2025年，地产会涨吗？
财富
2025-01-09 23:17
福建
2024年9月的时候，我们重新调整了对地产的定调：2024年12月的经济会议中，我们又提到了“促进房地产市场止跌回稳”的信号，释放了2025年稳住楼市的重要性。在聊止跌回稳之前，我们要知道地产这几年到底跌了多少？根据外媒报告，中国房地产高峰期总市值400万亿，这轮房地产调整已造成18万亿美元（超120万亿人民币）的财富损失。根据国内机构的数据，国内一线城市房价跌幅超过20%，二线城市普遍跌幅30%，三四线城市腰斩的不计其数。一些机构的数据也显示，中国地产市值从400多万亿掉到300多万亿，差不多也是100万亿。中国的商品房总量大约是2.38亿套。可以理解为，中国的住房持有者，平均每套跌幅超过了50万。当然，由于城市能级、板块差异、商品区别等，每个住房持有者的差异是不一样的，因此，扣除掉资产相对保持的超一线和核心板块。这个级别的财富跌幅，就可以理解我们如今的经济现象：不敢消费、不敢贷款、提前还贷、就业困难、企业内卷等等。以100平为例，深圳2019年时平均房价在650万，2024年的平均房价在585万，深圳的平均年薪16.5万。08年次贷危机美国的住房市值差不多跌了3.5万美元，90年代日本危机20年，住房市值差不多跌了9.3万亿美元。我们的18万亿美元，市值跌了120万亿又是什么水平？但是，我们面临极其复杂的周期环境：总人口减少、人口老龄化，生育率持续走低，宏观杠杆率300%，居民杠杆率63%，企业杠杆率168%，地产下行周期，消费降级等。我们都知道，横盘就是跌，因此，止跌回稳的本质，基本就是涨。在人口减少的大背景下，要想实现地产的止跌回稳，必然是要“牺牲”某些城市和某些存量住房，但二手房要是跌，一手房肯定也稳不住。因此，在存量住房中就要筛选出消费型“商品房”和安居型“保障房”。消费型商品房将进一步商品化、金融化。安居型保障房将进一步平民化、刚需化。
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