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上海房价大揭秘：哪些小区在升值，哪些在贬值？

楼市 2024-11-04 17:31 上海

近年来，上海的房产市场经历了高度分化的发展。即使在这座全球闻名的大都市，不同区域和板块的房价走势也呈现出截然不同的命运。

有些房价已跌至开盘价以下，而另一些区域的房价却一路飙升。

是什么导致了这种巨大的差异？

接下来我们将通过具体案例分析，探讨上海房产市场的现状与未来趋势。

01 红盘现象与房价“破发”

曾几何时，上海的一些“红盘”楼盘在开盘时被热抢，然而如今却有不少房价已经跌至开盘价以下。

例如，临港新片区的天健萃园和凯德新视界便是典型案例。2017年，天健萃园以2.5万元/m²的价格开盘：

但到2023年，二手房的挂牌均价仅为2.28万元/m²，比新房开盘价低2200元/m²。

这一现象类似于股票市场中的“破发”，表明这些楼盘未能保持其初期的市场热度。

02 购买力的分化

即便是在一个城市内部，购买力的分层也会导致房价的分化。

虽然一些郊区的新楼盘因地理位置和配套设施的不足，房价难有起色，但市中心和热点区域的优质房产仍然是高购买力群体的首选，价格也相对坚挺。

假设一个城市的产业自给自足，人口不流失也不增长，那么该城市的房产价值将由其购买力总量决定。

上海作为一个高度发达的城市，其房产市场的走势也遵循这一逻辑：

购买力增加时，房价普遍上涨；反之则下降。因此，理解上海房产市场的分化，需要深入分析不同区域的购买力变化和人口流动情况。

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03 小区案例分析

嘉定安亭：路劲上海派

嘉定安亭的路劲上海派是一个典型案例。2019年底开盘时价格为3.48万元/m²，如今二手房的成交价仅在3.5万元/m²左右，涨幅远远跑输大盘。安亭区域的发展受限，基建落后，轨交不便，加上新盘供应量大，使得二手房市场承压。

青浦华新：恒文星尚湾

青浦华新的恒文星尚湾自2016年以来，房价一直维持在4万元/m²左右，几乎没有上涨。该小区所处的华新板块劣势明显，周边大货车频繁，缺乏地铁等便利交通。即使是当初的红盘，恒文星尚湾如今的二手房价格仍低于新房开盘价。

宝山：上海长滩

上海长滩作为宝山的核心区楼盘，宣传卖点很多，但房价涨幅却跑输大盘。淞宝地段的发展困境使得长滩的房价难有起色。尽管区府旁、一线江景、宝山高铁站等卖点多多，但房价仍然缺乏支撑。

04 板块案例分析

惠南板块：产业空心化和发展停滞

惠南位于浦东南部，曾是南汇区的“心脏”。然而，自南汇并入浦东后，惠南的发展资源被转移到临港，产业面临空心化，商业和教育也逐步滑坡。

尽管有一定的地理优势，但缺乏有效的产业支撑，使得惠南的发展遇到了瓶颈。总体来看，惠南板块未来的发展前景不明朗，房价增长潜力有限。

张庙板块：老旧住宅区与缓慢的产业转型

张庙板块是宝山的“正南大门”，交通便利，但房价在中外环之间相对较低。主要原因在于板块内老旧住宅区较多，产品老化且缺乏新建商品房。

尽管未来规划了吴淞创新城和南大智慧城等利好，但这些利好对张庙的实际影响较为有限。张庙目前更像是一个大型分布式养老社区，房价上涨空间受限。

三林板块：交通便利与配套完善的宜居之地

三林板块是浦东二手房成交量最大的区域之一，得益于其便利的交通和成熟的生活配套。三林拥有多条地铁线路和完善的商业、医疗、教育设施，吸引了大量购房者。

未来，三林还将受益于三林滨江和筠溪小镇的开发，房价有望继续保持稳定增长。作为一个宜居的社区，三林的房价涨幅表现出色，具备较强的流动性和升值潜力。

根据分析，这三个板块尽管各自有不同的发展背景和特点，但交通便利性和配套设施显然是推动房价上涨和保持流动性的关键因素。

05 结语

综上所述，上海房产市场的分化现象明显，购房者需要深入分析不同区域的购买力变化和市场预期，做出明智的购房决策。

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