高品质住宅+第四代建筑考察暨项目管控实操&产品力盈利创新实战培训

2024年11月22-23日 成都  1天考察+1天学习

探索高品质住宅新体系，促进房地产行业高质量发展！

【课程前言】

目前房地产行业整体处于行业回落，现在和未来产品品质实现是整个链条中重要的一环，房地产企业需顺应行业高质量发展需求，走高品质发展之路。

为帮助房企更新经营理念、提升产品品质，特于2024年11月22-23日在成都组织举办“高品质住宅+第四代建筑考察暨工程管控实操&产品力盈利创新实战培训”此次考察培训，将实地观摩考察成都高品质住宅项目，并针对高品质住宅的规划设计、工程质量、成本控制、智能建造以及建设材料应用、施工工艺、营销交付等环节进行实用性讲解。同时深入探讨“第四代住宅”及产品迭代和极致产品力盈利模式，帮助房企拓宽经营思路，全面提升新建商品住宅品质，打造高品质“好房子”、”好小区”，助力企业稳健发展。

【研学特色】

强产品，用设计创新赋能产品价值！

专工程，用精细工程极致兑现产品！

控成本，用管理机制提升竞争能力！

重景观，用极强审美赋能项目效益！

好服务，用提质增配满足业主需求！

高品质，用高品质项目促进房地产行业高质量发展！

【参会对象】

房地产企业董事长、总经理、总工、项目总、分管工程副总、工程总监及工程经理、前期部经理、成本部经理、设计部经理、营销部经理、委托代建相关人员等。

【项目推荐】

一、仁和春天·银杏大道 高端品质住宅引领者

【项目介绍】仁和春天·银杏大道，占地39亩，容积率1.8，北侧为住宅、南侧为商墅。主大门立面采用米色石材与香槟金铝板结合,气派高雅。约60米奢阔门楣，搭配环形水景；加上树姿古朴葱茏、神韵清雅挺拔的罗汉松，打造出了尊贵门面。

项目外形采用优雅的现代风格，外立面结合大量光幕玻璃与浅色铝板，弧形金属线条搭配线性照明，展现仁和精工之细节匠心。简约且均衡设计，银灰色调为主，局部深灰点缀，银灰铝条与玻璃窗搭配，赋予建筑高级品质感，映衬出低调豪华生活格调。

小区园林多达25种树种，除了雄株银杏，还有黄葛树、丛生乌桕。约1000平米的下沉式会所，有一种温润如玉，如沐春风的银杏气质。

住宅部分由6栋17-25层的高层板楼组成，纯南北朝向。其中1-4号楼都是17层，面积为143㎡，且均是2梯2户，5-6号楼为楼王，总共25层，面积为182㎡，2梯2户。得益于楼栋是点式、错位的布局，整体楼间距是在50米到67米不等，每一栋房子都是没有遮挡，也不会出现对视的问题，极大的保护了业主的私密性，每一户通风和采光都能做到极致。

精装方面除传统三大件外，还构建了全屋智能系统，将精致生活与AI生活结合。

参观完整个项目，能感受到仁和重出地产江湖的首秀是如此打动人，充分体现了仁和“用心做产品，贴心做服务”的理念。

二、龙湖西宸御湖境  

【占地面积】32666m  【建筑面积】81500m  【容积率】2.5  【绿化率】35%

【项目简介】作为全球第11座御湖境，龙湖西宸·御湖境汲取来自世界的灵感，以臻选城央的极致占位、极致艺术的设计美学、极尽世间的奢华选材、极尽尊崇的空间服务四大臻萃基因，从区位选择、美学设计、选材用料再到圈层缔造进行全维升级，打造时代奢居范本。 

从技术到艺术，以匠心致人心，从看得见的到看不见的，龙湖西宸·御湖境都以匠心品质、优越设计、贴心考量，打造精装交付的理想人居。

三、滨江郦城（第四代住宅）

【建筑类别】高层、联排、叠拼、合院

【品牌商】圆中集团,润达丰集团

【建筑面积】1305647.18平米 【容积率】2.4

【项目介绍】滨江郦城是天府新区首个第四代建筑 。是斥300亿巨资打造的千亩群岛生活大城，食、宿、购、娱一站全享。凭借领先时代的第四代建筑设计，滨江郦城实现户户标配私家花园，让每位业主都可以享受生态庭院生活的乐趣。以日式风情街为主轴，整体以日式风情商业街为主轴线，打造约1.6万㎡特色商业街区。滨江郦城总规划占地约千亩，其中约600亩水系规划，项目将天然水系引入园区，于内部形成大面积的湖域与交错纵横的水道。同时，滨江郦城特邀麓湖团队景观大师黄飞出手，对项目进行规划，打造有水有林的岛居式生态居住大城。

滨江郦城突出“林”与“水”的结合，于小区内打造了艺术滨水中庭、绿林漫步中庭，围绕双中庭的是树下公园、艺术花园、禅意花园、乐活花园、密境花园等八大主题公园，为不同年龄段的业主提供沉浸式的园林体验。新推组团升维打造“4D立体魔幻花园和无界森林之城”，包罗归家、度假、童梦、休养、运动五大剧场，呈现一环两庭三轴八园景致。

四、黄龙溪谷塔希提（四代住宅标杆之作）   

【占地面积】232亩 【容积率】1.18 【绿化率】38%

【开发单位】优品道置地 【建筑设计】gad杰地设计 【景观设计】山水比德

【室内设计】吴滨、杜文彪、美国RYAN YOUNGDENG等 【示范区及部分室内设计】朴悦设计

7大顶尖大师团队，21个全球标杆项目为蓝本。

【项目介绍】塔希提作为黄龙溪谷TOP级作品，选址和产品设计都是基于土地的稀缺属性和绝佳的景观资源之上，其位于五羊湖与溪谷生态带之间的高地，近有草木湖泊，彼有深林对望，以原生台地的自然高差，营造不被干扰的奢享岛居氛围。

建筑亮点：塔希提与建筑王牌GAD建筑设计公司和景观设计大咖山水比德携手，打破传统产品的设计桎梏，以超越资源、城市的设计，因地制宜，为栖居于此的业主们定制出——现代原生质感建筑风格。

在外观设计上摒弃了传统墅类产品常有的肃静、庄重与保守风格，转而追求一种更为前卫、轻盈、活泼且灵动的设计语言，这种转变不仅是对传统别墅设计的一次大胆革新，也是对现代居住理念与生活方式的深刻洞察。

景观亮点：湖山之镜：有天有地的湖景山墅

陆地之舟：依山退台的情景花园

森林之帆：190°- 270°全景生活体验舱

天空之翼：270°空中艺术花园

漂浮之岛：索居者的定制X空间

在收藏千亩山湖的黄龙溪谷，以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，现代原生感建筑有机生长在千亩桃源与湖水谧境间，消隐自然与建筑的边界，人如同住在自然，可行，可望，可游，可居。

塔希提的别墅有天有地，有独立的庭院，有超大的景观露台，使得居住空间与外部环境共融，产品外观设计完全区别于传统别墅，造型上更加前卫、轻盈、活泼、灵动，在形态上体现资产感。太太的花园、长辈休憩空间，孩子的成长乐园，让家庭生活不止局限于室内；一户一泳池，带来度假般享受体验……把一个极具迈阿密风情的产品带到成都，为成都楼市开创全新样本——这是一个更具度假感的房子，更有松弛感的生活方式。

五、越秀·天悦云萃

【项目简介】越秀·天悦云萃项目“用造酒店的手法造楼盘”打造纯洋房+小高层产品，2.0低密纯板式社区，配合酒店式大门及标志性外立面，树立城市生活范本。同时以领先的产品力打造纯板式建面约126-173㎡高定大宅，不仅注重居住功能，更主张以更丰富的生活空间场景，促进更和谐的“家庭关系”。

天悦云萃Ⅱ期的全新亮相，刷新了人们对于“高端改善一定是大平层或别墅”的旧观念，建面约143㎡主城臻稀7层洋房，以可控的面积段，实现了大平层的尺度感和墅居类产品才有的多维度花园生活场景，满足对于“高端改善”的既要又要，为成都高改新时代树立了一个全新的超强样本。项目在都市度假的景观场景规划中，全面升级架空层泛会所体系，丰满家庭和邻里的社交场景，覆盖从儿童至老年的全龄社交空间；而在公区、室内精装打造上，越秀也通过不断的客户调研、深度访问和产品研发，将在Ⅱ期产品中带来更多对人性化细节及生活场景优化的思考呈现。

上半年，越秀·天悦云萃问鼎成都单盘TOP8，成华第一，从成华的销冠王走向主城的领先者。作为当之无愧的主城红盘，流量明星，项目有着领先的越秀改善基因，以及领先性地为成都带来了前所未有的生活场景与生活方式。

六、金茂·璞逸锦江

【项目介绍】金茂璞逸锦江占地52亩，容积率2.5；仅有198㎡、235㎡两个户型，产品跨度小，拉满纯高端属性，令城市精英得以拥有纯粹的社交圈和强烈的身份认同。

园林工法，为当代雅士追溯“隐世归璞”的精神：以《卜居》、诗圣杜甫诗篇为灵感，打造璞系园林；中庭大园林，由拙政园设计理念平面转译而来；四进式礼仪轴线，则实现了个人、家人、客人的礼序制度。

建筑设计上，项目兼具现代美学与传统神韵：金线、银甲，为LOW-E玻璃外立面营造出“飞流直下三千尺”的瀑布视觉；浮丹阙冠顶，酣畅展现了东方韵艺术。

金茂璞逸锦江，绝非仅仅为传统千万级豪宅进行“微升级”，而是通过全方位的璞系创新，外“奢”而内“逸”，以超级产品力、创新力，掀起了一场震动成都高改市场的革新风暴。

户型媲美全球鼎豪行政套的产品设计，发起中式住宅场景革命。栋栋皆藏品，户户观两院，内享宅间景观花园，外享绿廊、城市景观。这种成都豪宅市场久违的大中庭布局，约7000㎡围合大中庭，楼距拉伸，视野阔朗。

豪宅的质感，反映在细节。金茂璞逸锦江用超70项精装细节，“淬炼”精致生活的颗粒度。铸铝精雕的入户门、云母贝壳的大门拉手、水波纹亚克力板透光屏风、巴西芬迪灰大理石的卫生间洗手台面……再比如主卧的收纳系统，不是简简单单的一个衣柜，而是分隔了挂衣区、抽屉收纳、高区收纳、层板收纳、MINI 收纳、保险箱、床头区、净衣区等全收纳场景。

12大绿金科技创新升级：

七、卓越点将台79号

建设单位：卓越成都公司  空间设计：邱德光设计  项目面积：3720平方米

景观设计：广州山水比德设计有限公司  施工单位：四川耘艺园林工程有限公司

【项目简介】卓越·点将台79号项目汲取区位文化底蕴，打造川西与现代结合演绎的街区式商业、住宅产品。本次首开示范区域景观面积约3700平方米，涉及双层标高体系。

邱德光设计历时三年，在整个社区建设筹备之初就参与进生活场景的设计中，对于区位的历史文化、人文环境及自然景观的研究，伴随着整个项目从概念到落地，最终将成都“深潮”生活方式的探索和演绎，融合进成功人士沉稳的奢华之中。

项目景观延续建筑设计语言，左右景墙采用极具川西特色的仿古青砖作为空间基底，对景景墙以“交子”做为元素，以高清白玻+渐变香槟金交子数码印文膜+黑钛不锈钢背板刻印+数码纹理仿石背板叠加构成。该景墙为主入口的亮点也是施工难点，在实施之初，便对所需呈现的效果进行了较为深入了探讨和研究，明确打样需求，以求最大程度还原设计效果。在主入口空间营造古今碰撞，古为今用，传袭演绎的设计巧思。并将示范区分为“超级精奢界面”、“时光定格秀场”和“偶像社交会所”三大部分。

一层大厅是花园围绕的最佳社交场，玄关屏风错位的格栅，灵感来自于竹林间的环绕，并结合数位条码的形式，用沉稳的手法转化了意向。

地坪石材贯通全室的空间，其纹理是隐约不凸显，代表一定高度的内敛化贯穿整个空间。成都卓越点将台79号以成都的“慢”与“潮”为线索，串联起艺术、生活、居住与城市，为城市中心的顶奢人群打造了一个三维立体的高端私享会馆。

注：重点考察5-6个项目，如遇特殊情况，会适当调整项目行程。

【行程安排】

专题培训一、高品质项目打造、产品力提升与工程质量管控实施（23日上午）

【课程背景】

新时代，新要求。在“房住不炒”的主基调下，我国房地产市场供求关系发生重大变化，在更好满足居民刚性和改善性住房需求，提高建设工程品质和新型城镇化建设发展的现实需要中，住宅建设过程中如何积极回应时代要求，如何通过推动住宅在质量、功能、绿色、低碳、服务方面的品质提升，成为行业高质量发展之路中的一道必答题。中国房协组织的“2022全国绿色宜居住区质量与建筑品质居住满意度调查”显示，房屋渗漏、保温构造质量、墙体开裂、隔声性能等问题突出。其中，参与调查的项目中，发现卫生间漏水，屋面、外墙渗漏问题的项目占比62.48%；发现隔声性能、排水管道、室内噪声控制问题的项目占比59.05%；发现装修整体质量问题的项目占比59.83%。

而且大多数房地产企业都出现了以下情况：为什么交房前，项目总是要大量抢工？开工时，明明工期足够，可是后来工期去哪了？有些施工单位不缺劳动力不缺钱，进度还是滞后，为什么？甲方又不是施工单位，凭什么要甲方来做工程推演？如何确保按时保质交房？以至于高品质交付更是无从谈起。有哪些有效的预控措施？有没有体系化的成熟模式和工具、模板借鉴？

本次课程明晰了工程管理未雨绸缪的思路和方法，再次印证工程前控管理的效果，通过参观考察项目和标杆地产企业的丰富经验介绍、案例剖析，找到核心环节和实战解决方案，从开发商的角度破解工程高品质管理的难题！有效防范交付风险，波澜不惊交好房。

【课程收益】

1、掌握运用高品质项目工程策划推演的管理工具和方法，从项目前期策划开始，实现进度、质量、成本、安全与文明施工等各个维度的精细化管理。

2、掌握传统工程管理穿插体系落地分解

3、明晰高品质项目工程管理新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演

4、经典标杆企业案例分享借鉴

【师资介绍】

周老师

任职机构：龙湖地产集团的城市公司工程总、项目总、运营总。

专业特长：高级工程师、工程硕士，在龙湖地产工作十多年，工程管理、运营管理经验丰富，参与、主持工程策划推演工作超过10年，经历了多个大型开发项目及几十个标段或者分期的工程策划推演分析工作，对于高层、别墅、洋房、商业各种业态项目，都有自己独到的策划推演理论和经验。交房项目成绩位居集团100多个项目之前列，运营排名居集团前列，甚至个别别墅项目在降价后交房客户报事率低至户均0.15条，位居集团第一；所在城市公司从成立后5年时间内，全新的新公司，规模迅速做大，目前房地产年销售超过100亿元。在工程管理、质量全过程控制领域具备丰富的经验及独到的见解，其在工程建造领域总结了很多实用又有效的方法，所负责的城市公司工程质量位居集团前二，一直作为标杆项目供全集团学习。曾任国内房地产前20强企业区域总，更多的站在企业经营的角度去解决工程推演系统问题，去平衡成本、供货、质量、合作方、政府等等各方的诉求。为国内前50强房企作过多次培训、辅导、咨询，包括：华润、保利、越秀、广州粤海、厦门建发、厦门联发、中交地产、中铁建融城轨道公司、中建东孚地产公司、深圳地铁公司、上海张江高科公司、上海康盛地产、北京大学、浙江大学、成都兴城人居公司、成都蜀鑫公司（国企）、郑州康桥集团、阳光100、雅居乐集团、佳兆业集团、西安紫薇地产、富力天津公司、四川邦泰集团等等，也为多家中小型房企深入一线项目实地提供了现场指导、全程项目咨询服务。

授课风格：工程管理实践为主并与项目管理理论相为融合，体系感强，强调实用。大量实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”风格。

【课程大纲】

为实现高品质项目的快速开工、快速开盘、按时保质交房，房地产开发项目开展的前期必须要成立策划小组，从全局出发，重视时间价值、成本优化管控、资金使用价值等等，按照项目投委会决策要求、项目开发整体实施方案、项目全景计划等，协同设计、报建外联、成本招采、营销、物业等部门，系统、认真、周密、细致地做好工程管理规划、充分考虑事情的因果关系、先后次序，开工前的定位会、启动会、招标前、中期停止点、交房启动会等关键时间节点时，把项目开发存在的各种不利因素都罗列出来，理清各种因素的逻辑关系，梳理出影响工程的潜在因素，预估复杂程度，预测后期风险，提前预警，前控管理，并通过反复演练，以形成系统的工程管理解决方案。---以终为始！治未病。

高品质工程管理重点策划推演和穿插重点关注内容：

1.项目尽调应全面。

2.策划思路应清晰。

3.先行区应规划重点。

4.总分包施工组织策划应全面、透彻。

5.项目验收策划提前梳理。

高品质工程管理推演和施工策划怎么做？怎么用？

Ø拿地前，工程策划重点是那些？地上障碍物、地下障碍物、土地自然灾害、用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突、红线外道路数量、红线外附近有高压线或泵站等、周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度、存在保护建筑，古树等不能拆除物件、项目需代建（幼儿园、学校、道路、公共绿地、公园、代建标准不明确等）

Ø拿地后启动会阶段，工程策划做什么？工程管理目标、施工管理总图（场地现状分析、示范区与正式工程关系分析）、施工组织推演（分期分组团分标段及面积指标、全景计划工程相关节点、土护降与地基处理阶段、基础及主体施工阶段、装饰装修施工阶段、市政景观施工阶段、project工程进度计划、分供方选择方案）、基础选型方案、技术质量管理、风险管理。解决好进度、质量、工期、成本（全项目成本）、交付预控风险控制。

Ø招标前、开工前的工程推演如何做？做哪些（临水临电、三通一平、基础、主体、装饰、管网、景观施工各阶段场地和施工道路转换、施工流水划分、周材如何周转、预售进度措施、交房的配套设施、通水电气、验收取证、工地开放等等）？解决什么问题？是否适用、有效？

Ø项目交房前一年（竣备前10个月，批量精装修竣备前13个月），项目工程策划做什么？风险评估、管理行为执行落地效果。

Ø谁来做？

Ø谁来定？

Ø施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何体现？

Ø怎么用？

保证工期不浪费，才能有效保证工程质量。

保证工程管理一次成功，才会不浪费成本。

合理预留不可控工期期量，才会从容应对工程管理未知风险。

一、高品质工程管理策划推演。

1、项目基本信息与工程管理目标。

Ø项目基本信息。案例：地铁保护、金属幕墙、大乔保活

Ø工程管理目标

2、施工管理总图

Ø场地现状分析

Ø示范区与正式工程关系分析（既要卖好房，又要修好房，互不影响）

3、施工组织推演。

高层业态项目的工程策划和推演（成都**项目案例，已经成功交房，250多页工程推演PPT，像看动画一样观看工程推演，非专业人士也能轻松看明白，用结果来验证工程策划推演的重要性）

Ø分期分组团分标段及面积指标逻辑关系分析

Ø全景计划工程相关节点铺排

Ø土护降与地基处理阶段

²土护降与地基处理方案

1）水文地质特征描述、分析

2）土石方调配方案

3）基坑开挖及降水支护方案

4）高切坡支护方案

5）地基处理方案　

²平面交通组织

²临水临电布置方案

²甲方监理办公临设方案

²施工进度关键节点

Ø基础及主体施工阶段

²施工流水划分

²垂直交通布置及分析

²主体施工阶段平面交通组织（利用好现有交通道路，少花钱修路、避免重复修路）

²地库顶板施工与交通组织。郦城案例：地库封顶滞后半年，导致交付延期3个月。

²临水临电布置方案

²生活临设布置方案

²主体阶段施工进度关键节点

Ø装饰装修施工阶段

²装饰装修阶段施工流水划分

²装饰装修阶段平面交通组织

²外装施工措施

²垂直交通转换

²精装交房项目土建向精装移交工作面

²装饰装修阶段施工进度关键节点

Ø市政管网和景观施工阶段

²市政施工阶段施工流水划分

²市政景观阶段平面交通组织。郦城案例：深回填区域沉降严重，导致管网断裂、铺装破裂。

²市政景观施工推演

²市政景观阶段施工进度关键节点

Ø编制启动版计划project工程进度计划

²编制工程进度计划

²工程进度计划重难点分析。郦城案例：门窗主材供货延后，导致抢工。

²重要工序穿插及期量分析。郦城案例：正式电梯安装滞后、分包材料无法从地下室进入主楼。

²工程进度计划偏差分析

4、技术质量管理

Ø工程专项计划及重要技术方案。地铁保护、金属幕墙、大乔保活，砌体固化图、门窗深化图缺失导致后期门窗一个月集中抢工。打样不完整（典型节点不突出）样板点评不细致。生活阳台内设置底商排油烟风管立管，占用小业主生活阳台使用空间

1)防渗漏管控要点。案例：地下室底板渗漏

5、风险管理。案例分享：滨江郦城

2)征地、拆迁、场地移交

3)大市政配套（周边道路、水电气热力）

4)报批报建风险

5)进度风险

6)政府新规定

7)是否存在规证、施工证与竣备不统一状况，造成竣备风险和验收后改造

8)景观场地移交风险

二、传统施工穿插体系介绍。案例：西宸御湖镜

1、传统挑架施工体系定义

2、传统挑架穿插体系分析

3、项目特征分析

三、传统体系穿插逻辑梳理。

1、穿插体系梳理

2、项目市政穿插评估分析表

四、传统体系下的穿插落地。

1、单体穿插

2、总坪景观穿插。案例：西宸御湖镜，总平机电管网穿插中出现的问题

3、地库安装穿插

五、新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演（案例：图文并茂展示单体建筑多维施工组织，视频介绍），施工周期比传统穿插更短，总成本更低。成都案例分享。

1、项目分析及配置

2、竖向穿插施工模型

3、横向穿插施工模型

4、穿插施工措施

六、高品质工程策划成果贯穿项目执行。

1、招标要求VS启动会推演成果

2、回标汇报重点

3、开工前推演策划要求

4、项目中期策划重点

专题培训二、高品质住宅产品设计创新、产品溢价&景观营造&品牌营销赋能（23日下午）

【详情说明】

【活动地点】成都   名额有限，请尽早报名！

【活动时间】 2024年11月22-23日（21日报到，22日楼盘考察，23日专题培训）    

报名方式：添加魏老师微信（请备注参加课程）