突然发现楼市一个骗局
楼市
房产
2024-11-17 21:55
上海
最近某滨江板块又上新闻，地标办公楼取得重大进展，全网刷屏。一些客户很激动的发给环二，说旁边有新房要上市，是不是得冲。我们已经无比熟悉这套话术，某某产业园在建，所以房价要涨。某某CBD正在落地，所以房价要涨；某某地铁在建，所以房价要涨。后来环二认识了马斯克，看了他的第一性原理，突然发现这是一个骗局。这两年市区变化最快的地方是真如，中海环宇荟建成，人流如织，真如居民抬起了高昂的头颅。标杆之一中骏天悦早就降到10万以内，绿中介把最近成交记录都下架了。2017年品尊国际单价就10万左右，现在竟然跌破9万。2017年的新房，到现在破发的基本都在郊区，品尊国际基本是市区独苗。中粮前滩海景壹号同期开盘，单价只要9.25万，比品尊国际还低。现在中粮前滩海景壹号单价超过15万，收益率比品尊国际高50%。中海臻如府略好，2019年9.5万开盘，现在不到11万。大家想要的商业来了，办公来了，真如不应该高歌猛进吗？现在跑输，原因只有一个：真如最缺的不是办公楼，不是商场。小朋友语文成绩最差，你疯狂的补数学，作用肯定有限。看到某滨江板块又在刷屏办公楼的进展，我们必须得问一句：这里不行，真的是因为缺办公楼吗？这个问题不用分析了，全上海任何一个区域，如果产业不行都不是因为缺办公楼。上海已经是全球最大的甲级办公市场，不缺办公楼，空置率高到不用数据。十几年前，这个逻辑就是真理：哪里在建办公楼，哪里就是中心。那是我们国运的黄金年代，大量的外企等待入住、大量的总部等待迁入、大量的创业企业涌现，我们根本没地方承接。第一批外企来到上海时，没地方办公，只能暂时在酒店房间工作。直到1985年，第一栋现代化办公楼联谊大厦才建成使用，当时也只有绝对领先的企业才有入住资格。可惜的是，那个时代过去了，现在并没有大批企业在酒店房间办公、并没有大批企业等着进入上海。老家极度干旱，对上海的水龙头非常羡慕：一扭干净清凉的水就哗哗哗流出来。这位非洲同胞回国时，买了一箱子水龙头，回家送给各个邻居。这个故事是环二胡编的，没人信，但在楼市里就有人信。但是你不知道的是，当时为了成就陆家嘴，强制浦西的大量企业搬过去，强制各个银行在陆家嘴开业，外资银行来做生意必须在陆家嘴建总部。你不去研究这些，只看办公楼，跟非洲兄弟有什么区别？我们现在需要的不是水龙头，而是找到新的水源，重新铺设新的管道，重新建造一批抽水机。区域价值上升，不是因为办公楼，而是办公楼带来的产业、带来的高收入群体。环二2021年就预测大虹桥崩溃，也是因为第一性原理。2021年大虹桥炙手可热，环二问了客户一个问题：大虹桥核心区和拓展区，到底有什么区别？其实这个问题不光客户，“房地产大V”能回答的也没几个。张江我们懂，一条马路，西侧是张江居转户3年。东侧不是张江居转户7年。大虹桥核心区、拓展区、非大虹桥，到底有什么区别，没人讲。我们再第一性原理一下：大虹桥如果崛起，需要哪些基础条件？40多年了，我们一直是有规划就有产业来，这个信号太明确。陆家嘴、前滩、徐家汇等等，都是规划落地，地价暴涨。
