1998年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。 此举标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。 2002年5月8日，土地产招拍挂制度开始实行。这一制度的实施是为了让土地供应过程更加公开、公平、公正，通过市场竞争来配置土地资源，从而促进土地市场的健康发展，并有效遏制腐败现象。2004年8月31日之后，进一步规定所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。 “招拍挂”制度的推行对中国土地市场的发展产生了深远的影响，它规范了国有土地使用权的出让行为，使城市土地交易完全市场化。
有了这两项制度作为基础，房地产市场开始了长达二十四年的极蓬勃发展，中间经历了2008和2014两次低谷，之后在2022年中又达到了第三个高峰，房价整体上涨了二十倍。 2023年春节之后，房价又开始不断下跌，很多人认为，前两次市场也大跌过，后来也都涨起来了，这次也一样，顶多时间长一点罢了。 可是真的会这样么？讲大道理没有用，还是用数据说话。看几个影响房地产市场的关键指标：人均住房面积、人口增长率、居民杠杆率、城镇化率、房地产总市值，就一目了然了：
| 2008 | 2014 | 2024 |
人均居住面积
| 15.4
| 25.4 | 41.7
|
| 人口增长率 | 5.08% | 6.71% | -1.45%
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居民杠杆率
| 18.5% | 34.9% | 64.12%
|
| 城镇化率 | 33.28% | 54.77% | 66.16%
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| 房地产总值 | 10万亿 | 110万亿
| 500万亿 |
| GDP增长率 | 9.65% | 7.43%
| 5% |
人均居住面积41.7平方米，已经很宽敞了，超过了很多发达国家；
人口增长率由正转负，房子是用来住人的，人口不增加了，房子增加的基础就消失了。
居民的杠杆率，也就是负债率已经达到了64%，超过了一半，负债已经多过自有资金，再增加杠杆的风险极大，投入资金减少了，购买力自然会下降； GDP增速相比2008年下降4.65%，比例为48%，下降幅度巨大，直接影响人民收入，降低购买力。
城镇化率66%，美国是84%，欧洲平均80%。和我国的66%，相差约 15%，空间已经不多； 最后一项，这个市场的整体规模500万亿，非常巨大，相比于2008年，也有了50倍的增幅，这么大的增长量，无论如何，需要很长一段时间来消化。
综合上述六个方面的数字，结论不难得出：市场已经见顶。
附上一图：1987年-2021年全国平均住房单价、销量、销售金额![]()
