最新报告显示，在过去的财年中，新州、维州和昆州的现金购房总额飙升14%，达1380亿澳元。

这一增长主要由富裕的换房族、退休人士和投资者推动。

电子产权过户公司PEXA对已成交住宅交易的分析发现，现金购房的总数量增长了3.9%，达到14.1万套房产，这在很大程度上反映了2024财年房产市场的强劲表现。

尽管不通过抵押贷款购房的比例略微下降了0.4个百分点，从去年同期的26.9%降至26.5%，但现金购房交易金额的占比却上升至28%。

PEXA首席经济学家Julie Toth表示，大量现金买家的存在将继续支撑房价。“这一群体受利率影响较小，他们在市场中的占比很大，我预计随着人口老龄化，这一趋势将持续增长。”

她补充道：“他们在房产上的支出，占所有交易金额的28%，是过去一年房产市场保持韧性的重要原因之一。”

Jarden首席经济学家Micaela Fuchila指出，代际财富转移、投资者贷款的增长以及挂牌量的增加共同推动了本轮房地产周期的发展。

悉尼和墨尔本的高端城区吸引了大量富裕的现金买家，而年长的退休人士则在东部州的区域房产上大笔投入。

在悉尼（邮政编码2000），现金购房金额高达17亿澳元，是全澳最高的地区。买家以现金完成了540笔交易，房产中位价为165万澳元。

黄金海岸的Surfers Paradise位居其次，共有1206套房产以现金成交，总金额达16亿澳元，中位售价为82万澳元。

悉尼的Mosman、Darling Point和Bondi Beach，以及墨尔本的Brighton、Toorak、Kew和Balwyn等蓝筹区也深受现金买家的欢迎，每个地区的现金购房金额在4亿至11亿澳元之间。

一些以公寓为主的城区，如悉尼的St Leonards、Waterloo和Randwick，也录得大笔现金购房交易，总金额介于5亿至8亿澳元之间。

CoreLogic研究负责人Eliza Owen表示，悉尼和墨尔本房市增长放缓可能会吸引更多现金买家入市。

“由于悉尼和墨尔本一些高端市场房价大幅下跌，对于那些寻找逆周期购买机会的人来说，在明年6月首次降息前入市可能更为有利。”

根据CoreLogic的数据，截至10月的三个月中，悉尼Rodd Point、Abbotsford和Balmain East的房价分别下降了最多9.7%。在墨尔本，Albert Park房价下跌9%，South Melbourne下跌8.6%，Elwood下跌6.1%。

独立人口学家Mark McCrindle同意，房价下跌可能促使更多机会主义现金买家入市。

“如果有人手握现金，可以利用当前的买方市场，这将有助于支撑房价，”他说。“因此，澳大利亚的房地产市场不太可能出现显著下跌或崩盘，因为市场上还有大量资金准备入市，把握购买机会。”

尽管挂牌量上升对年轻购房者来说是个利好，但对以年长者为主的现金买家来说同样是良机。

在昆州的Tara，现金购房比例高达77.4%，其次是布里斯班北部的Russell Island，占76.8%。这些交易以空地为主，中位售价分别为7.7万澳元和6.5万澳元。

在近期受洪水影响或未来洪水风险较高的地区，如新州的Lismore（邮政编码2480）和Moama（邮政编码2731），现金购房比例也异常高。

Toth女士表示，这可能表明这些地区的潜在买家由于金融机构对环境风险的担忧，可能难以获得保险或抵押贷款。

在首府城市中，悉尼下北岸的Milsons Point现金购房比例最高，超过一半（54%）的交易未使用抵押贷款。

墨尔本市区（邮政编码3000）和Carlton（邮政编码3053）这两个以投资者为主的地区也录得高比例现金交易，约有一半的房产通过现金购得。

澳大利亚储备银行（RBA）警告，因经济压力而被迫出售房产的数量正在上升。

尽管房价上涨在一定程度上缓解了许多借款人的财务困境，但部分房主仍不得不做出这一艰难决定。

RBA助理行长Chris Kent表示：“那些长期难以偿还房贷且无法进一步调整财务的借款人，可能会选择出售房产。”

Kent博士在澳大利亚国立大学的一场活动中提到，澳洲央行与贷款机构的交流显示，“尽管更多家庭正在做出这一困难决定，但由于当前负资产抵押贷款的比例较低，这种做法的财务损失相对较小。”

SQM Research发布的一项分析显示，维州的墨尔本市中心、东南部及Gippsland地区的困境房产挂牌量最高；在新州，挂牌量最高的地区为北部及悉尼西部。

同时，昆州仍是困境挂牌量最高的州，其中黄金海岸是全澳困境房产挂牌活动最为集中的地区。

SQM董事总经理Louis Christopher说：“新州的挂牌量正在上升，但尚未超过疫情前的水平，昆州一直是挂牌量最高的州，尤其是黄金海岸，那里是全澳困境房产挂牌最多的地区。”

高利率使借款人面临巨大的财务压力。澳大利亚国民银行（NAB）本月早些时候表示，贷款逾期率已升至2020年以来的最高水平。

根据SQM的数据，在墨尔本东南部困境挂牌量达91套的地区，Area Specialist的销售代理Marcus Washington表示，自6月以来挂牌量有所增加。

此外，银行已开始接管部分房产并进行抵押贷款销售。他补充道：“虽然我经手的抵押贷款销售不多，但其他公司接手了更多这样的交易。”

SQM的数据来源于对在线挂牌信息的分析，关键字包括“急售”或“接受任何报价”。

一些房地产中介对这一话题避而不谈。例如，一名中介正在新南威尔士州地区出售一处标注为“降价出售”和“业主急售”的房产，其售价从67.5万澳元降至64.9万澳元。

据《悉尼晨锋报》报道，悉尼的房价中位数已达到创纪录的165万澳元，但由于高利率和负担能力压力的影响，最近一个季度的房价涨幅明显放缓。

专家表示，虽然悉尼的单元房价格中位数也创下了新高（81.5万澳元），但由于购房者在寻找更经济实惠的房产，公寓的房价增长速度加快并超过了独立屋。

Domain发布的最新房价报告显示，悉尼独立屋的房价中位数连续第七个季度上涨，9月份上涨了0.6%，约合9000澳元，达到1654668澳元。

与上一季度相比，增长速度减半，为2022年12月房价下跌以来最弱表现。

北部海滩的独立屋房价涨幅居前，录得最强劲的增长，在截至9月份的三个月内上涨了4.1%，中位数为266.5万澳元。

相比之下，悉尼公寓的房价中位数同期上涨了0.9%，即7000澳元，达到815258澳元，比2021年12月创下的上一个峰值高出6500澳元。

公寓房价增长主要受到悉尼一些最经济实惠地区的推动。悉尼西南外围地区的房价涨幅居前，在9月季度跃升了12.5%，中位数达到587500澳元。

Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示，尽管房价创下了历史新高，但较高的利率正在削弱市场的活力和买家的热情。

Powell表示，对利率敏感的购房者也忍受着较高的生活成本，他们正在等待利率下降的信号。与此同时，越来越多的卖家挂牌出售房屋，使得买家有了更多的选择和议价能力。

但Powell表示，公寓价格上涨的原因是买家追求经济性以及投资者活动的推动，因为向投资者提供的住房贷款高于十年平均水平。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，利率上升已开始对悉尼房价产生实质性影响。

“随着房价上涨，更高的利率已开始拖累市场。部分住房市场已转向公寓市场。如果利率继续走高，悉尼独立屋的房价可能会出现负增长。挂牌房源有所回升，这不仅仅是春季的反弹，似乎是一些业主在抛售房产。”

但Oliver表示，在高利率环境下，许多购房者得到了现有住房资产、新冠疫情时期的储蓄缓冲或父母银行的支持，这些都有助于推动房地产市场走高。

澳洲借款人正面临几十年来最严峻的利率上涨压力，这对部分邮编区的房贷持有人造成了严重打击。

为了应对新冠疫情后的通胀飙升，澳联储在2022年和2023年进行了13次加息，这是自1980年代末以来最激进的一次。与两年半前相比，借款人目前每月的还款额增加了64%。

以60万澳元的房贷为例，这意味着平均每年要多支付近1.9万澳元的还款。但在悉尼部分外围城区，这一数字可能多达2.3万澳元。

为了应对高昂的房贷成本，一些借款人不再外出就餐、取消Netflix等订阅服务、推迟购买新车或出国度假的计划，并从事额外的工作。

但努力工作或节衣缩食并不一定能保证某人不会面临房贷压力，尤其是在需要双收入才能偿还房贷的主要城市外围城区。

随着四大银行排除了2024年降息的可能性，这意味着至少到明年2月前，现金利率有可能维持在4.35%的12年高点。

信用评级机构Moody’s公布了澳洲哪些邮编区有更多的借款人拖欠贷款，或还款逾期30天或更长时间。

该机构分析师Letitia Wong警告称，抵押贷款拖欠率将进一步恶化。

她表示：“由于家庭需要时间从高利率和生活成本压力的重担中恢复过来，大多数澳洲地区的抵押贷款拖欠率已经上升，预计未来一年将继续小幅上升。”

截至2024年5月，位于悉尼西南部的Casula有4.08%的借款人拖欠贷款，是全澳平均水平1.99%的两倍多，与2023年2.92%的拖欠率相比大幅上升。

Casula的中位房价为118.4万澳元，这意味着支付20%首付款的新借款人，需要偿还947,110澳元的抵押贷款。

一对夫妇收入需要达到182,137澳元才有资格申请贷款。除非其中一人属于特别高收入人群，否则夫妇两人都必须全职工作。

墨尔本是受影响最严重的城市，在Moody’s前20名榜单中占据了14个位置。

报道称，维州4.4%的失业率高于全澳4.1%的平均水平，这意味着如果借款人失业，他们更有可能拖欠贷款。

Wong表示：“墨尔本正在成为拖欠贷款热点，在全澳抵押贷款拖欠率最高的城区中，有很多都在墨尔本。”

墨尔本的失业率高于全国平均水平，但收入增长低于全国平均水平，房地产市场也比其他主要城市疲软。”

尽管海外移民和国际学生大量涌入，但墨尔本房价在截至10月的一年内下跌了1.8%。与此同时，布里斯班、珀斯和阿德莱德的房价以两位数飙升。

Wong补充表示，这些综合因素可能导致墨尔本在未来一年仍是拖欠贷款最严重的地区。

报道称，墨尔本内城区的房贷逾期情况尤为严重，达到5.37%，即每19个借款人中就有1个拖欠还款。

考虑到该邮编区拥有大量价格实惠的公寓，这一点令人惊讶。对于收入低于72,678澳元平均水平的人来说，472,405澳元的中位房价是可以承受的。