2025上海楼市要变天了！

2025上海楼市要变天了！

曾经热门的板块，明年将无房可买，要断供了！

明年浦东买房门槛要提高了，不花10万单价可能都不配在浦东买房了。

五大新城市场分化严重，有的供应枯竭，有的够卖8年！松江新城、嘉定新城的轨交盘要说拜拜了。

市区新房供应也有大变化，明年杨浦东外滩、杨浦滨江将成为黄浦江沿岸的新房主战场。

2025的上海楼市版图将重塑！

稳坐大虹桥宇宙中心很久的徐泾，明年可能要拱手让人了，市场迎来大变天！

从前几年新房供应的井喷，到今年的缩量供应，在没有新拍地的情况下，徐泾明年可能要断供了。

今年青浦只拍重固和青浦新城各一块地，供地不多。

青浦很聪明，赶在大虹桥熄火前一股脑把徐泾的地卖完了，胜利窃取了大虹桥发展的果实。

这几年徐泾一直是大虹桥新房的主角，赶上了所有的规划利好，房地产营销拿捏的那叫一个准！

不过随着当前徐泾少数几个在售楼盘的慢慢收官，明年或面临无房可卖的局面！

今年徐泾一块地都没有拍，新房市场的补给线暂时中断了。

不过徐泾近期储备了4幅宅地，没有急着推出。

毕竟现在新房市场没有以前那么火热了，去化周期加长，为了缓解市场不能上那么多项目了；

另一方面徐泾是时候让位于大哥前湾了，大虹桥的聚光灯不能只打在一个人的身上。

大虹桥闵行这端一直比较重视产业开发，前湾之前在拆迁工厂进行土地腾挪。

因此前期宅地出让的少，新房入市的也少，没有跟徐泾去争抢市场的流量。

如今徐泾已经吃饱了肚子，是时候让前湾这位后起之秀登上舞台展现它的风采了。

今年前湾、江桥各新出让了一幅宅地，明年新房有的卖的了。

然而联动价的上涨和周期的调整，却让前湾的新房市场遭遇了前所未有的挑战，新房来的不是时候。

中国铁建花语前湾首开还能触发30分的低积分，而随后的二三四期连认购人数都不足了。

青浦在徐泾减少卖地，也和全区开发战略转移有关。

随着示范区线的修建，青浦把卖地的方向转到了华新（凤溪）、重固这些新轨交沿线板块。

其中凤溪社区正如火如荼地进行着大规模的城中村改造，大量的土地得以腾挪出来。

中交凤启虹桥作为片区开发的首个住宅项目，预示着未来凤溪宅地和新房的供应将十分充裕。

今年重固也拍出了一块宅地，新房供应越来越多了。

凤溪、重固的新房和上游的前湾板块很好地打了一个价差。

前湾卖7万，它们就卖4万和3万，通过一条示范区线紧密相连。

青浦这一招，无疑又是在巧妙地截胡闵行前湾规划的利好。

明年，凤溪、重固将成为青浦新房市场的发力重点。

随着重固新房的增多，二手房价格都被打了下来。

佳兆业君汇上品、新里波洛克公馆据门店介绍之前成交高达3.5-3.7万元/m²，现在只有2.7-3万元/m²。

浦东的新房市场也大变天了！

浦东的新房门槛整体在提高，大户型变多、总价在提升。另外不管什么地段，房价统统上了10万！

世博、新杨思、北蔡的新房都在10万元/m²上下；

碧云、源深、北蔡大华、御桥、唐镇、森兰的次新房也都在10万元/m²左右。

哪里都是10万，似乎不花个10万单价，在浦东就买不到好房子了。

随着世博、新杨思、北蔡楔形绿地的更新和开发，宅地供应陆陆续续上来了。

世博板块刚开完保利世博天悦，又来一个中铁世博云境；

走了开云艾尚里，来了个新杨思上园，西派海上二期、浦发莲园都在赶来的路上。

这些新房的价格都在往10万靠，浦东10万级别的新房供应越来越多了。

随着新房联动价取消，加上中小套户型比例的限制。

浦东的新房在越卖越贵的同时，户型也越做越大、总价在抬升，浦东买房门槛变高了。

一个有意思的现象是，浦东近期供应的新房小户型越做越大了。

从中企云萃森林的90m²，到新杨思上园的104m²，再到中铁世博云境的115m²。

这些新盘的“小户型”越开越大，门槛段位在提高。

保利世博天悦的最小户型已经来到了174m²，利用江景资源还把户型放大到252m²。

今年8月底上海取消了实行18年的新房“7090”限制，明确增加改善型产品供应，小户型要100平米起步。

现在这个变化已经反映到了浦东的新房市场上。

所以浦东楼市总体给人的感觉是，以后新房的总价越来越高，门槛在逐步抬升。

在北部城区房价全面上10万的情况下，浦东买房可能越来越难了。

退而求其次，只能去往像曹路、唐镇、周康等这些外环外的区域了。

浦东由于承担了特殊的使命，房价整体偏贵，在浦东买房太难了！

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明年五大新城的楼市版图将迎来一场翻天覆地的变化！

五大新城的松江、嘉定今年各只拍出一块地，临港更是一块地都没有拍，市场要有大变化了。

随着近轨交盘供应的枯竭，明年的松江大学城和嘉定新城或无地铁盘可买！

今年松江拍地非常少，佘北、泗泾、广富林各上了一块宅地。

其中广富林（大学城板块）的地块容积率在1.2，肯定是打造别墅产品了。

随着中骏、首创项目的结束，以及老盘金地丰盛道、中国铁建星樾云涧的收尾。

松江大学城板块今年的供货量大为减少。

上述两个老盘今年各只推出几十套房源，另外板块只新开了一个银湖湾，326套供应。

银湖湾、广富林新宅地距离地铁站都很远，在3.6公里以上。

也就是说，明年的松江大学城没有近轨交盘了，新盘越开越远！

随着12号线西延伸的修建，松江新城的发展要转向北部开发洞泾了，洞泾将迎来新生。

洞泾的产品以前是借势莘闵别墅区建一些廉价别墅，打一个价格差。

现在随着新轨交的到来，洞泾开始加大洋房和高层产品的供应了，而且一口气推出5个新盘。

洞泾一直是松江漠视的一个城乡结合部，老镇十几年没有大变样了，有很多地方等待开发。

12号线沿线经过的洞泾有大量土地可供开发利用，未来松江的地铁盘将集中在洞泾。

以后松江新城的新房供货主力将从大学城转移到洞泾，整个新城的发展方向也将北移。

新桥、洞泾是G60科创走廊上海西南的桥头堡。

G60承载着松江产业转型的重任，有故事可讲，趁着这股规划的东风，洞泾可以很好地走一波流量了。

嘉定新城靠近11号线地铁站的房子都抢完了，新房也是越卖越远。

嘉定新城近两年新房供应超级大，其中地铁盘嘉悦云上、金地西郊悦章、金地峯汇等都一一售罄了。

万达旁红盘理想之地还有最后11套1楼非标户型房源，卖完嘉定新城就没有地铁盘了。

目前嘉定新城新开的映翠府、象屿远香湖岸新盘距离嘉定新城、马陆地铁站都在2.5公里以上。

新出让的嘉定新城F03A-4地块靠近远香湖南岸，离地铁站更远了。

马陆在金地西郊悦章东部新整出了一块宅地，距离地铁站步行1.5公里，没有什么位置优势。

期待马陆地铁站南部的新地块尽快入市吧，补上新城的地铁盘供应。

奉贤新城有十几个楼盘在售，青浦新城也是供应比较大，今年都有土地出让，明年不愁没有房子卖。

临港新城很特殊，近两年宅地几乎断供，今年一宗地都没有拍，但新房够卖8年的！

临港2020年宅地出让156公顷，2021年186公顷，2022年150公顷；

2023年大幅减少到20多公顷，今年正式挂0，直接断供了！

然而这并不意味着临港明年没有新房可买，体量之大，足以应对未来8年的市场需求！

临港当前有19盘在售，未网签约6600套，未推售约8200套，库存合计约1.48万套；

另外还有13盘尚未入市，共约1.65万套。

其中很多盘早已具备预售条件，就是迟迟不入市，大概率是害怕卖不掉。

32盘相加，临港的新房库存约3.13万套。

按照爆火的10月临港新房323套的网签量算，临港的新房要卖8年！

8年的去化周期也太长了。

不过楼市行情会有变化，假设临港购房门槛再次放低，实际可能不要这么久。

临港的产业和人口导入不及预期，加上供应这么大，库存去化压力是明显的。

所以不能再拍地了，要从源头拧紧“水龙头”！

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明年上海市区的新房市场更加要大变天了！

杨浦今年在市区中供应了最多的宅地，明年将持续成为市区新房的主战场！

今年浦西传统市七区共出让了14块宅地，其中杨浦就占了8块，成了供应的大户。

接下来整个杨浦区共有约20个新房项目待入市，新房要井喷了：

其中主要供应又集中在东外滩和杨浦滨江区域，在其它滨江板块供应枯竭的情况下。

明年杨浦也将成为整个黄浦江沿岸新房的主战场，一江一河终于迎来杨浦时代！

随着城市更新的加快，杨浦滨江腾挪出了大片土地，为房地产开发提供了广阔的空间。

杨浦滨江有故事可讲，更有未来可期。

几个大厂的基地都在建，产业的利好非常有利于房地产的营销。

与此同时，杨浦东外滩与滨江的洋房、大平层、别墅等产品如雨后春笋般涌现。

这些大户型豪宅的总价已悄然跃升至2000万级别。

一时间，人们惊讶地发现，杨浦的新房也要2000万了，跻身为上海的高端市场之列了。

其实总价一两千万的预算，在市区最好的去处是徐汇滨江。

杨浦滨江的2000万跟徐汇滨江的2000万，大家心里的价值认同肯定不一样。

不过徐汇滨江积分太高，不好抢到，前滩供应更是接近枯竭。

在这些滨江地段买不到房子的情况下，杨浦滨江的竞争优势就体现出来了。

杨浦错峰供应，时机把握得正好，打了一个好算盘！

杨浦东外滩和杨浦滨江即将改写上海滨江地段2000万级别产品市场的格局，成为新的风向标。

需要说明的是，上述所有都是基于今年的拍地情况对明年新房市场的预测。

明年上海还会拍地，会有新的项目开发出来，或者之前拍的地今年还没开盘，明年再开。

所以也不能绝对地认为有的板块今年不拍地明年就无新房可买，实际的市场可能会动态变化。

今年上海的宅地供应量大幅锐减，热度也有所下降，整体来看明年入市的商品房会有所减少。

毕竟上海的新房大多不再触发积分，去化周期拉长了，需要严控增量。

加上今年7月的大会强调加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

在此主导下，上海的土地供应中保障性住房占比逐年提升，相应地商品住房用地供应就减少了。

2022年上海的保障性住房供应计划占比在41%，2023年提高到了44%，今年更是到了48%，占比近一半。

所以不管是五大新城还是远郊，亦或市区的宅地供应都在减少。

明年上海楼市真的要变天了！