未来两年，澳大利亚住宅建筑总值将增至1202亿澳元，随着劳动力和材料供应瓶颈的缓解，预计增长主要来自独立住宅，而新建公寓和联排别墅的贡献则将减少。

澳大利亚建筑行业论坛（ACIF）的数据显示，与上半年预测相比，新增的68亿澳元建设投资全部流向独立住宅，而附属住宅的投资预期下调了44亿澳元。

ACIF的建筑预测委员会主席兼首席经济学家内丽达·康尼斯比表示，“建造公寓的成本非常高，许多项目未能继续推进，而独立住宅的建设反而前景更乐观。”

虽然住宅、非住宅和工程建设的总体预测基本保持不变，但未来几年项目类型的结构已发生变化。

公寓建设的预期价值每年下降，而独立住宅和改建项目的增幅较大。

康尼斯比认为，专注于新开发区域的独立住宅将带来更多城市扩张，这不利于内城区实现住房可负担性的长期目标。

未来三年，预计非住宅建设项目总值减少约58亿澳元，主要是昆士兰州医疗和养老设施的支出下降。

此外，工程建设领域总体预测基本不变，但道路支出减少了120亿澳元，电力、桥梁、铁路及水利项目的投资增幅抵消了这一影响。康尼斯比指出，要改变住宅类型的比例，降低成本并缩小新旧房价差距将是关键。

康尼斯比补充道，当前住宅开发的主要障碍在于成本，而非规划。她表示：“规划虽然存在问题，但相对而言并不是主要难题。”

新的数据显示，教师、护士、卡车司机和警察等普通职业者已成为澳洲最活跃的房产投资者，他们越来越多地投资房地产，以帮助自己的孩子将来买房。

澳洲税务局的数据显示，全澳大多数出租房的房东都是从事常见职业的人，他们并不很富有，更多的是从事收入一般的工作。

在全澳，近5.6万名房东是护士，他们拥有的投资房产比会计师还多。拥有投资房的护士年收入从4.5万澳元到12万澳元不等。

排名第二的澳洲房产投资者是中、小学教师，他们作为房产投资者的人数超过了IT公司老板，其工资与护士相近。

其它令人吃惊的现象还有：身为电工的房产投资者人数超过了房地产经纪人，卡车司机比律师更经常投资于房地产，警察拥有的投资房产超过了全科医生。

绿党住房问题发言人Max Chandler-Mather近日再次呼吁工党重新考虑削减相关的税务优惠，以换取政府的“帮助购房”（Help to Buy）共享产权计划获得通过。目前该法案仍在参议院受阻。

“数百万人正在经历这场毁灭性的住房危机，绿党所建议的只是工党停止向富有的房产投资者提供数十亿澳元的资金，转而开始为那些生活艰难的人做出有意义的改变。”他说。

但澳洲房产投资者协会会长Ben Kingsley表示，房产投资者很少像公众谈论的那样腰缠万贯。他们或是偶尔的投资者，在升级住房后可以持有自己的第一套公寓房，或者他们继承了遗产。

澳洲税务局的数据显示，在新州近78万名拥有投资房的人中，约70%的人只拥有一套投资房产，约20%的投资者拥有两套，6.5%的人拥有三套房产。约1%的人拥有六套或更多投资房产。

在拥有投资房产的卡车司机、护士、警察、教师和保育员中，约有一半人在2021─2022财年中（这是可获得的最新申报数据）申报了负扣税。这意味着他们在房产上遭遇了损失，从而可以用这些亏损来抵税。

Kingsley认为，护士、教师、卡车司机和其它低收入工作者也倾向于购买更便宜的出租房，对更高的利率也更为敏感。

他称，那些难以承受高额还贷的人更有可能提高租金，或者在某些情况下出售房产。他认为，如果取消负扣税等优惠政策，高收入者仍能投资，但护士和教师等人将无法买房。

澳洲统计局的数据显示，过去一年中，投资者活动在不断增加，向投资者提供的新贷款数量增加了约34%。

今年早些时候澳洲人口已突破2,700万，根据最新的SQM研究所的全国住房空置率报告，9月份澳洲租房市场上减少了1,733套房，减少幅度达1.2%。

澳洲统计局最近披露，截至3月底，澳洲人口已达到27,122,411人，较去年同期增加了2.3%，即615,300人。

SQM研究所的报告说，“目前全国租房空置数为37,932套，比2024年8月的39,665套有所减少。珀斯、堪培拉和霍巴特以及澳洲偏远地区是下降的主要推动因素，其它所有首府城市则保持稳定或略有上升。”

阿德莱德保持了最低的空置率，为0.6%，珀斯的空置率也降至0.6%。悉尼的租房空置率保持在1.6%，墨尔本的空置率上升至1.7%，比8月份上升了0.1%。堪培拉在各州和领地中租房空置率最高，为2%。

中央商务区的空置率保持稳定，悉尼的空置率为5%，墨尔本略降至5.1%，布里斯本继续保持强劲需求，空置率低至2.4%。与此同时，达尔文的空置率上升至1%。

调查显示，9月份霍巴特仅有215套空置租房，达尔文有267套，阿德莱德有1,002套，珀斯有1,119套，堪培拉有1,198套，布里斯本有3,737套，墨尔本有8,796套，悉尼有11,360套。

报告表示，“截至2024年10月12日的月度中，首府城市的住房租金表现出不同的趋势。首府城市广告租金总计上涨了0.5%。悉尼的综合租金上涨了0.9%，反映出冬季租金下跌后的反弹。相反，墨尔本的租金下降了1.1%，表明租房需求有所减弱。”

根据报告，布里斯本的综合租金上涨了1.5%，显示出健康的增长，珀斯也出现了1.7%的涨幅，成为表现较强劲的城市之一。与此同时，阿德莱德的租金下降了0.2%，表明租金价格略有下滑。堪培拉的住房租金大幅下降了3.4%，突显出需求的显着变化。霍巴特的综合租金小幅上涨了0.3%，延续了稳定的趋势。相反，达尔文的租金大幅下降了4.5%，表明租房需求明显下降。

报告说：“从全国范围来看，包括所有偏远地区的广告租金中位数上涨了0.8%，表明澳洲偏远地区的租房条件有所收紧。”

悉尼独立房租金中位价最高，为每周1,045.71澳元，霍巴特的公寓房租金最便宜，每周仅452.71澳元。

SQM负责人Louis Christopher说：“9月份全澳租房空置率再次略有下降，预计10月份还会进一步下降。”

“但这主要归因于季节性变化，最近几个月租金有所缓和，因此预计租金不会再次加速上涨。”他说，“不过，全国租房市场仍处于严重短缺状态，除少数例外，预计在未来几年内租房危机不会明显缓解。”

他说：“预计今年全年人口增长将超过500,000人，因此，快速的人口增长将继续给租房市场施压。”

最新的澳洲统计局人口数据显示，截至3月底，西澳12个月内增幅最大，增长了3.1%，其次是维州（+2.7%）和昆士兰（+2.5%）。

新州工党将成立一个由3人组成的住房交付管理局 （Housing Delivery Authority），该机构可以同时批准土地重新分区和大型住房开发项目，而无需经过地方议会的审议。

这个由州长办公室秘书长Simon Draper、规划厅秘书长Kiersten Fishburn和 Infrastructure NSW首席执行官Tom Gellibrand组成的机构，将有权从规划系统中 挑选提案，或接受开发商的申请，有望将审批时间缩短数年。

州长柯民思（Chris Minns）表示，规划系统的交付已和新州的需求“脱节”，这一 机构是为提供更多住房而“向前迈出的一大步，也是重大的变革”。

“我们的规划系统并没有帮助你过上美好的生活。”他说。

开发商游说团体Urban Taskforce的首席执行官兼前新州工党幕僚长Tom Forrest表 示，这是克服破碎规划系统的重要一步。

“这是我们一直在等待的大胆改革。政府正在承担责任，打破议会中阻碍开发 （NIMBY）的态度。”

新州地方政府协会主席Darriea Turley表示，这一宣布是开发商的“圣诞大礼”，担心这可能剥夺社区的发言权。

“这将为开发商带来意外收益，加剧拥堵，造成人口过度拥挤，并取消了保护社区 免受不当开发的保障措施。”

据了解，这些改革将在与利益相关者进行简短磋商后，于2025年初生效。

根据这一快速审批途径，在大悉尼地区投资6000万澳元、建设100套或更多住房的 项目，将由住房交付管理局审核，而非地方议会。

同时，一条新的重新分区快速通道也将被创建，允许那些具有“明显”潜力但依赖于 重新分区的重大项目可以通过规划、住房和基础设施厅（DPHI）进行审批，而不依赖于议会。

材料提交将通过意向表达程序进行。

“总的来说，这一政策制定遵循一个简单的原则：我们需要允许在悉尼和新州偏远 地区一些最具潜力的地方增加住房建设，”柯民思周五在《每日电讯报》的 Bradfield Oration中表示。

“和任何重大变革一样，我相信有些人会反对它，但我们之所以做出这个决定，是 因为我们已没有时间可以浪费。住房是这个时代的决定性挑战，一个会滋生其他问 题的问题。”

他表示，虽然许多人想住在悉尼，开发商也渴望在新州投资，“但我们不断被告知 这太难了”。

他声称，利率和建筑成本加剧了这个问题，但“我们认为最大的障碍是复杂的规划 系统，我们必须将其清除”。

这一消息宣布之际，新州在完成国家住房协议（National Housing Accord）中规 定建成的37.8万套住房目标方面进展缓慢。

更新后的DPHI预测显示，到2029年7 月，大悉尼地区将新建151,670套住宅，远低于所需的263,000套。

尽管新州政府自去年3月上任以来出台了一系列住房改革措施，但由于开发商受到 严峻的经济逆风打击，住房审批和竣工量持续下降。