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房子想要卖给谁？让我们回推到第一步，"做好市场调查"。在勾勒买家画像时，先反思自身当初购入的原因为何？是什么吸引了我们掏钱买单？
下面是案例复盘总结
案例：成都SOHO沸城公寓
建筑面积：32.5 ㎡
户型格局：大开间+1厨+1卫
服务类型：DIY改造后出售
改造前租金：1700-1800元
改造费用：4.5万
改造周期：4.5个月
出租周期：2周
租金：3500元（押2付2）
挂牌价：65万
同期成交价：44万
成交价：54.5万
成交周期：5个月
年化投资回报率：7.7%
素材收集、撰写：棉花糖
用户说、用户访谈、大咖点评：阿雅
下单前请扫盲👇
房子改造完了，迫不及待想直接挂牌出售了，但是！！！
前情回顾
《我把房子打造成了回报率高于7.7%的理财产品》，本篇讲一讲出售的故事。
2021年3月时的同户型成交价还在52万时，2022年3月底我的房子完工时，挂牌价却一路下行到了49万。
3-4月份时，YQ的黑天鹅又来了一波，5月时连46万的挂牌都有邻居砸出来了（后来听说是44-45万左右成交了）。
而我挂牌65万，想着要58-59万成交的呀。即使下调挂牌到62万，依旧是渠道带看乏力。
相比前一年，显然当前的房价进入了下行区间，价格是越走越低。
在这种行情下，一个问题摆在面前：卖不卖？一咬牙：卖！
既然已经多年验证了：1、租金回报不错，但房价增长不大；2、回报比例好看，但绝对值不高；3、占用购房资格。
对其他人可能是适合的，但对我而言，意义不是很大。
卖房策略计划拟定
大环境不好的时候，需要再次聚焦，重新拟定对于SOHO沸城的出售策略，将改造后的租金溢价作为重点突出。
“投入装修改造➡打造房产差异化与稀缺性➡更高的租金溢价➡更好的投资回报率➡更高的挂牌价格或更短的成交周期➡更好的成交价”
于是，开始构建自己的投资回报率模型。之前在巡视施工的同时，已经提前踩盘了解“同小区挂牌销售的竞品+附近3km内同面积的竞品+附近3km内同挂牌价的销售竞品”。
回报率模型表格截图
知己知彼，才能百战百胜，但是知己知彼并不局限于同小区和同户型，而是要把眼界打开，站在购房人的角度看，他的预算能够买哪里？
如果我的定位是要卖一个6.8%的活期理财产品。那么，竞品的投资报酬率是与我齐平还是比我更佳？这些都是卖房人关注的重点，也与本次卖房的销售策略相关。
如何做竞品调研
渠道覆盖+销售宣传
卖房策略定下来，便是渠道拓展上发力了。
古语说酒香不怕巷子深，但在当今的卖方市场上，特别是叠加了住宅产权的酒店式公寓特性的房子，如果卖房拼价格，那么就要与中介小伙伴肩并肩一起作战，让中介更愿意优先推荐来带看和促成我的房子成交。
在有大量同户型挂牌出售的同时，对中介小伙伴来说，卖谁的房子都是卖，卖挂牌低便宜点的说不定还更容易成交。
直接卖个高价的做法需要改变，瞄准其他出租出售两相宜的客群，做出好的投资回报比，争取售出！
7月初同步挂牌3900元出租后，半个月左右就有个预算3500元左右的客人看上了。改造前可是以￥2000左右出租的。很顺利把租约押2付2谈完后，这个房子年度租金收入到了￥42000。
以预计心理成交价59万计算，则投资回报率到了7.1%，这个ROI已经超过了我原本心目中的6.8%，所以，应该没有问题吧？
赶紧再宣传一波，带租约卖房了，而且必须争取在租客搬入前，冲最后一波集中带看了。这波我可是砸锅卖铁的下了大力气的激励中介们带看，不只是空看有小红包，带看也有，成交还另外有个人奖励，把能想到的招数全部都使上了。
改造后
精准的客户画像
20多组带看后，有3组客人明确表示了浓厚的兴趣，心里想着，应该没问题了。
果然，晚上接到了中介的电话，想要约上桌谈判了，但是一问出价，52万？！！！这可是去年最谷底时候的价格，而今年不仅是重新装修改造了，市场的活跃度也有了回升。
但是！切记！不要放过第一个诚意出价的客人。
——季老湿重要叮咛
季老湿
约了周五晚上细谈，原来是一位不到30岁的女生，精确计算了自己的贷款能力（公积金）和攒下的现款后，选择了在SOHO沸城买套房。
她原本的预算与出价是45万，但是45万能买到的房，除了装修不同之外，也没有现成的租客与租金回报。（小插曲，那套45万的房，也是迅速的被其他买家定走了，最后是以44万成交。）
于是，我又详细的和她分析了一下我房子的优势：
现成租客与3500元的月租金，可以很好的缓解她的还贷压力。也就是说，她能够出更高的价格来购买这个房子，因为租金可以覆盖贷款（还有剩）。
房屋颜值与品相：新装修，不需要再次投入，不会占用上班时间盯装修或是操心装修事宜。
房屋虽在3楼，我已经将厨房的门打开，可以通往小区中庭空中花园。虽然花园不是独有的，但是可以享受到难得的满眼绿意。
2个月的押金可以转交，等同又多了￥7000的现金回款。
最终，在双方的各让一步下，带着租金的交换条件，我们以￥545,000成交了，这等同是投资回报率提到了7.7%！
用户访谈
小姐姐也不是完全的投资客眼光，她就是在目前力所能及的范围内，提前购置婚前资产。
随着收入的增长，之后自己收回自住也行。7.7%的投资回报率，继续出租稳定覆盖贷款并还有结余零用钱也很香呀。
虽然就小区成交价来看，54.5万并不是最佳，但是在房价一路下行的时候，能够快速出手也是一种成功。对比邻居的44万，也算是有23%的溢价了。
没有改造的旧房子不会产生溢价。
改造后焕然一新的美宅，我们会喜欢它的美，也承认它的价值，但愿意为他付出高额溢价的人还不多，对于它价格的判断还会受到平均价格的影响。
只有当你改造并且运营起来，产生了良好的回报率。这种租金的收益不断会反哺你的投入。还能帮助你用现实的回报率来为买家计算房子的价格。
7.7%回报率的房子已经跑赢市面上，绝大部分理财产品了。你还有什么理由错过它呢？
而这也就是我最终总结出来的【租金锚定法】，学会了这个心法，基本上可以不看房只看回报率来选择，而这也是众多资深房产投资客的计算模型方式。
用户说
大咖点评
寒阳老师：季老湿和他的小伙伴们团队资深产品经理，DIY方案服务产品线负责人，溢价改造产品经理精讲班带教老师。
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寒阳
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