文 | 我号楼市大风栏目
图 | 我号资料库
福建南平的朋友也让我们写一写小户型。其实，昨天在这个专栏也跟大家分享了小户型的设计力有多重要。说句实话，目前，在南平，我们所走过的楼盘，还没有见到那么惊艳的小户型产品存在，可以这么说，南平的小户型还停留在1.0时代，甚至是-1.0时代，要么就是老住宅强行切割出的小户型，要么就是开发商压缩面积做出来的低端小户型，说实在的，这种产品，如果没有附带好学区，我们建议一套也不要入手，很难给你钱生钱，也不建议租，因为有些不是体验感差，就是不太安全。
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那么，我号今天也应了中介朋友邀请，带着几个客户和装潢设计师，亲自走进延平区的武夷名仕园，挑选性地看了两款中小户型的产品。下面就谈谈粗浅的看法，不构成大家购房建议，仅供参考吧。
从地段来看，现在这里预期已经到头了，如果说十年间预期值很高，那么当时是有一座五星级酒店、高端写字楼、大型综合体可以期待的，高端感应该在延平排第一。但是今时不同往日，烂尾的酒店自不必说，租户不太多的写字楼也就那个样，综合体是全延平人民的痛心处啊，如果是建阳有建发、建瓯有江滨国际和建发、武夷新区有万达，延平就应该要把这家综合体拿出手，可惜，开店至今，感觉服务员比客人多，今年国庆综合体什么情况大家自己去逛逛就知道了，所以商圈优势完全没有的情况下，包括名仕园、山水华庭等一众楼盘，期待值都已经回归纯居住了，投资属性几乎没有。
学区更是一般，完全比不上市区的二手房，所以我们认为，不要考虑投资情况下，那可以来看看这里。毕竟房价也是作为对购房者的一种回馈，当下购买不能算贵，也算物有所值吧。
不过，即便这里的平米均价可以压到6000元左右，也不是什么户型都值得入手的。我们的第一个意见是，在价格尚合理的情况下，优先考虑居住的舒适性，这时候，户型就非常重要了，你看，又谈到了产品的设计力。
我们来看一下小区环境。
也是山地环境。一个台阶接一个台阶。对于不喜欢上山的人，这样的小区就不怎么考虑。好在，名仕园在建设之初，还是拿出了比较合理的上山方案，登山电梯配置到位了，外观也时尚大方，比起延平不少此类的小区要超前很多，这也是我们所认可的。
进入某一期的小区内部，我们感觉到有点压抑，可能是开发商考虑到山地的开发成本较高，也因为当时正值房地产热，所以建了太多栋楼，而且均是高层楼，没有了小洋房与别墅穿插，空间感就显得局促了点，这一点比不上隔壁的山水华庭，对于不喜欢住高楼的人是一个困扰，而高楼一多，如果买在低层，也很怕光照会受到影响。
小区景观做得比较普通，属于早期楼盘的样子，这点没多大期待。从物业管理看，只能说，普通。毕竟我们还看到一楼商品房都能改成小超市经营，虽然这个确实方便小区内部购买酱油糖醋纸巾饮料之类的，但是也必然会对周边住户造成一定干扰，也降低了楼盘品质。毕竟该干嘛就干嘛，规划的时候，哪个是商业属性哪个是住宅属性，人家早就规定好了，后期人为随意变更肯定是不合理的，也看得出该物业管理属于比较佛系那种。但是抛开这不谈，整个楼盘至今也有10个年头吧，还算比较干净整洁了，在延平我们见过真的很脏的老小区，也见过楼道堆满东西的小区，相比起来，名仕园就显得正常多了。想要换个环境住的老延平人的确也是可以考虑一下这里的。
进入一套70平左右的住宅，设计中规中矩，真的没啥好看，我们也就花了3分钟现场讨论了一下，觉得在这个楼盘挑这种户型，真的不用花精力去讨论户型结构优劣，不会给你太多期待，也不存在太大失望，就是看价格了，如果诚心想买，可以咬死价格，比如我们看的这套报价50几万，平均下来平米价格7000元左右，怎么说呢，这种价位不高也不低，想买自然可以再往下砍一刀的，因为对于普通中户来说，舒适度只可能一般般，楼层低的话采光也一般，楼层高一点或许会更好，现在7000元的均价，其实延平有非常多楼盘可以挑了，房东其实也清楚情况的。
我们又走进一套小户型，只需要瞥一眼。真的是没有任何设计力可言了。面积不超过50平，其实对于一个四五线城市的居住情况来说，这真的算很憋屈的户型了。不能忍受的是，大门就挨着隔壁家的大门，那一户正好有人住，鞋子都脱到这户门口了，今后很容易引发邻里矛盾，反正买这样的房子，从入门开始就够闹心，因为我们不相信人人素质都那么好，尤其是物业如果管理不严，很多公共区域引发的矛盾真的是看多了，最后都由业主去承受，因此提醒购房者这一点一定要放在心上啊，住房子还是尽量别闹心。
这套进门就是卫生间，没有明显的厨房空间，装修上可以把卫生间和厨房合并起来设计，卫生间做一个全封闭空间，厨房挨边上做开放式的。厨房那个区域其实也是安排饭厅的，有一个天井的暗窗作为通风，这个通风性和采光性都不会太好。
然后接下去，就是一通到底的结构，感觉是安排不了客厅的，只能作为卧室，可是，通道太窄，摆放了床铺以后，不知道衣柜能做多大。衣柜可以当作饭厅与卧室的隔断，这也是这个户型比较合理的设计方案，可是呢，这种设计，明显会阻挡来自阳台的采光，导致饭厅与入门区域非常非常暗，所以这套小户型的一个非常明显的硬伤就是，采光太差了。作为小户型，结构紧凑是有心理准备的，但是，采光很好的小户型，甚至迷你户型，延平也有一些的，比起它们，这个小户型已经毫无优势。
问了一下报价，25万元。你说贵不贵？当然贵，市区好地段有的老小区，70几平也有30几万的报价，相比这个远离市区的地段，又要花时间上山，快30万换一套这么憋屈的户型，实在感觉划不来。可是房东也委屈啊，说自己买的时候也都20几万了，不求赚钱，但求把贷款利息钱拿回来吧。听起来合理，可惜，我们一开始就写了，今时不同往日，这个路段的商业潜力期待值真的已经看到头了。我们给的建议是，18万元抓紧出手。但是这个建议过于“残忍”，对于拿到钱也不知道怎么再搞投资的人来说，亏这么多卖掉，舍得吗？
除此，同样的户型，还有一套装修后要卖28万的，楼层还更好，阳台的采光也更好，我们肯定建议要买就买这一套。但是，一个普通小户型你说装修能装多好，而且也过了这么多年，装修风格早就过时了，想搭着装修卖是很天真的。我们建议是，20万出手。仅仅只是比楼下高2万，却带着装修，对于房东来说这个建议也非常“残忍”，不过没办法，有的客户还宁可你别装修呢，买来还要花钱拆掉装修，改造线路，处理垃圾，没有2万都下不来，实在不值得，所以我们才建议20万，当然我们也很知道，对于当时买入就不止20万的房东而言，真的是亏大了。——只能说，当初你买的也是预期值，万一这里把商圈建成，并且延平也没有遇到“搬迁”，这种小户型岂不是多的是写字楼的白领出租吗，恐怕涨到50万不止了吧。
愿赌服输。楼市和股市一样，就是这个道理。
武夷名仕园整体看来品相还不错，难能可贵的是，前面有一个大广场设计，这就比周边其他楼盘有优势，大妈们跳个广场舞都不需要挤在家楼下吵自己家人了。开玩笑的。其实是，这样一个退台式的空间，未来会有较多可能性。或许你看到的是某些烂尾、某些开业萧条等不利因素，但是时间是良药，不表示以后酒店也烂尾，不表示综合体今后就做不动，万一呢，你要知道，有的楼盘连这种硬件都不给你，今后更没有想象力。
给一个我方建议，只要对路段没要求，这个楼盘适合考虑大户型，趁房价走低阶段，再搭上购房补贴、利率下调等好政策，能买多大买多大，让安家彻底回归居住即可。
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