我在解释日本走出慢性通缩的视频里，提到房地产上涨有很强的财富效应，但是股市并没有财富效应，很多人都感觉非常意外。
确实，股市上涨带来财富效应几乎是每一个经济学家时常挂在嘴边的话，甚至也是一些教科书的标准表达。但经济学研究讲究的是证据，而不是感觉。
这方面最权威的研究来自于诺奖得主罗伯特·席勒，席勒最为人熟知的是从心理学和行为学的角度来提前预测2000年股市泡沫破灭和2007年房地产泡沫破灭。
要研究股票和房地产价格变化的财富效应，需要有股票和房地产价格指数，股票指数容易构造，同一家公司的股票，同涨同跌，但房地产指数构造却很不容易，因为每个房子都是独一无二的，同一栋楼的房子，成交价有的高，有的低。
1991年，席勒与卡尔·凯斯合作，采取巧妙的方法解决了这个问题，构造出一系列科学合理的房地产价格指数，成为全球标准。
两人与合作者研究了14个发达国家在1975到1999年的股市总财富，房地产总财富与家庭消费总量的年度数据，结果发现，股市没有财富效应，无论股市是涨还是跌，消费都没有什么变化。
但房地产有很强的财富效应，房价涨跌，消费也跟着涨跌。
他们接下来分析了1982年到1999年美国50各州的季度数据，结果还是一样的。
要知道，美国股市表现遥遥领先其他国家，如果在美国都找不到股市的财富效应，那其他国家就更加找不到了。
为什么股市没有财富效应，但房地产有财富效应？原因其实非常简单。
发达国家70%左右的人都拥有住房，住房财富占家庭财富的三分之二甚至更高，房价的变动会影响绝大多数人的财富。
但股市投资者占人口的比例，在绝大部分发到国家，都不到20%，股市涨跌，大部分人都没有感觉。美国的股市参与率最高，过去有40%，现在有60%，但美国也没有股市的财富效应。
美国贫富差距很大，最富有的1%的家庭拥有60%的股票，即使如此，股票占有富豪财富的比例也远远低于房地产，
而且越富的人什么都拥有，股市大涨，他们也不会增加多少消费，穷人的消费欲望很高，但他们通常不买股票。
现在回头来看中国，十个人里面大概有一个炒股，股市过去20年都徘徊在3000点，股市长期都在消耗绝大多数投资者的财富。而中国90%以上的人拥有自己的住房，比例是全世界最高的，过去房价上涨有很强的正财富效应，现在房价下跌有很强的负财富效应。
我在之前的视频还解释过，房地产扮演抵押品的角色，会放大经济周期波动，所以哪怕再难救，也必须要救！那种认为房地产下跌30%也不影响实体经济的想法，是彻底错误的。
