上海未来最有希望、最具确定性的明星板块

这个板块，引领了上海的未来！

这是上海9大产业新星中最亮的一颗，也是上海未来最有希望、最具确定性的明星板块！

任何一个地方的产业发展都会有变动。

没有哪一个行业会永葆青春，可能繁荣期就那么十几年。

而产业的更替决定了一个地方的兴衰。

长期来看人口是跟着产业走的。

人口流向哪，哪里就有发展的希望，反之就会衰落。

从上海的几个工业卫星城发展变化来看，无不印证了这个理论。

金山石化、宝山钢铁、嘉定汽车、老闵行等工业卫星城以前都很厉害。

但现在都走了下坡路。

金山、宝山已被纳入上海南北转型的重点区域，石化、钢铁行业都经历了较大一波调整；

嘉定因为汽车产业的转型GDP排名逐年下滑，上海经济的老二一去不复返；

老闵行的“四大金刚”和“五朵金花”也已黯然谢幕，等待转型重生。

在传统产业面临深刻转型之际，上海必须扶持一些新兴的、面向未来的战略性和先导性产业。

发展未来先导产业。

是上海推进传统中低端制造业向中高端制造和智能智造转变的必由之路和重要风口。

谁抓住了这个风口，谁就主宰了产业的未来，一个城市的命运也随之改写。

其中集成电路、生物医药和人工智能是当前上海重点打造的三大未来先导产业。

这些先导产业将在上海9个地方重点布局进而形成产业集聚区。

它们就像灯塔之光，照亮产业转型和前行的道路。

这将引领上海在全球竞争中破浪前行、抢占先机。

不过这9个地方只有一个是主角，先导产业的发展最具确定性，它是上海未来最有希望的明星板块！

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从三大未来先导产业的布局来看，上海未来9个地方将成为发展的新星。

其中张江是最大的赢家。

对于第一大先导产业的集成电路（芯片），《上海市战略性新兴产业和先导产业发展 “十四五”规划》描绘了这样的蓝图：

打造以张江为主体，以临港和嘉定为两翼的 “一体两翼”空间布局。

这句话明确了张江是上海发展集成电路产业的主要承载区，给了张江高度的确定性。

上海有很多发展芯片产业的区域，但张江是绝对的核心：

上海芯片产业区域布局图

张江的集成电路产业基地在上海最多、最大，张江集电港、上海集成电路设计产业园等都很知名。

张江汇聚了近700家集成电路企业，占全上海的58.3%。

全球芯片设计10强中有7家在张江设立了区域总部和研发中心；

而全国10强中有6家在张江设立了区域总部和研发中心。

自然，张江的集成电路区域产值也是非常可观的，完全可以用遥遥领先来形容：

2023年张江集成电路产业规模达到2192亿元，占到了上海的67%，确定性非常高！

张江的芯片企业数不胜数，随处可见。

如中芯国际、上海微电子、上海韦尔半导体、紫光展锐、复旦微电子、翱捷科技、恒玄科技等。

张江拥有最完整的集成电路产业链，从芯片设计、晶圆制造到封装测试、装备材料一条龙。

张江集成电路产业链企业分布

上海对第二大先导产业的生物医药实施的是“１＋５＋X”的空间布局，再次确立了张江是核心。

其中的1指的是“1个轴心”：张江生物医药创新引领核心区，给了张江更高的希望和确定性。

“5”指的是5个依托：

1）临港新片区精准医疗先行示范区；

2）东方美谷生命健康融合发展区；

3）金海岸现代制药绿色承载区（又叫上海湾区现代制药绿色承载区）；

4）北上海生物医药高端制造集聚区；

5）南虹桥智慧医疗创新试验区。

“X”指的是其它多个小规模的生物医药特色产业载体，不再具名，它们的区域分布如下：

从上述的布局可以看出，张江抗起了生物医药先导产业的大旗，张江是yyds！

张江科学城1/3的区域都用来发展生物医药，云集了上海最多的相关产业园区：

张江生物医药产业基地、国际医学园（细胞产业园）、张江总部园、张江创新药产业基地、张江医疗器械产业基地等。

张江科学城经过了大幅扩容，每个生物医药产业基地都在扩建，拥有大量的招商面积：

产业基地最多，张江贡献的生物医药产值也最高。

以2022年的数据为例，整个上海的生物医药制造业工业总产值是1849.76亿元；

而张江就高达1337.25亿元，占到了全市惊人的72.3%！

而其它的临港、奉贤东方美谷、金山金海岸、宝山北上海、闵行南虹桥等。

只能共同瓜分剩下的27.7%，统统成了配菜！

据统计，张江聚集了超过1700家生物医药企业，全球医药10强企业有7家落户张江，而100强中有32家落户张江；

中国医药工业百强企业近1/3将其研发中心都布局在了张江。

如上海医药、扬子江药业、恒瑞医药、豪森医药、青峰药业、济民可信、齐鲁制药、罗氏制药、石药控股、罗欣药业、三生制药、先声药业、勃林格殷格翰等。

这么多生物医药企业，在张江形成了一条完整的产业链条，涵盖了上、中、下游所有环节：

由此可以看出张江生物医药产业真的强！怪不得张江是浦东楼市支撑最为强悍的地方。

得益于张江集成电路产业的强大，给张江人工智能产业的发展提供了一个很好的基础环境。

在上海第三大先导产业人工智能产业“４＋X”的空间布局中，张江又一次成为主角，充满希望和确定性。

上海发展人工智能产业集群的4大主力区域是张江、徐汇滨江、闵行马桥和临港。

张江依然打头阵。

在今年福布斯中国人工智能科技企业TOP50的评选中，张江有很多企业入选了。

如达观数据、森亿智能、深势科技、英矽智能、芯驰科技、云从科技等：

人工智能岛是张江发展人工智能产业的核心承载区，岛上入住了很多大企业研发中心。

如IBM研发总部、微软人工智能和物联网实验室、英飞凌大中华区总部等跨国企业巨头；

ADA Health（中德）、齐感科技（中以）、远景智能（中新）等国际合作项目；

阿里巴巴上海平头哥、云从科技、小蚁科技、汇纳科技、黑瞳科技等独角兽企业；

同济大学上海自主智能无人系统科学中心等科研院所和张江创业工坊@AIsland、红杉数字智能产业孵化中心、IBM Wastson Build人工智能创新中心。

张江人工智能岛正在搞二期扩建，“岛”正在变成“区”，未来将承载更多相关企业的入住。

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在三大先导产业的布局中张江全程参与，成了全能手，可见其在上海产业发展中的核心地位。

上海新质生产力的领头羊，非张江莫属！

为了更好扶持先导产业的发展，前不久‌上海成立了三大先导产业母基金，规模逾890亿元。

其中‌集成电路母基金‌和‌生物医药母基金‌都注册在浦东张江，张江两大基金规模占了74.7%。

从各种资源倾斜来看，张江是天之骄子！

张江集万千宠爱于一身，战略地位显赫，产业发展又最强盛，给足了区域楼市信心。

张江是功能定位上的城市副中心，是产业定位上的国家级科学城，产业最为扎实。

在抢占三大先导产业区的先机后，张江的产业以后会更加遥遥领先了。

张江以一已之力，辐射带动起了周边众多楼市板块，可谓上海楼市的奶妈。

现在上海很多地方的新房都不触发积分了，大虹桥、临港早就不要积分了。

但唐镇依然保持高积分，来自张江的购买力可见一斑！

整个大张江的房价在浦东支撑力度最大，所以涨得最猛、回调起来最坚挺，一直拖到最后才小跌。

相比之下，同为城市副中心的金桥，可是没怎么抓住三大先导产业的机遇，很有些遗憾了。

而且金桥还把华为外放到青浦，损失就更大了。

另外外高桥主要搞外贸，这次也落选了先导产业区的建设。

浦东北部地区一一落空，反倒是南部地区成了产业的新星，这都是浦东发展主轴转向南的结果。

从世博-前滩的打造、张江科学城的南扩和临港新片区的设立，浦东的发展方向一直在往南走。

张江处在浦东南北和东西两大发展主轴的黄金交汇点，犹如浦东产业的“心脏”，稳居“C位”。

不仅浦东在向南发展，整个上海的发展方向也在悄然南移。

除了浦东的张江临港外，三大先导产业还多分布在南徐汇、南闵行、奉贤、金山等区域。

这些区域都在上海机场联络线的南部，说明上海的产业在往南走。

反观上海北四区的普陀、闸北、虹口和杨浦，对于这次先导产业区的分配就没很好地抓住机会。

似乎每一次产业的风口，上海北四区都完美地选择了错过。

北四区再往北就到了宝山，宝山只拿到了一个北上海生物医药产业的牌子。

而且宝山不是生物医药的核心，属于5个分区之一，论规模与影响力，自然无法与张江相提并论。

这也给了我们一个购房启示：尽量往南买，尽量靠近确定性的产业中心，别往北去。

综合来看，未来上海先导产业发展中最有希望、最为确定性的是张江，是9大产业新星中最亮的那颗，其它统统是配角。

不过产业只是影响楼市的一个方面，并不是说张江产业强就无脑地在张江随便买。

张江那么大，涵盖了很多细分板块，谁都会打着张江的旗号去兜售房产；

整个大张江又有那么多的小区，并不是所有的小区和房源都能买，还是有很多坑存在的。

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