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香港买房前至少要搞懂这些词（上）

2024-08-01 10:25 广东

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随着计划去香港购置房产的内地小伙伴越来越多，但香港房产与内地房产又有很多不同之处，在不了解的情况下，难免会踩坑。

为此银河港房精心策划一档香港房产科普栏目，今日上线第1期香港买房之前你应该弄懂的一些房产术语，以及香港为什么没有烂尾楼，下面就一起来看看吧。

01

地契年期

在香港，土地业权主要分为永久业权和土地租借权两类。

除了中环圣约翰教堂坐落的那块土地在1847年获批永久业权，其它的土地都属于土地租借权。

中环圣约翰教堂，图源自网络

土地租借权，就是由政府把土地租给承租人，承租人在约定的年限内使用或发展土地。

这中间就涉及地契年期的问题，一般政府批租的年期分为75年、99年及少数的999年。

多数港岛及九龙半岛的土地为75年，新界的地契租期则为99年，太古城就是拥有999年地契的典型屋苑。

香港999年地契的屋苑，来源House730

1997年，大部分新界的地契年期已满，但在《中英联合声明》中有表明，所有于1997年6月30日前期满的新界土地契约，均可以续期50年，直到2047年6月30日。

对于2047年6月要到期的房子，港府表示，将参考1988年一次性把大量在1997年到期的地契续期50年的做法，而且住宅小业主也不用补地价。

02

实用面积

香港买房计算的是实用面积，没有公摊，而内地计算的是建筑面积，有些房子公摊率高达30%。

实用面积，也就是真正自住的面积，具体包括露台、工作平台、阳台和墙身。

公摊面积，指的是公共区域面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

但是内地卖建筑面积，还是跟香港学的。1957年香槟大厦建成，成为香港第一个分层出售的房子，公摊面积的雏形自此形成。

香槟大厦，图源自网络

2008年，香港颁布法律，明文规定了实用面积的定义。

2013年港府再度规定，开发商在卖新楼盘时，必须以实用面积来定价，而二手房也必须向买家提供实用面积、建筑面积两份资料。

没有公摊，香港开发商就打起了实用面积的主意，用广东话来形容，就是发水（类似掺水的意思）。

比如使劲建露台和工作台，哪怕是不到10平的房子都要建。再就是增加墙面，导致奇奇怪怪的户型变多。

03

交房标准、关键日期、烂尾楼

在香港，买的新房都是带装修的，并且很多是带家电的。

同时，买新房一定要提关键日期，这是预计买家可以收楼的日期，一般在开发商的楼书里有写。

如果受预售楼花同意书规管的项目，发展商会在最终预计关键日期两周内向地政总署申请满意纸，而在获发满意纸后一个月内就会以书面通知买家正式交楼。

如果是非预售楼花同意书规管的项目，则发展商需在最终的预计关键日期两周内向屋宇署申请入伙纸，而发展商获发入伙纸后六个月以书面通知买家收楼。

另外，在实际建楼过程中，如果开发商延期交楼，需要赔偿买家的损失，买家也可以取消交易，具体怎么处理要按延迟的时间来定。

最后，内地这几年烂尾楼有点多，可是在香港几乎没有出现。

香港开发商在申请预售时要向政府证明两点：一是确保地价已经全部支付，二是证明有能力支付建筑费。所以哪怕开发商中途倒闭或是破产，银行也会拿钱出来补上，自然不会出现烂尾的情况。

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