![]()
![]()
杭州楼市取消限价后，捂盘了多年的现房最大彩蛋——锦绣公馆，终于“解封”了。
原本限价被摁在5.86万/平，根据小胖君2024/11/公示情况：2#均价约7.94万/平，具体一房一价。
目前登记结果已出：
33套房源共267人登记，整体中签率约12.36%；
（其中高层次人才4人，人才中签率刚好100%；无房家庭27人，无房家庭中签率约41.77%；有房家庭236人，有房家庭中签率约7.51%）
![]()
首开卖出这样的成绩，可以断言之后的楼幢会涨价了。
![]()
本文我们准备了日照&噪音分析，祝大家摇号、选房都有好运！
![]()
专业日照&噪音分析
一、日照分析
计算已考虑周边所有建筑的影响，东侧及南侧地块的高层住宅、西侧地块的高层办公建筑均会对本次开盘楼栋产生影响。（说明：本文日照噪音数据基于公示规划图纸文件，使用专业制作工具完成，仅供参考）冬季1#2#低层稍受遮挡，且均为东户优于西户；3#4#5#中低层受遮挡，4#东户优于西户，5#西户优于东户；就具体遮挡时间而言，所有楼栋均在全天不同时段均会受到遮挡。
春秋季1#2#采光优异几乎无遮挡，3#4#5#低层稍受遮挡，其中4#东户略优，5#西户略优；就具体遮挡时间而言，3~5#为早晨及傍晚受遮挡。
夏季所有楼栋朝向正南采光优异并且不存在遮挡，但由于夏季太阳角度原因日照时间略有缺失，在傍晚会处于阴影中，不过反而有利于减缓夏季西晒。二、噪音分析
噪音分贝是什么概念呢？
据百度百科显示：噪声级为30～40分贝是比较安静的正常环境；
超过50分贝就会影响睡眠和休息。由于休息不足，疲劳不能消除，正常生理功能会受到一定的影响；
70分贝以上干扰谈话，造成心烦意乱，精神不集中，影响工作效率，甚至发生事故；长期工作或生活在90分贝以上的噪声环境，会严重影响听力和导致其他疾病的发生。
噪音场分析的建模区域：项目北侧是翠柏东路，东侧为规划道路，目前正在规划建设中，南侧为保庭路，西侧是花园北路。基于如下假定对车流量进行估算：城市道路日间200辆/车道/小时，夜间50辆/车道/小时，限速按照城市道路限值确定。注明：以下分析均为建筑外侧噪音预测值，室内在实际情况下，因隔音玻璃的作用，对噪音有不同程度的削减。室内如关闭窗户，常见的普通玻璃至少可以降低5分贝噪音，优质玻璃隔音能力会更强（如中空、真空、夹层玻璃等）。说明：分贝为声音响度单位，噪音每提高3分贝，响度增加一倍。小区内噪音分布，采集位置为地面高度1.5m处，模拟人耳高度。日间交通繁忙时间段内， 项目北侧靠近翠柏东路的最大噪音基本在67分贝以下，东侧为规划道路，最大噪音的基本在55分贝以下 ，南侧靠近保庭路的最大噪音基本在67分贝以下，西侧靠近花园北路的最大噪音基本在68分贝以下。夜间交通时间段内，项目北侧靠近翠柏东路的最大噪音基本在60分贝以下，东侧为规划道路，最大噪音的基本在50分贝以下 ，南侧靠近保庭路的最大噪音基本在60分贝以下，西侧靠近花园北路的最大噪音基本在62分贝以下。
上图如采用色块示意图（图中数字为分贝数）（结果是相同的，仅仅表达图像表现不同）
但需要注意的是，除了地面噪音外，根据小胖君实探发现，锦绣公馆位于飞机航线上，飞机噪音较为严重！
![]()
项目住宅高层户型面积139—179㎡，都是四房设计。![]()
该户型为项目的主力户型，位于1#、4#的西边套，2#、5#的东边套。建面约139方户型室内实拍：
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
该户型为项目的主力户型，位于1#、4#的东边套，2#、5#的西边套。建面约165方户型室内实拍：
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
建面约179方户型室内实拍：
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
得房率据工作人员介绍，在82%左右（不算赠送），还是不错的。
至于具体装标：三大件都有。空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等，配置颇高。
目前项目价格基本已经确定是8万+，有关这个价格的分析，可以从项目本身，以及周边二手房来看。
先来看中冶锦绣公馆本身的成本。
中冶锦绣公馆是2017年杭州“324土地新政”后出让的第一宗商住用地，地块容积率2.61，总建面85657㎡，占地面积19914㎡。2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，翠苑商住地被中冶以39571元/㎡的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。这是中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目。
按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。
但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。
因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。
这就导致开发商成本又增加了。
![]()
![]()
（立面细节实拍）
中冶锦绣公馆的外立面是超额配置，不过内部暂时没发现超额之处，因此可以断定6万内是锦绣公馆的亏本价。
项目商业部分这些年一直在销售，目前差不多已经卖完了，住宅则捂了约有5年。这7年的拿地资金成本+5年的建安成本+5年的维护成本，又给项目的面粉价抬高了，卖7万可能都仅仅是保本。
那开发商卖到多少，也不单单是成本说了算，还要看市场。
目前文教板块内部，有两大标杆二手房小区，分别是建发书香印翠和中海黄龙云起。
书香印翠目前二手房挂牌均价7.9万/平，近30日成交2套；
黄龙云起目前二手房挂牌均价9.2万/平（有高层+洋房），近30日成交4套；
![]()
从具体的挂牌房源来看，书香印翠有不少7万+房源，黄龙云起则贵一点，基本都在8万以上。
![]()
![]()
从上可以大致判断出，约8万是文教二手市场。
锦绣公馆对比两个二手房，有两个优势：
1、胜在是新房，无大税+中介费（起码也要50万+），所以锦绣公馆如果是卖约8万，是较二手房更有竞争力的存在。
2、学区方面。
书香印翠和黄龙云起对口九莲小学和嘉绿苑中学；
锦绣公馆小学大概率和融信杭州公馆一样是文一街小学师苑校区（就在项目西侧一路之隔），初中有可能是十三中，也有可能是其他。
（文一街小学是西湖区第一梯队名校，隶属于文一教育集团，中学对口十三中。但历年招生都是红灯爆表，落户需要达3.5年以上。师苑校区作为其分校，起点高，但教学结果暂未可知，另外，未来如果有机会升入十三中，那么锦绣公馆的学区优势就无敌了）
项目地址：西湖区教工路与文一路交叉口往北约50米处
规划情况：中冶锦绣公馆西面规划为5幢15-17层精装高层、东面为3幢酒店式公寓和1幢自持的服务式公寓及商业街。东区住宅区与西区中间有规划道路。![]()
![]()
（整体鸟瞰图）
![]()
![]()
![]()
![]()
（立面及园林实拍）
早期拍摄的周边道路、围墙情况：
![]()
首开已开始登记，欢迎感兴趣的朋友，添加小胖君好友，私信“锦绣公馆”拉你进【锦绣公馆讨论群】交流爆料更多~
