很多人问我现在能不能买房，我觉得可以从香港2000年房地产泡沫破裂来看如今的情况。
其实从1998年房改，允许商品房买卖以来，中国大陆房地产一共才经历不到30年时间，相比香港、美国、日本等成熟市场来说要新兴很多。最近5年也是我们房地产市场的第一个真正的下行期，因此借鉴之前成熟市场发生过的事情是有意义的。
香港楼市历史的最大跌幅出现在1997年到2003年，六年时间香港房价下跌幅度达到-69%。
目前我们一线城市房价下跌幅度大概是30%（深圳多一点，大概40%），从下跌幅度来说我们还远未达到最差的可能性。
房价回落幅度这个指标其实不算精确，因为每个地方的情况不一样，泡沫大小也不一样，但是可以作为一个宏观参考指标，给一个模糊的方向。
但是第二个指标，就异常重要了，可以算是最重要的指标，那就是贷款利率和租金回报率的差额，是衡量买房还是租房谁更划算的工具。
简单理解，如果贷款利率大于租金回报率，那么还贷款更贵，因此租房更划算；如果贷款利率小于租金回报率，那么租房更贵，因此买房更划算。
香港在泡沫的顶点，也就是1997年的时候，租金回报率是4%，贷款利率却高达11.5%。这个时候，买房是非常不划算的，付出的代价远远大于租房。换句话来说，这时候香港房地产泡沫非常大。
随后香港房地产市场崩盘，房价快速下跌，虽然经济下行使得租金也在下跌，但是房价下跌速度比租金下跌速度更快，使得租金回报率开始上涨，到了2003年达到了5.4%。
更加关键的是，经济下行使得香港投资回报率下降，房贷利率也开始下降，2003年下降到了2.56%。
这个时候香港的租金回报率达到了5.4%，是贷款利率2.56%的两倍多，2003年这个时点来看香港房价是被低估的，这时候是抄底的好时机。
看完香港我们再来看大陆，以上海为例吧。
上海房价是从2023年开始下跌的，因此2022年算是顶部。2022年的时候，上海的租金回报率是1.8%，贷款利率却高达4.8%。
上海2022年的租金回报率远远低于贷款利率，差额达到了3%。虽然比香港1997年7.5%的差额要好不少，但是也是有泡沫的。这也意味着，上海回调应该是达不到香港69%那么多的，但是肯定也会回调。
随后上海开始了长达2年的房价下跌，也一样伴随着经济的回落以及房租的下降。目前来看，上海的租金回报率达到了1.8%，贷款利率则下降到了3.1%，差额从3%缩小到了1.3%。
结论就很简单了，泡沫消灭了一大半，还剩下一小半。
因此，从短期来看，在上海房价已经下跌30%的情况下，我觉得还没有到底。我个人感觉，如果经济不出现大的预期差（现在的预期就是未来三年缓慢下降，直至平稳），那么上海的房价就会再降20%左右。
经济超预期，就少降点，甚至不降。经济弱于预期，就多降一点。
当然，再降20%也只是意味着租金回报率等于贷款利率，上海房价回归合理水平。但如果市场情绪太低的话，是有可能超跌的，也就是跌幅大于20%，直接把房子干成低估，可以被抄底的资产。从香港的经验来看，2003年租金回报率也达到了房贷利率的两倍，当时香港房价是被严重低估的。
这是短期的结论，长期来看情况也不乐观，一直有两把达摩克利斯之剑悬在中国房地产头上，那就是房地产税和人口下降。
房地产税一定会来，等地方政府把能卖的土地卖的差不多之后。因为房地产税虽然会增加财政收入，但是会打击房价，就会影响房地产商的拿地热情，目前来看得不偿失。等卖地收入进一步下降后，房地产税一定会来。
不来是不可能的，没钱的话你来养公务员？
第二是人口下降，购房/租房需求就没有现在这么旺盛了。
任何东西，供大于求了就没有价值。最简单的例子就是上海的写字楼租金。2019年之后，上海写字楼的租金暴跌，这个速度可比房租下降速度快多了，现在已经降到了2009年的水平。
难道上海现在的经济跟2009年差不多吗？那显然是不可能的。
真正的原因，是因为2019年之后，上海修了太多写字楼了。上海对之后的发展产生了严重的误判，想的太过于乐观了，正好又遇上了疫情这个黑天鹅，导致写字楼租金雪崩。
所以，等再过三五十年，中国的人口下降三分之一甚至一半，那时候房子会远远过剩。
此时此刻，房地产会发生什么事情，难以想象。
