金融“组合拳”支持房地产止跌回稳——房地产一揽子增量政策回顾

摘要

2024年10月17日，国新办就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企等出席会议，就有关情况分别进行汇报并回答记者提问。本文重点从金融部门有关政策支持房地产企稳的角度对本次会议进行回顾。

房地产开发贷款余额数据在2021年期间逐季度下滑，2022年以来同比恢复增长，截至2024年二季度末房地产开发贷款余额恢复至13.77万亿元，同比增速为5.11%，体现出金融机构对房地产行业的信贷支持力度正在持续加大，帮助房地产行业逐步摆脱此前的资金紧缩困境，助力房地产行业企稳复苏。个人住房贷款余额方面，该数据在2021年间由35.67万亿元迅速增长至38.32万亿元，自2022年基本维持在38万亿元左右，2024年前两个季度同比均有小幅下滑，虽然2022-2023年个人住房贷款余额维持高位期间五年期LPR有所下调，但较高的负债成本仍造成较为明显的提前还款现象。

根据中国人民银行披露的数据显示，截至2024年7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，而同期新发放个人住房贷款加权平均利率（近几年该数据变化趋势见图3）约为3.4%，本次中国人民银行再次下调五年期LPR25个基点以及加点幅度的调整，存量房贷利率预计将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，一定程度上能够缓解提前还款现象。

2024年三季度房企融资有所好转，据同策研究院的数据显示，2024年三季度，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1314.94亿元，环比上升58.61%。具体来看，三季度40家房企债权融资金额为1233.86亿元，占总融资金额比重为93.83%。其中，债权融资方面，三季度债权融资方式包括：境内银行贷款649.66亿元，占比52.65%；公司债241亿元，占比19.53%；其他债权融资176.68亿元，占比14.32%；中期票据123.8亿元，占比10.03%；海外银团贷款42.71亿元，占比3.46%。随着金融支持政策进一步落地，房企融资规模有望继续回暖，融资成本稳步下降，房企能够进一步缓解流动性压力，保证在建项目顺利完工。

展望未来，房地产市场有望止跌回稳。从财政部近期称将发行特别国债支持国有大行补充核心一级资本等政策来看，金融部门未来对房地产的支持力度能够得到保障，金融监管机构在年内仍可能择机推出进一步的支持政策，从供给端和需求端两方面促进房地产市场止跌回稳。

正文

2024年10月17日，国新办就介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企等出席会议，就有关情况分别进行汇报并回答记者提问。为促进房地产市场止跌回稳，各部门抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，本文重点从金融部门有关政策支持房地产企稳的角度对本次会议进行回顾。

一、支持政策回顾

1. 中国人民银行相关政策

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办介绍金融支持经济高质量发展有关情况的发布会上主要宣布了下述几项政策。一是降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

二是降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中国人民银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

10月17日，中国人民银行副行长陶玲就降低存量房贷利率，统一房贷首付比例等一揽子房地产金融政策的进展情况做了相关报告。9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布了自律倡议，引导商业银行将存量按揭贷款利率降至新发放贷款利率附近，各商业银行也发布了公告。10月12日，主要商业银行发布了操作细则。预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。

统一房贷最低首付比例至15%。9月24日政策发布后，人民银行总行指导各地分行因城施策，配合城市政府迅速落实。目前，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为15%。不少城市同步调整了限购、税收等房地产调控政策，市场信心和销售都出现了改善。

对于经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策，中国人民银行、金融监管总局已经联合发布了调整通知。其中，对于经营性物业贷款管理政策还放宽了贷款用途，有助于房企改善资金状况。对于优化保障性住房再贷款政策，中国人民银行已就提高资金支持比例等政策发布通知，商业银行将于10月起申请再贷款，近期已有商业银行申报。对于支持收购房企存量土地相关政策，中国人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，中国人民银行提供必要的专项再贷款支持。

资料来源：公开资料，远东资信整理

2. 金融监管总局相关政策

本次会议上，金融监管总局副局长肖远企首先提到，在落实中央政治局会议要求，加大“白名单”项目贷款投放力度方面有以下几方面举措：

第一，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。“白名单”和城市融资协调机制建立以来已经有较好的经验与成果。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，都探索了一系列比较完整的制度体系。经研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。

第二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。金融监管总局已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。

第三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。今后商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。

对于打好房地产各项融资工具的“组合拳”，金融监管总局副局长肖远企强调，房地产融资工具很多，从银行来讲，有开发贷款（截至今年9月末，开发贷款比年初增加4000多亿元）、有个人按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款。另外有债券投资，例如金融机构可以投资房地产企业发行的债券，保险公司也可以用保险资金进行股权投资。

对于商业银行支持盘活闲置存量土地、“金融16条”和经营性物业贷款政策延期至2026年底、以及调整存量房贷利率和个人住房贷款首套、二套的首付比例等政策，金融监管总局与中国人民银行表述口径一致，各部门会形成政策合力，确保政策落地。

资料来源：公开资料，远东资信整理

二、金融支持房地产止跌回稳

1. 房地产贷款规模变化

本文统计了中国人民银行每季度发布的《金融机构贷款投向统计报告》中，自2021年调整口径后可比的房地产贷款数据。房地产开发贷款余额数据在2021年期间逐季度下滑，2022年以来同比恢复增长，截至2024年二季度末房地产开发贷款余额恢复至13.77万亿元，同比增速为5.11%，体现出金融机构对房地产行业的信贷支持力度正在持续加大，帮助房地产行业逐步摆脱此前的资金紧缩困境，助力房地产行业企稳复苏。个人住房贷款余额方面，该数据在2021年间由35.67万亿元迅速增长至38.32万亿元，自2022年基本维持在38万亿元左右，2024年前两个季度同比均有小幅下滑，虽然2022-2023年个人住房贷款余额维持高位期间五年期LPR有所下调，但较高的负债成本仍造成较为明显的提前还款现象。

图1：2021年以来各季度房地产开发贷款余额和同比增速情况（单位：万亿元，%）

图2：2021年以来各季度个人住房贷款余额和同比增速情况（单位：万亿元，%）

2. 存量房贷利率下调

根据中国人民银行披露的数据显示，截至2024年7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，而同期新发放个人住房贷款加权平均利率（近几年该数据变化趋势见图3）约为3.4%，本次中国人民银行再次下调五年期LPR25个基点以及加点幅度的调整，存量房贷利率预计将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，一定程度上能够缓解提前还款现象。而对于商业银行而言，本次降低存量房贷利率政策将使得存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距迅速缩小，但银行负债成本端随之下调，本次政策对银行净息差形成的冲击有限，且叠加提前还款现象得到一定缓解，能够留给商业银行相应的利润空间。

图3：2019年9月以来新发放个人住房贷款加权平均利率与5年期LPR变化情况（单位：%）

3. 国有大行房地产贷款支持力度

本文选取占据市场主导地位的国有六大行的房地产公司类贷款数据和个人住房贷款数据进行具体观察。从房地产业公司类贷款余额来看，国有六大行在2024年上半年对房地产业的公司类贷款余额达到了44209.69亿元，此贷款余额数据包括了对房地产业的开发贷款、并购贷款、经营性物业贷款等多种支持类型。2024年上半年，国有六大行对房地产业新增各类公司贷款支持达到3271.69亿元，体现出自2024年1月住房城乡建设部与金融监管总局建立城市房地产融资协调机制以来，国有六大行对房地产业融资需求的支持力度较大，政策落实效果较好。不良贷款率方面，截至2024年上半年末，国有六大行房地产业公司类贷款不良率加权平均值约为5%，各大行不良率均有所下降，一方面是由于国有六大行风险把控能力较强，另一方面也反映出在金融支持房地产政策力度不断加大、落实效果较好的情况下，房地产企业流动性问题得到有效缓解，房地产业止跌回稳迹象渐显。

个人住房贷款方面，2024年上半年国有六大行个人住房贷款余额减少3118.97亿元，上文提到，截至2024年7月末，存量房贷利率与新发放个人住房贷款加权平均利率差距约为66个基点，造成部分居民提前偿还房贷，再叠加新房销售疲软、新增个人住房贷款减少的影响，共同导致了个人住房贷款余额减少的情况。从不良率来看，除邮储银行以外，其他国有大行个人住房贷款不良率均有所上升，一方面反映出当前经济形势下居民端偿付能力有所下降，另一方面反映出近期房价下跌可能给杠杆较高的购房者带来较大压力。从图3中可以看出，新发放个人住房贷款加权平均利率已从2022年12月的4.26%降低至2024年6月的3.45%。2024年10月21日5年期LPR再次下调25个基点，预计未来新发放个人住房贷款利率仍会逐步下降，同时叠加统一首套房和二套房的房贷最低首付比例至15%、各类房地产限购政策的放开，居民购房需求会逐渐企稳，新房销售回暖，促进房地产库存去化。

资料来源：Wind，远东资信整理

4. 房企融资结构情况

当前的房企融资结构中，银行贷款仍旧占据主导，虽然金融支持房地产企业融资相关政策力度不断加大，但房企非银融资规模尚未全面复苏，多数民营房企融资难的问题仍旧存在。据克而瑞研究中心的数据显示，65家典型房企2024年前三季度的融资总量为3507亿元，同比下降29%。从季度表现来看，各季度同比降幅有所收窄，一、二季度分别同比下滑41%、29%，而三季度同比降幅收窄至16%，环比上升17%。债券融资成本方面，据克而瑞研究中心的数据显示，房地产企业境内外债券融资成本均有明显下降。2024年前三季度，境内债券融资成本由2023年的3.48%下降至2.96%，主要得益于发债主体多为信用资质较好的央国企以及优质民企；境外债券融资成本由2023年的8.04%下降至4.18%，但2024年境外债券发行较少，融资渠道尚未恢复畅通。

2024年三季度房企融资有所好转，据同策研究院的数据显示，2024年三季度，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1314.94亿元，环比上升58.61%。具体来看，三季度40家房企债权融资金额为1233.86亿元，占总融资金额比重为93.83%；股权融资金额为81.07亿元，占总融资金额比重为6.17%。其中，债权融资方面，三季度债权融资方式包括：境内银行贷款649.66亿元，占比52.65%；公司债241亿元，占比19.53%；其他债权融资176.68亿元，占比14.32%；中期票据123.8亿元，占比10.03%；海外银团贷款42.71亿元，占比3.46%。股权融资方面，三季度房企股权融资总额为81.07亿元，占融资总额比为6.17%。随着金融支持政策进一步落地，房企融资规模有望继续回暖，融资成本稳步下降，房企能够进一步缓解流动性压力，保证在建项目顺利完工。

图4：近五个季度房地产业信用债发行量、偿还量及净融资额情况（单位：亿元）

5. 近期政策对房企销售端的影响

房企销售端，据克而瑞数据显示，尽管近期房地产支持政策频出，但总体来看，包括北上广深在内的24个重点城市2024年9月平均开盘去化率为25%，仍旧低位运行。但长沙、杭州、合肥、武汉、重庆等地开盘去化率已初见好转。据克而瑞数据显示，10月上半月，12个重点城市新房成交面积同比增长8%，10月第二周较9月日均成交面积增长141%，其中一线城市增加227%；重点8城二手房成交套数同比增长32%，10月第二周较9月日均成交套数增长56%，京沪深增幅超80%。可见，随着近期支持政策的发酵，房地产止跌回稳迹象显现。新房交付方面，截至10月16日，据金融监管总局统计，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。这意味着未来两个半月“白名单”的支持规模还将有近2万亿。“白名单”的支持对象为具体的房地产项目，并非房企本身，申报“白名单”需要符合项目处于在建施工状态等一系列要求，能够精准高效地实现保交楼的目的。金融监管总局释放的这一信号极大提振了房企保交楼的信心，能够有效带动房企现金流回归正轨，通过打消购房者对新房是否能够按期交付的疑虑，从而促进新房销售止跌企稳。

资料来源：克而瑞研究中心，远东资信整理

三、政策总结与展望

通过本次发布会可以看出，金融监管总局和中国人民银行在推动房地产市场企稳方面已经采取“一揽子”强有力的政策措施，涵盖了存量房贷利率下调、首付比例统一、增量信贷投放等多个方面。政策的实施不仅缓解了房企的融资压力，帮助其化解流动性危机，同时也通过降低购房成本，促进居民住房需求的释放，推动市场逐步回暖。展望未来，房地产市场有望止跌回稳。从财政部近期称将发行特别国债支持国有大行补充核心一级资本等政策来看，金融部门未来对房地产的支持力度能够得到保障，金融监管机构在年内仍可能择机推出进一步的支持政策，从供给端和需求端两方面促进房地产市场止跌回稳。

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