线北新泾站，主要有3个地铁上盖的商业体组成，分别是宜嘉坊广场、兆城馥邦汇和申亚珺悦18广场。年代比较久，能级和人气都不算太高。
2号线淞虹路站附近，依托于临空经济园区，这里是西长宁商业爆发的重点，前几年长宁ArtPark大融城开业，人气相当不错。
刚开业的上海荟聚综合体号称长宁最大商业体，总建筑面积超过43万方，包括长宁区最大的购物中心“上海荟聚购物中心”、宜家临空商场以及5栋办公楼。
整体来看，西长宁的产业和商业近几年的发展速度是非常快的。
但相应的住宅供应却不多。目前西长宁+普陀南面，算上新拍的地块也只有5个项目。
越秀·苏河·和樾府与长宁一河之隔，在2024年是普陀区认购人数最多的项目，超过1131，热度可观。
青溪名邸缺乏竞争，81组认购拿下长宁认购量第一。再加推就是和宁国府邸一样几千万的别墅了，普通人望尘莫及。
比较能期待的就是新长宁的程家桥项目，联动价11.8万/㎡。
长宁的新房供应少，此次招商越秀项目的到来无疑是雪中送炭，有产业人口和本地改善置业需求筑基，即使售价约14万/㎡，销量我仍持乐观态度。
但说回来，新地块的体量并不大，除了带动本区天山、仙霞板块二手房价格，对于北面的长风和长征可能也有不小的带动作用！
新地块周边天山、仙霞板块除了老公房，基本都是00后的商品房，房龄其实算是比较老了，天山怡景苑、天山华庭和天山星城价格都在10万左右。
仁恒河滨花园相对贵一些，挂牌价超过11万。
房龄比较新的有西郊紫薇花园，挂牌均价超过15万/㎡，但紫薇花园社区容积率较低（1.56），主打小高层产品，品质上也较为过硬，比新地块（容积率2.2）的高层贵是比较合理的。
事实上，高端产业客户对品质有要求的话，如果够不到新地块，需求外溢到长风是有可能的。
整个长风已经形成比较成熟的高端居住氛围，如今又有宸嘉综合体的商业预期，安全垫还是比较厚的，目前国浩、雅戈尔、中海等项目都有不少挂牌房源，新地块出售后可以带动多少价值，我们拭目以待！
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