中国绿发。
如果这个名字大家感到陌生的话，那么一定听说过曾经在土地市场爱抢地王的鲁能集团。中国绿发就是在鲁能集团基础上组建而来。
当然，地产也是它的主业之一。
去年，鲁能集团以132.9亿底价拿下上海黄浦区2个住宅项目，在时隔10年后，重组后的鲁能宣告重回上海。
2个项目的地段非常烫金，黄浦世博滨江、老西门，完全是不愁卖的金疙瘩，惹得一众房企羡慕加嫉妒。
拿地一年半后，世博滨江板块的绿发·浦江园终于入市：
9月底首开，一次性推出409套房源，当天去化超90%，销售101亿。
重组后的鲁能，以单盘破百亿的成绩，在时隔10年后宣告重回上海，这也是鲁能最高光的时刻。项目团队也非常激动，发布了一张非常霸气的海报，甚至配上“当之无愧”的文案。
这是中国绿发和鲁能在上海的首个住宅项目，也是这家年轻央企最顶级的项目。今天就和大家来聊聊这个项目和中国绿发。也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。
01
“回归”首秀一炮而红
时间回到2023年2月，上海黄浦城市更新建设发展有限公司将上海新乔东企业发展有限公司90%股权及相关债权、上海新淞原企业发展有限公司100%股权及相关债权挂上交易平台。
两个公司对应的标的分别是黄浦区小东门街道乔家路地块A片区，总建面约15.5万㎡的风貌别墅项目，也就是绿发新梓园；黄浦区半淞园路街道总建面约13.9万㎡的滨江住宅项目，也就是绿发·浦江园。
2个月后，央企中国绿发旗下全资子公司鲁能集团以底价132.9亿元竞得。这个拿地金额，可以排进克而瑞上海房企拿地权益榜TOP5。
仅仅这两个项目货值就在400亿左右，而且还都是城央核心区域。
绿发新梓园、绿发·浦江园区位示意
出手就拿下王炸，中国绿发的实力让市场刮目相看，其他房企也只有羡慕的份儿。
在精心打磨一年半后，均价16万/㎡的绿发·浦江园于9月18日启动认购，最终409套房源收获485组客户，认筹率118%。
开盘现场
因为没有触发积分，项目也是选择了提前开盘，最终去化91%、销售101亿。
看上去虽然不错，但横向对比同期上市的“竞品”，这个成绩还是有些意外：
像徐汇滨江板块，均价14.6万/㎡的中海领邸，9月15日三批次认筹，178套房源认筹377组，认筹率212%，9月27日玖序开盘，今年更是实现四开四罄。
还有黄浦外滩板块，均价17.2万/㎡的融创外滩壹号院二期，10月17日三批次认筹，158套房源认筹294组，认筹率186%，10月27日开盘当天日光，并在今年三开三罄。
不过这些并不影响绿发·浦江园跻身月度销冠。克而瑞数据显示，上海楼盘10月排行榜上，绿发·浦江园以60.81亿的销售额位居TOP1，是第2名的两倍还多。
绿发·浦江园并没有像大家期待的那样，出现疯狂抢购的情况，但绿发·浦江园的一炮而红，也让市场看到了中国绿发这家年轻央企的强悍实力。
02
逆风强势操盘？
其实绿发·浦江园在开盘前就已经引爆市场：黄浦滨江绝版地段、价格倒挂、一线江景……
绿发·浦江园区位示意
如此多的标签，随便哪一个拿出来似乎都是火爆魔都楼市的存在。
不过艳姐注意到，绿发·浦江园首开去化率超9成，也意味着大约有130组客户弃号。
在今年豪宅卖爆的大行情下，坐拥滨江绝版地段的绿发·浦江园竟然出现约130组客户弃号，确实比较少见。艳姐觉得有几个原因：
首先是入市时机不太巧。
同期有多个热门项目集中认筹，像中海领邸玖序、融创外滩壹号院等，一个接一个，这些项目锁定了大量的客源，加上绿发·浦江园比较低调，宣发较少，客户也就被分流了。
然后是配套能级不够高。
绿发·浦江园地段虽然金贵，但步行能抵达的商业配套十分匮乏，目前还主要以沿街商铺为主，社区虽然规划了1500㎡左右的自带商业，不过这样的配套能级短期内还很难匹配项目的高端定位。
最后是产品匹配度不够精准。
绿发·浦江园只有3个户型，主力是建面约143㎡、168㎡的三房和195㎡的四房，分别有86套、207套、114套，总价跨度1700万-3700万。
绿发·浦江园价位分布示意
这样的价格区间，中低总价段被中海领邸·玖序、玖章挤压，高总价段又被融创外滩壹号院拿捏。而且在这样的总价段内，除了居住本身，绿发·浦江园似乎也很难成为有钱人的首选。
艳姐还观察到，绿发·浦江园在去化90%的情况下，网签率才刚过7成。
网上房地产的数据显示，项目409套房源到目前网签了308套，还有101套可售，这跟项目宣发的开盘去化101亿的成绩还是有很大的差异的。
艳姐也注意到，目前绿发·浦江园还剩一些建面约168㎡、195㎡的大户型在售。看来在市场购买力逐渐下行，高端改善客群的要求也越来越高，地段、品质、服务、预期规划等等，缺一不可。
豪宅市场起风，但竞品扎堆下打逆风盘，对于一个“新手”来说难度还是非常大的。
03
一线江景入门级豪宅
到底能不能打？
绿发·浦江园的案名听上去非常低调，但艳姐觉得产品力还是非常强悍的：
南面距离黄浦江约450米，滨江面宽约350米，南向几乎无遮挡，滨江视野非常开阔。
所以，我们看到的界面是这样的。
绿发·浦江园效果图过程稿
大面积玻璃、香槟珠光铝板组合而成的立面，顶部的塔冠以L形折角飞檐封顶，非常摩登现代。铝板采用斜切工艺，一气呵成地贯通到东南西北四个立面，让窗框线条呈现出立体而细腻的金属质感。
特别是在夜晚，当外滩建筑群灯光亮起，从外白渡桥一直延续到南浦大桥的金色光带，质感直接拉满。
绿发·浦江园效果图过程稿
5栋商品住宅沿黄浦江呈一字型敞开式布局，应该说每一栋都是观景楼王。
绿发·浦江园的大门同样很有气势。
因为地块紧三山会馆，项目采用了传统的坡屋顶手法，来设计这座大门：约100米长、9米高的门仪，搭配香槟色金属、大面积高透光玻璃以及奢石，中式与现代原本不同的两种风格，在这里实现无界融合，极具豪宅的辨识度。
绿发·浦江园效果图过程稿
穿过大堂，绿发做了一个面积近1200㎡的下沉式会所：大树掩映的室内恒温泳池、满窗绿意的健身房，还有值得觥筹交错的私宴区。
会所采用了复古海派风格的设计语言，沉稳的木饰面、黄铜金属、马赛克格子，以及绿奢石的运用，巧妙融合了英式优雅与上海本土文化，营造出来自上个世纪30年代上海的独特魅力与风情。
绿发·浦江园效果图过程稿
在部分楼栋的架空层，还做了敞开式的泛会所设计，置入儿童乐园等场景，与整个社区的景观一体化融合，营造出前庭后院的无界景致。
每个楼栋的大堂做的也足够气派。
层高接近8米的精装大堂，绿松石的迎宾吧台，全石材铺设的地面，点缀香槟金铝板和高透光玻璃，整个空间非常通透、阔绰，归家的仪式感和尊贵感油然而生。
绿发·浦江园效果图过程稿
整个社区除了几套非标的两房户型外，就只有三种户型面积：建面约143㎡的三房、168㎡的三房和四房，建面约195㎡的四房。从面积段来看更多的还是面向高端改善客群。
标配无连廊飞机户型，室内空间几乎是“0走道”，空间使用率和舒适性拿捏地非常到位；所有的户型都做到了一梯一户的效果，业主私密性也可以得到很好地照顾；建面最小的约143㎡户型南向面宽接近10米，建面约195㎡户型南向面宽接近15米，中高楼层的滨江景观视野非常纯粹。
绿发·浦江园部分户型过程稿
与其他项目做创意样板间不同，这次绿发·浦江园一步到位，直接做了交付样板间。
在这个建面约168㎡的交付样板间里，客户所见的所有东西都是未来交付时的所得，绿发没有用任何软包等去修饰，客户也不需要任何的想象力，只需要看清楚每一个区域的交付品质和用料即可。
入户采用重达400斤的高定子母装甲门，并在外表做了精雕工艺，智能门锁和大门进行了一体化设计。
入户玄关选择了整块芬迪白岩板搭配弧形处理白影木饰面，满满的海派精奢腔调。
客餐厅地面采用了天然大理石，甚至通铺到了阳台；南向卧室以“回字”拼花地板进行铺设，成本不菲，但非常考究。
这种考究不止在地面，墙面细节的处理同样考究：
客厅墙面采用了岩板+铜+皮革材质，餐厅、主卧和次卧采用了皮革背景墙，而且全屋开关都用了金属材质的面板，质感非常在线。
当然，配置也相当顶。
厨房配置了法国进口的帝泽的灶具、油烟机、洗碗机、蒸烤一体机、双门冰箱，还有美诺的洗衣机和烘干机。
橱柜也用了进口的德国柏丽最顶级的诺布雷萨系列，号称橱柜界的“头等舱”；甚至在厨房单独配备了大金的厨房专用空调，而不是用凉霸。
主卫全都用了劳芬的台盆与浴缸和高仪的顶奢spa系列水龙头，据说两个龙头已经价值5个w。
作为大量豪华酒店业主方的绿发，对这个滨江绝版项目的设计还是用了很大的心思的。
在很多看不见的地方，绿发·浦江园也有很多豪宅化的思考。
据说项目要打造“绿色低碳健康宅”，甚至用上了绿发自己研发的十大静音技术，像宁静楼板、宁静排水、宁静新风、宁静电梯等，主打的就是一个五星级酒店式居住体验，非常有巧思。
虽然这是绿发在上海的第一个住宅项目，但能明显感受到他们从外到内，都在非常用心地打磨产品，这一点还是蛮让艳姐意外的。
04
地产“新贵”中国绿发
艳姐在前面提到，中国绿发是在鲁能集团的基础上组建而来。中国绿发虽然是地产新贵，但鲁能集团是地产行业的“老玩家”。
鲁能集团早在2002年就已经成立，原本是国家电网全资子公司，主业是地产和能源，是最早布局地产业务的央国企之一。
早年间，鲁能集团在地产界的名气非常大的，也拿了不少地王。
2015年鲁能集团销售额达到220亿，首次跻身行业TOP50；2016年销售额更是爆发式增长到646亿，增速接近300%，位居当年房企第一；2017年又再进一步达到893亿，跻身行业TOP20，距离千亿只差临门一脚。
当时就有机构估算，鲁能集团的土储货值高达4000亿元，妥妥的隐形“地王”。
只不过后面由于国家电网退出地产业务，并于2020年在原鲁能集团的基础上组建央企中国绿发，中国绿发的主业是绿色能源、幸福产业、低碳城市及战略性新兴产业投资。其中的低碳城市便是地产开发。
艳姐注意到，中国绿发虽然年轻，但高管团队非常强悍，绝大部分都来自于鲁能。
像中国绿发总经理孙瑜，早年间从电力设计院设计员做起，然后去了鲁能地产做项目经理，并一步步做到重庆鲁能总经理、鲁能置业集团副总经理、总经理，鲁能集团副总经理、总经理，并于2020年履新中国绿发。
还有董事蓝海，副总经理尹衍利、付明翔、邵长忠，工会主席孙文燕等高管也都来自鲁能集团。
随着中国绿发的组建，他们也迎来了履历的高光时刻，从央企子公司的管理层跃升为央企管理层。
除了这些总部高管，这次坐镇绿发·浦江园项目的上海团队也同样来自鲁能。
像中国绿发上海公司董事长孙明峰，曾长期深耕上海、苏州，先后出任鲁能置业苏州公司董事长，鲁能集团上海分公司总经理、中国绿发上海公司总经理，并在2023年初履新现职；
孙明峰（图源官微）
上海公司总经理冯超，早年间曾在鲁能三亚公司任财务总监，后面也是一步一步升到总经理的位置上。
中国绿发一直保留了鲁能的老班底，这些高管大多有房地产一线工作履历，也都经历了鲁能从百亿到近千亿的历程，可以说对行业非常熟悉。
不过中国绿发的这些高管还是比较低调的，很少出现在公众场合发言或接受采访，给艳姐的感觉就是低头做事，莫问前程和荣耀。
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