最新数据显示，由于澳大利亚房价创下历史新高，海外买家的购房需求大幅下降。

2024年6月底结束的财政年度，外国人在澳购房批准总额降至66亿澳元，比2023年同期的79亿澳元减少13亿澳元。

根据澳大利亚财政部外商投资审查委员会（FIRB）的数据，这一降幅主要由中国买家推动。

中国买家批准的年度住宅房地产投资额仅为26亿澳元，比上一财年减少800万澳元，与2021-22年度相比也仅增加200万澳元。

中国房地产平台Juwai IQI联合创始人何丹尼尔（Daniel Ho）表示，外国买家在澳大利亚面临新的、出乎意料的难题：房屋负担能力。他指出，外国买家的诉求如今开始和本地买家如出一辙。

“外国买家在澳大利亚购房和持有房产的成本远高于本地居民和公民。他们需要支付额外的税收、费用和关税，这是本地买家不需要面对的问题，”他说道。

此外，外国买家支付的房贷利率也显著高于本地买家，因为他们无法从澳大利亚四大银行贷款。

“外国买家的房贷利率通常比本地买家高出两个百分点以上，以100万澳元的贷款为例，外国买家每月需要比本地买家多支付至少1300澳元。”

高额的附加成本与不断上涨的房价叠加，使外国买家在澳大利亚房地产市场的竞争力显著下降，从而导致他们的购房金额锐减。

根据最新的ANZ-CoreLogic住房负担能力报告，年均收入约10万澳元的澳大利亚中等收入人士目前仅能负担10%的房产，这一比例创下历史新低。

负担能力下降的原因在于高利率和不断上涨的房价。这一比例远低于2020年12月中等收入家庭能够负担50%房产的水平，也显著低于2022年3月利率开始上升前的40%。

即使是高收入群体，其购房选择也大幅减少。年均收入17.2万澳元的人士目前仅能负担一半的住房市场，而2020年底这一比例为80%。

报告假设用于还贷的收入比例不超过30%。然而，截至今年第三季度，全澳平均每月还贷额已占收入的50.6%，创下历史新高。相比之下，疫情前这一比例仅为29.6%，去年同期为46.7%。

尽管全澳年收入中位数增长了2.8%，达到10.1万澳元，但与同期房价中位数8.5%的增长相比显得微不足道。

ANU POLIS社会政策研究中心与CoreLogic的模型显示，收入的增长速度远不及房价。

CoreLogic研究主管艾丽莎·欧文（Eliza Owen）表示，即使明年预计的0.75个百分点降息实现，住房负担能力也不会显著改善。

“利率下降可能会稍微缓解按揭还款压力，但长期来看，家庭收入的增长始终赶不上房价，房价与收入的比值已经极度不成比例，购房更依赖于‘父母银行’的支持或个人收入水平。”

AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）认为，负担能力的恶化将限制降息后的房价上涨幅度。

全澳房价的持续上涨使住房价值与收入的比率达到8倍，超出过去十年平均值7倍，并追平2022年初的历史高点。

今年第三季度，大多数首府城市的住房负担能力恶化，仅墨尔本、霍巴特和堪培拉对购房者的条件有所改善。

悉尼仍是澳大利亚最难负担的住房市场，房价中位数是收入的9.8倍。悉尼购房者如今需花费62.1%的收入偿还按揭，而去年这一比例为58.1%。疫情前，悉尼仅需39.2%的收入即可支付房贷。但自那以来，房价已上涨29.1%。

阿德莱德是疫情以来住房负担能力恶化最严重的城市，其房价与收入比从5.9跳升至8.9，与此同时房价增长了65%。

相比之下，墨尔本的住房负担能力显著改善，房价与收入比从疫情初期的7.5下降至7，偿还贷款所需的收入占比也从45%降至44.3%。

墨尔本市中心、Stonnington-West、Bayside、Manningham-West和Mornington Peninsula的房贷负担下降最为明显，还款收入占比下降超过5个百分点。

然而，阿德莱德南部的Holdfast Bay成为全国负担能力下降最严重的地区，当地家庭需花费101%的收入偿还按揭，而去年这一比例为81%。存首付的时间也从去年的17.4年增加到21.4年。

珀斯、Melville、Stirling、Mandurah和Gosnells的住房负担能力同样恶化，还款收入占比上升了超过12个百分点，达到历史新低。

对于许多澳洲人来说，负担租金或住房贷款的还款变得越来越困难，这导致无家可归或面临无家可归风险的人数不断上升。  

根据经济政策专家组织Impact Economics and Policy的新模型估算，2022年全澳有多达320万人处于无家可归风险之中，他们可能因一次负面冲击而失去住所。

这一数据表明，从2016年到2022年，无家可归风险人数增加了63%。  

模型还估算，自2021年人口普查以来，全澳面临租金压力的家庭数量增加了14.1万户，增长了17.9%。租金压力被定义为低收入家庭（收入排名前40%以外的家庭）支付超过30%的收入用于租金的情况。  

昆州的无家可归风险人数在2022年比2016年增加了80%，西澳增加了77%。然而，在澳大利亚首都领地（ACT），无家可归风险人数下降了34%。  

尽管无家可归或租金压力的情况日益严重，在2022至2023年间，仅有25万澳大利亚人寻求并获得了专业无家可归服务（Specialist Homelessness Service）的帮助。

这主要是因为这些服务机构工作负荷过重，无法接待所有求助者。  

分析指出，无家可归人数增加的原因包括空置率创历史新低、周租金上涨，以及生活成本的整体上升。  

2024年9月，全澳仅有1.34%的租赁房屋可供出租，这比疫情初期下降了57%，过去四年的空置房数量减少了约3.6万套。

这迫使许多租户不得不搬入亲属家中、借宿沙发、选择合租，甚至睡在车里。  

与此同时，租金的上涨也对家庭造成了更大压力。

过去四年间，周租金上涨了45%，即每周增加了190澳元。这使得许多租户，尤其是低收入者，陷入了财务困境。  

在2024年9月进行的一项对23个无家可归服务机构的两周调查显示，39%的机构不得不因无法应对而关闭大门。

此外，大多数机构表示，他们在某些时段无法接听所有电话或回复所有邮件。  

无家可归服务机构不仅难以应对日益增加的无家可归人口，还面临长期住房短缺的问题。这导致那些获得帮助的人常常需要在临时住所中停留很长时间。  

这一情况对无家可归服务机构和需要帮助的人来说都十分严峻。

在全澳范围内建设更多的社会和可负担住房，并为无家可归服务机构提供额外资金，将有助于显著缓解这一问题。

增加租赁房屋库存将为租户提供更多选择，并有助于长期稳定租金价格的增长。

报告指出，联邦政府计划在未来五年内建设4.5万套社会和可负担住房，这是解决问题的重要一步。此外，增加租金补助也产生了积极效果。  

从根本上说，通过确保充足的住房、为有需要的人提供财务支持，以及加大对无家可归服务的投资，可以有效预防无家可归现象，并确保澳大利亚人在需要帮助时能够得到支持。  

最新数据显示，10月澳洲房屋租赁市场的空置率显着改善，全澳空置率达到1.36%，创下自2023年7月以来的新高。其中，悉尼的租赁市场空置率大幅上升，增至1.57%。

根据房地产数据公司PropTrack周三发布的最新市场观察报告，10月全国租赁空置率上升了0.19个百分点。其中，悉尼的空置率增幅位居全国第二，上升了0.31个百分点，仅次于达尔文。达尔文以0.41百分点的最高增幅领跑全澳，其空置率达到1.39%。

墨尔本和布里斯本的空置率分别录得0.18百分点和0.19百分点的增幅，空置率分别升至1.64%和1.07%。 相比之下，阿德莱德的空置率仅增幅了0.07百分点，空置率目前为1.13%。

霍巴特仍是空置率最低的城市，仅有0.82%的出租房空置，其次是珀斯，空置率为0.97%。虽然珀斯的投资者活跃增加了房源，但供应仍处于偏低水平。

PropTrack经济学家弗拉赫蒂（Anne Flaherty）表示，尽管10月的空置率同比上升0.21百分点，但与疫情前相比，全澳租赁房屋供应仍减少了35%。

“过去一年州府城市租赁市场的空置率上升了0.33百分点，而地区租赁市场的空置率却下降了0.13百分点。与2020年3月相比，澳洲地区市场的出租房源减少了45%，而州府城市的房源减少幅度达32%。”

目前，全澳各地的租赁空置率仍远低于3% 的水平租赁市场中，而这一空置率被认为是健康水平，代表租户与房东之间的供需平衡。当空置率低于2%时，表明租赁需求高，市场供应紧张；而当空置率高于4%时，则显示住房供应超过需求。