地铁1小时到人广，房价只有1万元/m²！
这个洼地即将翻身？
人广1小时，房价才1万，上海还真有这个洼地。
这就是崇明区陈家镇板块的裕鸿佳苑社区。
裕鸿佳苑的二手房成交量连年霸榜崇明，最近卖得更火了！
10月上海很多板块的二手房都卖疯了，而裕鸿佳苑以44套位列崇明成交TOP20小区榜首：
裕鸿佳苑社区在建有地铁22号线（原轨交崇明线），设有裕安一站，未来开通后秒变地铁房。
从裕安站坐到终点的金吉路站用时约半小时，然后换乘9+2号线正好1小时到人广。
这样的通勤时间，不输五大新城！
裕鸿佳苑的房子真的便宜，才1万元/m²：
在上海你可能找不到第二个地铁1小时通人广、房价只有1万元/m²的地方了，这真的是洼地！
要知道，22号线另一头连接的曹路板块，新房在5万+元/m²，买一套房就要500多万了。
同样是在地铁口，裕鸿佳苑只要1字头，总价才100多万，确实表现出了极高的性价比。
总价低，地铁房，半小时到浦东产业区，裕鸿佳苑的二手房在市场上给足了吸引力。
近日笔者前往裕鸿佳苑实探，切身感受到这里的二手房市场太火了，有房源已卖断货！
带看的中介小哥表示，仅一个国庆节他们门店就成交了6套，最近忙不过来，行情异常火爆。
其中小户型两房89m²的房源非常紧俏，离裕安地铁站最近的3个小区仅一套在售，卖断货了！
裕鸿佳苑社区非常大，共分为23期，其中离裕安地铁站最近的是20期、19期、22期和23期：
裕鸿佳苑23期前方正在施工的22号线
其中23期房龄最新，产证还没下来，要等到2027年才能交易，当前能买卖的是前三期。
中介说前三期小区可售的房源加起来才20来套，其中又以三房大户型居多，一房和两房的很少。
两房的有89m²和98m²两个面积段，其中89m²的比较稀缺，很抢手。
中介表示像这样的户型仅有一套房源在售，当天已有多家带看的了，应该很快就会成交。
中介说裕鸿佳苑的二手房之前已经经过了充分的换手，该买的都提前买好了，该卖的也卖了。
现在每个小区也就七八套挂牌的，房源不多，很有惜售的意味。
同时裕鸿佳苑社区在初期设计时就是三房居多，一房和两房的少；
而且安置户一般会分到3套房，小两房自己住，把大的和小的拿出去卖。
加上地铁修建的利好和市场的刺激，一一加剧了两房小户型房源的紧俏。
房源少，房东才好要价。
中介带笔者看了上述唯一一套在售的小两房，4楼带电梯，要价155万。
这样就折合单价1.74万元/m²了，比板块均价高出了一大截。
另外需要说明的是，上述三期小区在裕鸿佳苑社区中是最贵的，电梯高层均价在1.77万元/m²。
1万元/m²出头的房子是离地铁站较远、建成年代较早（2007年）的步梯房。
地铁和建造年代的远近、以及产品的差异构成了一个价格阶梯。
“其实10月份的成交量还算小的，这里卖得最火的时候是地铁开工之后，当时也正值上海楼市大涨”。
中介表示，在地铁规划的时候裕鸿佳苑就受到了市场关注，很多客户都是提前买，等地铁通了以后再过来住。
杨浦是客源的主要来源地，外高桥、金桥、曹路过来买的也很多。
从裕鸿佳苑开车到杨浦五角场不堵车的话才50多分钟，未来地铁修通后就更方便了。
大家喜欢买裕鸿佳苑的房子，除了性价比和地铁预期外。
也在于其动迁户型做的非常好，全是南北通透、卫生间带窗、客厅正南，户型还能设计成飞机型：
裕鸿佳苑的一房、两房和三房户型
加上房龄新（2017年），产品以低密、多层和小高层为主。
周边居住环境还好，空气清新，楼下就能种菜，住在这里享受的是诗意的田园生活：
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看到这，如果你觉得我们在推销裕鸿佳苑的房子，那你就大错特错了。
也应该看到，裕鸿佳苑也有明显的短板存在，只能说适合有缘人来购买。
住在裕鸿佳苑前往市区通勤，交通成本很高昂。
每周五晚上从市区到崇明、星期天晚上从崇明到市区以及节假日过长江隧道都会堵车。
不堵车的话1个小时是正常的通勤时间，一旦堵车就要两三个小时了。
而且高速过路费单程60元，一天来回120元。
如果按22个工作日算，一个月仅仅是过路费就要2640元，一年得3.1万+元！
而且打车的话很多出租车司机接到崇明的单子会问你要来回的高速费。
所以这是崇明交通的痛点，出行成本很高。
如果地铁开通后，崇明的出行会发生很大的改变。
既省去了”过路费“，又能控制出行时间，周末不用担心堵车了，多了一种交通方式。
不过地铁全程（裕安-金吉路）票价15元，加上换乘去市区其它地方，单程一趟也要20元左右了。
那么一天来回就是40，一家人出行一年还是得花3万多。
当然了，可能这个交通成本平摊到房价上也就不算什么了。
对于自驾的人群来说，裕鸿佳苑的购买价值可能还不如环沪的花桥和浏河。
一来环沪到上海市区距离一样、过路费更低；
二来环沪不限购、不占用上海房票；
三来环沪房价更低，能买到次新商品房。
以人广为中心，我们分别比较崇明、花桥和浏河的自驾时间：
11月7日周四导航数据（非周末及节假日）
从花费的时间来看，都是1个小时半，崇明（裕鸿佳苑）没有优势。
而且这是在长江隧道不堵车、非周末和节假日的情况下导航的数据。
从导航也能看出，浏河没有过路费，花桥最快方案只要7元，成本比崇明低多了！
现在环沪均已解除限购，上海认房不认贷，环沪不占用上海的房票。
但是崇明属于上海，要跟着上海一起限购，这样一比又没有优势了。
而且环沪房价更低，能以比裕鸿佳苑更低的价格买到次新商品房，入住的品质更上一层楼。
比如花桥地铁口的常发香城湾二期成交价仅1万元/m²，浏河的碧桂园凤凰城才7000元/m²。
环沪的生活配套设施也比崇明（裕鸿佳苑）齐全，发展更加成熟、更有人间烟火味。
裕鸿佳苑社区二手房体量太大，全部加起来有超过400套挂牌的，存在互相压价和同质化竞争的现象。
虽然靠近地铁站的小区房源少，但如果不在意地铁站远近，考虑更高的性价比。
整个裕鸿佳苑片区的房源还是很多的，中介表示有400多套挂牌的。
这么多1字头的房源，大家户型都差不多，面临很严重的同质化竞争。
从2007年一期开建，到最新的2023年建的23期，片区开发已经持续了16年，供应了大量的动迁房。
裕鸿佳苑还规划了24期，要不是货币安置的改革，社区又将多出一大批动迁房。
未来等到23期上市交易后，片区供应的房源更多了，会加剧竞争。
我们常说房地产中期看土地，崇明拥有大量可用于开发建设的土地。
供应越来越多，会对市场造成冲击，所以裕鸿佳苑二手房越来越卖不上价钱。
其实裕鸿佳苑的成交量说大也大，说小也小。
假设一个小区一月成交2套，22个小区恰巧是44套，全部算在同一个小区的名下，肯定得霸榜了。
要想真正考察裕鸿佳苑二手房的流通性，还得看换手率。
以成交量最高的裕鸿佳苑（安振路88弄）为例，小区2121户，某蓝皮房产APP显示才成交22套。
如果把本地小中介成交的算进去，那么换手率依然很低。
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由于崇明定位为生态岛，不搞大规模的产业开发。
过来买房的客户大多来自对岸大陆，“职住分离”将成为常态化，地铁开通后肯定立即沦为睡城。
裕鸿佳苑周边连工厂都很少见，产业稀少，多以农家乐、旅游和养殖业为主。
可以预见的是，地铁开通后，崇明（裕鸿佳苑）将立马沦为睡城。
崇明产业底子不行，GDP长期在上海16区中垫底。
长期来看人口是跟着产业走的，崇明产业薄弱，近十年人口在持续流出，购买力在从内部消散，板块很难翻身。
七普数据显示，崇明区人口比六普减少了65801人，下降了9.4%。
10年之间，人口不增反而减少。
崇明岛也被称为“老人岛”，年轻人都外出打拼了，留下的多是老年人。
人少了，商业也很难发展起来。社区打造的安润路步行街没有运营起来的店铺：
可能22号线开通后会为崇明拉来一部分人气，改善当前的状况。
在本身产业弱化的情况下，崇明东部的产业辐射尚需依靠浦东。
但是浦东的产业在向南走，裕鸿佳苑收到的产业辐射和购买力外溢在减弱，决定了后续同样很难翻身。
浦东布局的张江、临港两大产业先导区都在中南部。
浦东北部的金桥城市副中心的发展与张江有很大差异，工厂的转型+华为的出走让金桥产业在流失。
外高桥的外贸产业，也早已不复当年之勇了。
浦东未来最确定性的产业都集中在张江和临港，北部相对式微。
当浦东北部的产业辐射减弱后，裕鸿佳苑收到的购买力外溢也会减弱。
长兴岛、曹路是裕鸿佳苑的上游板块，首先截流了市区外溢过来的购买力。
长兴岛到市区通勤的时间和成本只有陈家镇的一半。
长兴岛地铁站周边的二手房只有2万元/m²出头，同样具有性价比，抢先受到外溢。
比如前卫新村一房42m²才95万，绿地长兴新苑两房79m²才165万。
总价与裕鸿佳苑相仿，没有拉开多少价差。
曹路的动迁房总价也不高，230万就能买中虹家园70m²的两房，可以就地消化购买力。
裕鸿佳苑处在22号线这条置业链条的最末端，收到的好处非常有限，市场有很大的局限性。
种种原因，导致裕鸿佳苑的房价很难涨起来，前期买的都被套了，而且无法解套、越套越深。
近8年来，裕鸿佳苑的房价呈现出了高开低走的态势。
在2016年的高点裕鸿佳苑的房价是2.8万元/m²。
那个时候全国房价普涨，大家都以为能涨的地方就是好地方，很多人接盘了裕鸿佳苑的房子。
2019年轨交崇明线动工，接着就是上海楼市开始大涨，这期间又有大量的买家冲到了裕鸿佳苑。
不过在2021年裕鸿佳苑只涨回到了2.5万元/m²，没有重回当年的辉煌。
也就是说，2016年买的现在都还没有解套呢！
后来裕鸿佳苑的房价一路下跌，一直跌到现在的1-1.7万元/m²，腰斩了。
至于裕鸿佳苑能不能买的问题，相信每个人心中都有自己的答案，仁者见仁、智者见智。
这里只适合上海东部一小部分产业人群的购买，吸引不到全市的客户。
除了地铁修建利好外，裕鸿佳苑所在的陈家镇还迎来了交大国际农业与生态学院、上海山峰职业学院、智慧岛数据产业园等项目落户。
但是仅靠这些就想让洼地翻身，恐怕很难。
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