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来源:政知见、 CBRE世邦魏理仕等，文旅专题整理
撰文丨余晖
据《湖南日报》消息，11月11日，湖南省委书记沈晓明在张家界调研经济社会发展情况并主持召开座谈会，他强调“加快建设世界一流旅游目的地”。
在张家界期间，沈晓明到了大庸古城。
11月11日，沈晓明在张家界调研
近期，大庸古城项目备受外界关注。
这一项目投入总金额约25亿元，运营3年多累计亏损已超5亿元；今年上半年仅2300人购票，日均购票人数不足20人。
大庸古城项目
大庸古城项目是什么？
张家界市府所在地古称大庸。1994年4月4日，经国务院批准，大庸市更名为张家界市。
围绕着“大庸”这个历史IP，当地斥资约25亿元推出了“大庸古城”项目。古城位于张家界市中心区域，2016年6月破土动工，2021年6月试运营，2022年8月全面完工，是“张家界单体投资最大的城市旅游文化项目”。
按最初设想，项目建成后，大庸古城预计将实现年营业收入4.85亿元、净利润1.85亿元。
可自2021年6月试运营以来，大庸古城持续亏损，且亏损幅度不断扩大。
数据显示，2021年至2023年，大庸古城分别亏损8366.29万元、1.51亿元、2.49亿元。
今年8月26日，张家界旅游集团股份有限公司发布的2024年半年报显示，大庸古城上半年购票人数仅录得0.23万人，同比降幅为81.89%。
张家界2024年半年报截图
目前，大庸古城已进入重整程序。
9月19日，张家界（000430）发布公告，公司全资子公司张家界大庸古城发展有限公司被张家界中院裁定进入重整程序。若重整失败，大庸古城存在被法院宣告破产的风险。
盘活闲置旅游项目
全国多地也都在支持旅游企业盘活存量旅游项目与存量旅游资产。
2023年9月，国务院办公厅发布了《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》。其中特别提到，盘活闲置旅游项目，“优化完善盘活方式，根据项目情况分类采取盘活措施，用好各类财政、金融、投资政策，支持旅游企业盘活存量旅游项目与存量旅游资产”。
湖南已经有了盘活旅游项目的动作。
今年11月，沈晓明曾不打招呼暗访洞庭湖博物馆，要求针对博物馆建成后长期闲置的问题，深入研究可持续、有效益的运营机制，有效盘活公共资源。之后媒体探访发现，洞庭湖博物馆在长期闲置后已重新动工。
今年10月，沈晓明赴怀化调研，在洪江市安江镇老旧小区改造工业遗存活化利用项目点、高庙遗址博物馆、洪江古商城，深入了解闲置资产盘活、文物挖掘与保护利用、文旅融合发展等情况。
此外，今年1月湖南省财政厅、湖南省文化和旅游厅印发了《湖南省文化旅游发展专项资金管理办法》的通知。通知提到，“引导金融机构结合自身业务和旅游企业生产经营特点，优化信贷管理，支持旅游企业盘活存量旅游项目和旅游资产，提升湖南省旅游竞争力”。
张家界市也进行了专项治理，并探索旅游新业态、打造文旅新项目。
比如，位于武陵源区中湖乡野鸡铺村的杨家界野溪河畔度假营地，每到周末都会吸引大量游客前去露营烧烤，营地前身就是一块荒废多年未被启用的生态停车场；比如，吸引了全国多地赛车手前往打卡的张家界华速飞驰国际赛车基地，就是由长期闲置的“武陵古镇”项目打造而成。
此次在大庸古城，沈晓明察看了古城规划建设运营现状，了解资产负债、重整进展等情况。他指出，要盘活存量资产，积极探索“旅游+”新模式新路径，推动旅游发展提质增效。
盘活闲置资产，对正在致力于打造旅游强省的湖南而言意义重大。
今年9月22日，湖南省专门召开“旅游产业发展推进会议”。沈晓明指出，湖南文旅事业呈现蓬勃发展的势头，但也存在一些结构性问题。他说，统筹好政府与市场的关系，牢固树立和践行正确政绩观，坚持法治化、市场化原则，盘活用好闲置资产，推动有为政府和有效市场更好结合。
他还提到，积极挖掘工业旅游、“旅游+演艺”“旅游+赛事”等发展新潜能，不断丰富旅游产品供给，激发旅游消费热情；加强古城古镇古街保护利用，通过发展旅游办成一批事关老百姓切身利益的民生实事，让老百姓世世代代都能捧上旅游“金饭碗”、吃上“生态饭”等。
国央企存量资产盘活的模式与路径
聚焦国央企存量资产，企业在对内部存量资产进行统一盘点，推进清退“两资”“两非”的同时，对于主业相关的存量资产，一事一议制定针对性的盘活或处置实施方案，将有助于优化国有资本布局结构，提高国有资本配置效率。
主要资产类型和盘活路径
聚焦具备重整盘活价值的低效存量资产类，可考虑按照“明确价值定位”、“制定实施计划”、“借力融资工具”、“强化资管能力”、“赋能投后管理”和“拓展退出渠道”的路径进行资产盘活，实现实施计划高效落地，保障资产的长期可持续经营及退出。
路径一：明确价值定位
对于具备盘活重整价值的存量资产，需优先分析后期的经营价值，在现状经营、委托运营或改造提升再运营等多种方案中进行可行性论证。对于国央企，同时需考虑经营性物业运营管控中的合规以及运营过程中的风险隔离等问题。
分析评估内容
路径二：制定实施计划
制定投融管退全流程实施计划，考虑联合其它参与方，实现专业运作、提质高效、风险共担和利益共享。
实施计划内容
路径三：借力融资工具
近年来，政策倾向于拓展补充投资及退出阶段的融资工具类型，如投资阶段的“基金+基建/城市更新+产业”的模式，退出阶段的REITs和特许经营等模式已逐渐成为创新发展的重要方式。
常规融资工具类型
路径四：强化资管能力
存量资产的盘活重整，核心在于长期稳定的资产经营管理。对于部分缺乏资管能力的国央企，需从多个维度决策并选择合理的运营管理模式。长期可考虑组建专业化团队，实现全流程主动管理。
一般性运营管理模式
路径五：赋能投后管理环节
存量资产的长期经营及退出，多依赖于投后管理的降本增效和可持续化的经营模式。地产科技与存量资产的融合发展，未来将可能带来创新性的解决方案。
地产科技在投后管理环节的主要应用场景
路径六：拓展退出渠道
2020年以来，REITs政策力度持续加码，发行范围多元化扩容。以市场化手段和战略资源协同长期资金改造存量资产，实现资产盘活和转型提升，已成为国央企盘活资产的重要途经。
REITs一般性分析内容
无端的焦虑并不能解决问题。
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【考察时间】：2024年12月22日—27日
【考察地点】：日本 名古屋-大阪
【参会对象】：乡村振兴项目开发方、农业开发、地方龙头企业、文旅集团、文旅平台、地方政府发改委、文旅局、卫健委、民政局、老干部局相关部门；地产、物业、保险金融、养老、大健康、文旅康养、老年大学、旅行社及相关行业上下游产业链企业家、公司董事长、总经理等核心高层管理人员（40人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司
【报名电话】：186 1213 1371 金老师
【考察特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结
往期日本现场照片展示：
报名方式
1、电话报名：18612131371 金老师（长按复制手机号码可加微信 备注“咨询日本游学”）
2、短信报名：编辑“企业名称+姓名+职位+联系方式”发送至 18612131371
3、微信报名：扫一扫备注“咨询日本游学+企业信息+联系方式”否则不通过！
备注：☆本次活动仅限相关企业董事长、总经理等高管级别参加，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰！
正式报名流程:领取报名表→填写报名表签字或盖章拍照回传审核→办理报名费用→协助预约签证、落实酒店安排,开具发票
2024年12月22-27日泰国康养文旅标杆项目游学考察（40人规模）
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