2024年10月12日下午，2024深圳国际物业管理产业论坛——“未来不远，就在身边”城市会客厅·秘书长沙龙成功举办。此次沙龙，由深圳市物业管理行业协会、各地、省市物业管理行业协会主办，北京中物智汇信息科技股份公司承办。
深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜&中物智库创始人杨熙
本次沙龙，由深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜、中物智库创始人杨熙主持，深圳市物业经理人学会第一任会长吴沂城做开场致辞。安徽省社区服务业协会会长程纯洁、青海省物业管理协会会长丁秋花、湖南省物业管理行业协会书记、会长封浩建及秘书长肖斌斌、鄂尔多斯市物业管理协会会长王荣、重庆市物业管理协会秘书长何伟、昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林、南京市物业管理行业协会秘书长苗永强、北京物业管理行业协会副秘书长刘立华等超过40位来自于全国各省市行业协会、企业等的重要嘉宾受邀参与，共同深究行业发展内涵，探讨行业发展之道。
住宅物业作为行业的基本盘，在今天面临着新的发展环境，对行业整体的走向存在着深刻的影响。本次沙龙，在张红喜秘书长和杨熙总的主持、引导下，深耕行业多年的各位嘉宾，重点围绕三大议题：“一、当前物业管理行业发展，尤其在住宅领域的最大风险是什么？二、目前住宅物业的发展有哪些注意的困境问题？三、为了行业长远发展，针对以上的风险和问题，有何积极的建议或对策？”展开了分享。大家从各自不同地区的发展经验出发，探讨了发展风险、专业价值、行业分化、管理责任以及行业协会的价值等众多推动行业长久持续健康成长的重要议题，为推动全行业的发展共同交流经验、献言建策。
精彩回顾
深圳市物业经理人学会第一任会长吴沂城
深圳市物业经理人学会第一任会长吴沂城
物业管理行业在推动社会就业、维护社会和谐稳定方面做出了重要贡献，但也面临资本介入、KPI压力等问题，导致内卷严重，行业变味，业主不满。深圳市物业经理人学会成立后，致力于回归初心，正本清源。首先，物业管理是一项涉及建筑物管理和社会服务的重要行业，需要专业性，不能随意更名或低估其价值。其次，物业经理人需明确管理逻辑和范畴，以业主资产保值增值为核心，避免过度商业化。第三，深入开展理论研究，为行业发展提供理论支撑，避免盲目实践。第四，区分物业管理与企业经营，强调长期主义和专业精神。第五，加强法制建设，解决行业问题，完善法律法规。最后，推动AI和智慧管理应用，提升管理效率和品质。通过这些努力，物业管理行业将获得更好发展。
深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜
深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜
当前，物业管理行业面临着核心价值空心化、市场机制失灵等风险。行业的可持续发展需依赖市场化、专业化和数字化的推进。首先，物业管理的核心价值须重新定义，强调专业化的重要性。其次，市场机制的失衡，尤其是业主与物业公司之间的关系，需要通过政府的合理介入和管理来纠正。政府应在必要时采取强制措施，以保障公共安全和市场稳定。此外，物业管理的价格机制需调整，以反映其逐渐上升的维护和服务成本。通过数字化手段，物业公司可以提高管理效率，降低维修成本，实现良性循环。行业发展需要多方协作与共识，协会和企业需共享信息，相互学习，以推动行业高质量发展。
安徽省社区服务业协会会长程纯洁
安徽省社区服务业协会会长程纯洁
物业管理行业虽然发展了43年,但仍面临诸多问题和挑战。行业要明确定位,把握改革"度",不盲目追逐新概念。物业管理行业的发展受制于房地产行业,但从政府逻辑看对前期物业费定价的管控是合理合法的，物业管理的核心是专业化服务,要体现服务价值,而非仅控制成本、收取费用。只有回归专业,提供优质服务,物业行业才有更好发展空间。物业公司要主动作为,通过高质量服务赢得认可,积极参与社区治理。同时,行业内要制定可操作的服务标准,以此约束和规范自身发展。
重庆市物业管理协会秘书长何伟
重庆市物业管理协会秘书长何伟
当前物业管理行业面临的问题主要由三个外部因素塑造：一是房地产市场的爆发性增长为物业管理提供了实施土壤；二是城市化进程中的政府公共投入不足，导致物业服务承担了部分公共服务职能；三是高比例的私有房产需要物业管理。展望未来，随着国家对房地产政策的调整，保障房和市场房或将更加明确区分。城市间的竞争加剧，只有有价值的房产才能成为资产。因此，物业管理可能会分化为两个方向：一是提供基础保障服务，二是针对高端房产的生产和金融属性提供专业化服务。这种分化将促进物业管理行业的专业化发展。何伟秘书长还提到，政府兜底与市场化相结合的思路是解决当前问题的一种方案。
湖南省物业管理行业协会书记、会长封浩建及秘书长肖斌斌
湖南省物业管理行业协会书记、会长封浩建
在物博会上，各行业协会进行了深入交流，物业协会的价值和作用备受关注。物业行业面临政策复杂、企业能力参差不齐等问题，协会需代表会员利益并解决行业问题。湖南省物业协会通过邀请人大代表和政协委员作为行风监督员，与政府合作开展自律和自查自纠，设立涵盖上中下游的专门机构，促进产业链健康发展。这些努力显著降低了投诉率，改善了行业政策，表明充足的人力和资源是协会有效运作的关键。物业公司需依靠协会支持，以在复杂市场中立足，协会则为行业提供支持和保护，推动其持续进步和繁荣。
昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林
昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林
在本次会议中，唐晓林秘书长主要探讨了物业管理行业的风险、企业困境及未来发展方向。行业风险主要体现在物业管理的碎片化，由于房地产大势的落幕和业主经济能力的下滑，物业管理从一体化走向碎片化，企业面临接盘困难、盈利模式分散等问题。企业困境则包括党建与社会治理的挑战、政府限价与业主要求降费的压力，导致利润下滑。未来发展需要企业在观念、角色和策略上进行转变，注重服务品质和专业性，关注老龄化、家庭结构变化等社会问题，并通过科技与人文结合实现高质量发展。企业应努力提升服务，创造和谐社区，实现业主、企业和社会的共赢。
鄂尔多斯市物业管理协会会长王荣
鄂尔多斯市物业管理协会会长王荣
物业管理行业虽然面临瓶颈，但这种瓶颈并不独特，整个社会都在经历同样的挑战。我们的行业活力正在不断增长，行业活动频繁，证明了我们的蓬勃发展。行业协会发挥了重要作用，促进了行业的交流和学习。通过行业活动，我们可以与其他行业协会建立联系，并学习他们的经验，为我们的发展提供重要的借鉴意义。瓶颈可能来自经济收入的瓶颈，但与过去相比，当前的瓶颈较小。我们需要逐步研究和改进自己的工作方式和方法，通过行业活动和学习，促进行业的发展，推动行业的前进。行业协会的支持和协助，对于行业的发展有着重要的推动作用，我们需要继续努力，推动行业的发展和壮大。
南京市物业管理行业协会秘书长苗永强
南京市物业管理行业协会秘书长苗永强
物业管理行业面临责任边界模糊、风险点多元化等挑战。高空抛物、火灾等事件凸显了物业公司在法律责任和社会舆论压力下的困境。同时，行业发展受限于专业人才短缺、法律法规滞后等问题。
为应对挑战，需明确物业公司责任边界，完善风险防控措施。行业协会可发挥积极作用，通过培训、政策倡导等方式提升行业专业水平，引导物业公司加强与业主和政府的沟通，共同推动行业健康发展。
青海省物业管理协会会长丁秋花
青海省物业管理协会会长丁秋花
丁秋花会长此次提出了四个关键点：首先，完善法律法规非常重要，确保行业规范化发展。其次，加强安全教育，避免行业内的恶性竞争和安全隐患。第三，注重宣传，借助主流媒体提高物业管理的公众认知，澄清不实言论，维护行业声誉。最后，协会应发挥更大作用，尤其在解决行业争议和维护企业权益方面，推动行业健康发展。通过交流与合作，行业可以共同应对挑战，实现更高标准的发展。
北京物业管理行业协会副秘书长刘立华
北京物业管理行业协会副秘书长刘立华
当前住宅物业管理面临的主要问题包括法律法规执行不力、物业纠纷频发以及老旧小区改造中的市场化收费难题。尽管国家和地方层面已出台多项政策法规，但实际效果有限，特别是在保障房建设中房屋质量监管不足导致后续纠纷频增。此外，行业内部存在大企业主导而忽视中小企业利益的现象，行业协会应发挥更大作用，在立法过程中代表行业发声，并促进公平竞争环境。最后，物业管理行业还面临着严重的人才流失问题，需要通过提高薪资待遇等方式吸引更多高素质人才加入并留在该领域。这些问题的解决不仅依赖于企业的努力，更需要行业协会及政府相关部门共同协作推进。
作为协会与研究机构，深圳物协及多地物协联合中物智库从推动行业发展的视角举办此次沙龙，为行业从业者提供一个交流平台，促进各地物业管理行业的沟通与合作。与会嘉宾表示，通过此次沙龙活动，收获了宝贵经验和建议，对未来行业发展方向有了更清晰的认识，有助于进一步提升物业管理服务水平，希望进一步加强同行交流，助力行业发展。
来源：中物研究院
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