房地产行业苦苦等了三年，终于等来了从中央到地方的救市措施。看看历史上其他国家房地产泡沫破灭后连续多年下跌，以及随之而来的经济大衰退，就知道房地产跌起来多可怕。
但大家发现没有，在房价下跌早期，政府和老百姓都不愿意救市，这有几个原因。
首先也是最重要的，房价上涨过多，跌一些很正常，很多老百姓，特别没买房的，都盼着房价下跌。政府要照顾这一部分人的情绪和利益，这是政治正确的做法。
其次，天生乐观也好，自我安慰也好，大家通常相信房价下跌是短暂的，经济很快会好起来。第三，大家觉得房地产没什么技术含量，但占据了太多资源和财富，跌一跌是好事，可以把资源和财富引导到其他更有技术含量的产业，经济发展更加健康。
还有人认为，即使房价跌了很多，也不应该去救，因为价格还没跌够，跌够了自然会有人来买的，不需要政府救市。
而主张救市的观点，通常也只看到了房地产是家庭重要的财富，土地是政府收入的主要来源。
这些观点听起来都很有道理，但都忽视了房地产最独特的一个特征，房地产既具备生产价值，财富储存价值，还具备抵押品价值。当家庭、企业和政府需要向银行借钱的时候，房地产或者土地是天然的抵押品。
房价下跌后，家庭减少消费和投资还是小事，关键是银行拥有的房地产抵押品价值下跌，银行就会收紧信贷，不愿意向企业提供贷款，同时要求企业尽快还贷。
这个时候，银行之外的金融机构很难判断企业真实的财务状况，即使愿意帮助企业，资金成本也非常高，企业如果选择卖掉房地产来还债，他们会发现同行都在做同样的事情，很难找到能够准确评估房地产价值的买家，结果只能打折卖出。
但这样会进一步降低房地产作为抵押品的价值，导致银行进一步收紧信贷，形成恶性循环，家庭进一步减少消费，企业减少投资，加大裁员。在中国，政府也高度依赖土地收入，一样会遇到麻烦。这时候，房价哪怕跌破基本价值，也很难找到买家，因为经济已经陷入到大衰退和高失业状态了。
不要小看这样房地产的双重特征，道理的确很简单，但是如果你去读读辜朝明的几本书《大衰退》，《被追赶的经济体》，在解释日本经济失去的三十年里，他都没有提到房地产影响经济的这样一个机制。
在中国也一样，经济学家和老百姓都在谈论房地产，但是从抵押品角度来分析的，也许是我孤陋寡闻，几乎没有。
正因为房地产的抵押品特点，会带来经济繁荣时的良性循环，和经济下行时的恶性循环，房价出现泡沫要尽早遏制，房价下跌也要尽早挽救。
现在，降低首付和利率，鼓励有需求的家庭购买，同时让有实力的地方政府和国有企业收储，以及尽快完成保交楼任务，都是打破恶性循环的必要之举和经济复苏的关键。
参考香港的经验，内地核心城市未来一到两个月应该会出现交易量的反弹，但价格的反弹应该有限。如果房价向下，从中央到地方还会继续出台救市政策，稳住房价是重中之重。
