*这是我们的第1291篇原创内容文章，敬请阅读后评论、点赞、转发。😏
步梯顶楼老复式如何卖出梦想价？！先来听听飞龙老师对本案的讲解⬇
飞龙老师：季老湿团队南京地区资深项目经理，699福利产品线负责人， 卖房大法-接口班带教老师！
历史文章：
"这房子是我高中的时候买的，那时候在青岛二中上学，住团岛，每天都要坐公交车坐好久。买了房子以后，本来欢天喜地，觉得自己就可以做豪宅顶复楼王的白富美，坐车回家的路程也少一半。
谁知整个小区都交付了，偏偏这栋楼的位置有两个钉子户，一直拆不掉。一直到高三，终于交付，然后装修，装修也花了几十万，花了蛮多心思装修。
终于住了十几天，然后就高考了。"
听着委托人娓娓道来房子的故事，我想，这也算是她的高考赠礼吧，房子见证了她考上同济，是一块风水宝地。
这次被委托代售的房子，位于青岛著名的五四广场附近的新贵都小区，这是一个2002年建成的CBD小区，青岛"金融一条街"南京路、"商业一条街"香港路等干道纵横交错，无论是当年还是现在，都是青岛中心的精品标的。
然而焦点高端盘亦抵不过时过境迁，周围新楼盘在过去的20年里如雨后春笋般建起，这个一度闪亮的小区美人迟暮，周边光鲜的大平层、电梯复式、高层叠拼带来了不小的竞争压力。
实际上，绝大多数找代售的房子，都是难卖的，这套房子的180多平大面积、顶层、老旧物业、停车难等问题，都是横亘在买家面前的阻力。
（周边环境照）
尤其是“步梯”、“顶层”、“20年楼龄”这些标签，仿佛让昔日的贵族矮了半截。
当我接手本次代卖委托的时候，这套五房三卫的复式已经在季老湿的改造小分队的操作下实现了华丽转身。
季老湿说过，7分产品，2分渠道，1分运营。本案经过专业打磨，从颜值上吊打市面上99%的房源，剩下的2分渠道+1分运营，就是代售团队的专业科技树了。
当时给出的运营方案为以租待售，但委托人更急于资金回笼，且她人在上海无法远程操作，因此直接接着使用了我们的代售服务。
什么是代售服务？
2月16号，本案的代售组组长莫良老师找到了我，让我牵头对青岛售房市场进行调研、数据采集和竞对评估，为实现委托人以梦想价格尽快成交的目标作统筹准备。
委托人最关心的其实就是三个问题：该挂多少钱？多久能卖掉？你们凭什么做到？
为了回答委托人的“灵魂三问”，经过了一个多月的走访、调查和数据分析，卖房小组协作完成了54页的《房屋出售实施方案》。
（实施方案预览图）
当时委托人的梦想价格是680万，而这个小区2年内没有任何同户型成交记录，调研的开端，我们没有任何直接参考，长达一个月的推敲中我们得出，实际上市场的价格，距离委托人的心理价位，是有一定距离的。
作为专业的代售团队，我们有义务让委托人了解真实而全面的市场情况。
向委托人陈述了方案后，在详实而周全的历史数据和推演面前，她表示理解和认可，因此3月23号开始，我们正式着手推进挂牌和带看的进程。
没想到3月份提案刚结束，青岛就因疫情而封闭小区长达一个多月，带看全面停止，这期间，市场情况在变化，因此团队每周都要跟踪500-800万标的的成交情况，并同步给委托人。
1
出售准备
我是山东人，也去过青岛，但对于青岛这个区域的了解，之前从未如此深入过。
查阅资料的时候，我留意到一组数据，2月份青岛的商品住宅存量，超过2500万平方米，是全国最高的，这对于卖房并不是好消息，它意味着购房者有很大的选择空间，大量的新房可选，要以短时定价地将这套老房推出去，我们必须要继续挖掘这套房子的更多价值。
当我沉浸其中去了解更多的背景的时候，我听到了很多有趣的故事，并对它产生了更多的好感。
比如做调研的时候，我与这个小区的邻居大姐交流，她提到在这里住这么多年，最爱周围的繁华，以及睦邻的素质，让她内心充满自豪感。
卖房日记
委托人告诉我，虽然在这里住的时间不长，但一直很喜欢在这里晒着太阳读书的感觉，以至于后来在上海定居，也选择买了有书房的房子，孩子也喜欢看书。
委托人的妈妈说，为什么要选这个六楼呢，因为一是光线极好，阳光能撒满每个房间，第二是登上露台能看到大海，所以虽要爬楼梯，仍满心喜悦。结果久了每天被迫"运动"，反倒身体越来越好。
这是有福报的房子！我心里暗暗想。
售房并不同于单纯一件商品的交易，每一间房子都承载着一家人的美好回忆，一边做着分析，一边帮助委托人回忆与梳理它的过往点滴，我们正如一座桥梁，接通了过去与未来，老房子没有"新"的优势，但对于一直住在这个区域的人来说，却有着无可替代可反复玩味的味道。
初春的疫情拖慢了工作进度，也带来了另一个消息：同小区有一套类似的房源，将在4月初进行挂牌拍卖，底价足足低了三分之一。
听说之时，我确实小吃惊了一下，最近楼市交易本就比往年差了很多，现在又蹦出来一套直接竞对。但根据过往经验，法拍房很容易有坑，这么大的一笔交易，想买房的人不一定敢出手（这套也确实流拍了），我们要做的，就是好好准备，用更细致的服务和场景，吸引它的未来主人出现。
【点击图片，查看指南】
2
出售之日
4月上旬，疫情终于结束，团队快马加鞭推进，要把疫情损失的时间追回来。
而此时，在检查屋况的过程中，又发现了两大问题，一个是露台的护栏年久失修，底部已出现腐蚀断了，存在安全隐患，另一个是潮湿气候导致一个房间的顶面出现了霉斑，这些问题都绝对不能出现在买家面前。
设计师再次上线，远程指导维修，将屋况调整至最佳状态。
修整露台、暖房、一家一家地联系中介。
不知不觉地又过了半个月，从4月8号第一组带看开始，虽然疫情防控时有反复，但我们仍陆陆续续地将推广信息送达500多位中介的手上，而且其中有200多位主动转发了朋友圈信息。
从20号开始，我们继续加速，召集8人团，启动裂变推广，争取让半个青岛知道我们在卖这套房。
除此之外，还在一周内做了开放日和集中带看，最高有超过4组客户同时在洽谈。有中介感叹，除了开发商新盘发售，从未见过有二手房有这样的宣传力度。
委托人也相当信任与给力，写出了长长的充满烟火气的介绍文发到中介群，几百位中介也感受到了委托人的诚恳，燥起来了，自发转发达到了刷屏的火热程度。
4组、2组、1组、2组……每天都有真实客户光临。
24号这天，有位来自崂山别墅区的诚意客户，认真地看了房，并出价620万。
3
艰难的谈判
客户画像与团队的预计基本吻合，一位来自崂山区，预算1000万的大客户。
这位客户已经看了2年的房子，还没有买到满意的，看到朋友圈本案的照片后，一看就喜欢，跨区来实地考察，进入房子后更喜欢，市中心、能看海、有楼台、大面积……虽然家人都因为没有电梯不太同意，但她还是愿意赌5年内加装电梯，对房子的真爱喜形于色。
“不要放过第一个诚意出价的客户！”
处于颜值巅峰的房子被深深地喜爱，出价也在我们的目标价格附近，我们都有一种胜利在望的感觉，然而到上桌那天，买家反悔了，只出到了610万。
谈判是个持久战，从下午4点开始，到10点40分开始启动签约程序，签约完成已经凌晨。
期间买家的家人仍不断地反复质疑劝阻，从4点到8点，4个小时，买家只加了2万，谈判之艰难可想而知。
最终我们考虑基本上这一轮推广，已经把青岛的中介和买家都筛选了一遍了，如此大户型及价格段的买家本来就不多，如果错过了，可能要等很久，而买家愿意陪着聊这么久，也确实是诚意满满的客户。
委托人与团队最终把握住了这位客户，以612万全款签约成交，30天内成交一套超过600万的标的，全组的小伙伴都感到非常振奋和开心。
4
背后的故事
这一次产生在疫情期间的顺利发售，解决了被围困于上海的委托人的困境。
“秒售”的背后，是14位小伙伴的通力合作。长达一个月胆大心细的全方位调研，海萍仍反思"自己对卖房这件事情不够敬畏之心"。提案一再推翻，只为了争取让委托人清晰地了解整个市场现状，帮助她们保持好心态。
在整个准备过程中，除了推广和销售之外，小伙伴们持续用心在做的一件事就是保持房子的完美屋况，每天的打扫、擦尘少不了，露台的杂物也必须清理干净，还有护栏的安全隐患也要赶在交房前彻底清除。
长达6小时的上桌谈判，不但要顶住来自中介与买家的压力，而且要随时揣摩买家的心态改变，既要站在卖家委托人的角度争取最大利益，又要在关键时刻与买家达成成交。
房子就像我们的闺女，风光出嫁之日必须干净整齐，房子的背后是生活，所有的认真努力，都是将委托人曾经的美好生活寄托和转交。
5
最后复盘
楼盘：青岛新贵都二期
面积：184平方米
户型：顶层复式5房2厅3卫1露台
服务类型：代售
原始状态：改造完毕
改造前评估价：560万
改造后售价：612万（全款）
销售周期：30天
产品经理：寒阳
项目经理：成海萍
素材收集：水水鱼
撰写人：水水鱼
这是一封来自
季老湿の邀请函
《房屋出售实施方案》视频讲解👇
