近期，迎来新任掌门人已有月余的中交地产，又有了大动作！
11月1日，中交地产发正式公告，宣布拟以近7亿元收下中交物业服务集团（以下简称“中交服务”）100%的股权。
据公告显示，目前相关的股权转让协议已签订完毕，将以现金方式交易。自协议生效日起，中交地产在15天内就会将交易价款一次性付清。
这意味着，这家上市房企，酝酿已久的物业并购动作，终于有了实质性进展，并且前段时间已经通过了股东大会表决同意，基本已经宣告尘埃落地，不出意外，很快就会完成转让。
而中交服务作为目前中交集团唯一的物业资源整合平台、总控平台和发展平台，这一转让的完成，可能也意味着：
整个中交集团的物业管理体系，或许也要在这一次变更后，迎来一次巨大的焕新！
01
事实上，中交服务是在2022年年底才成立的，迄今还不到两年时间。
而在这次交易之前，其股权归属其实还是相对复杂的：
有51%在中交地产的直接控股股东中交房地产手中，剩下的49%则分别在中交集团、以及中交集团旗下的中交一公局、中交投资手中。
截自企查查
如果追溯到中交服务成立之初，当时其几大股东中，仅有中交房地产集团和中交集团是以货币形式出资的，其余股东，都是以其各自持有的部分公司股权为主作为出资。
简单来说，目前中交服务拥有的6家子公司中，除了2023年才成立的重庆锦颂算是它的“亲儿子”，其余5家“资历”明显比中交服务大许多的子公司，历史最久的成立已有34年，都是这些股东从外部注入的：
2010年成立的重庆中交物业管理，来自于中交投资；
2013年成立的中交城市运营，来自于中交一公局；
而1991年成立的中交地产北京物业、2014年成立的中交物业广州、2016年成立的中交物业海南，都是来自于其初始股东中交物业，不过在去年10月，中交物业持有的股权就已经全部被转让给了中交房地产……
从中交服务的构成中，其实就能看出很多东西，比如在这个平台出现以前，过去的很长一段时间里，整个中交大体系内，物业服务层面的内容，并没有系统化的管理，而是更多的各自为阵、相对分散，从而出现了：一个中交，多种物业生态。
当然，因为中交集团体系过于庞大复杂，这个问题，是需要漫长的时间去慢慢梳理消化的，目前看来，通过这两年中交服务的运营、试验，解决了一部分。
中交集团对这个唯一的物业资源整合平台、总控平台和发展平台寄予了相当大大的厚望，在中交的规划中，这是其“大城市”业务发展战略的重要一环，也是提高资源配置效率、探索轻资产运营之路的关键，并希望可以以此：
高标准打造央企物管品牌，为中交带来一个国际一流的“城市·交通·人”综合服务商。
这句话并非是空话，过去两年里，中交服务动作相当密集，注册成立不久后就在同月开了官微，密集向市场输出动向、强化品牌。
基于中交集团大交通、大城市兼具的体系，中交服务目前已经做到了绝大多数物业平台都很难布局的双赛道并行：
左手“大城市服务”、右手“大交通服务”。
早在去年5月，成立还不到半年的中交服务就已经发布了“交心服务体系”，以这两个赛道为抓手，正式开启了专业化发展。
截自中交服务宣传片
大家可以看一看这个体系是多么庞大复杂，已经远远超出了一般物业会涉猎的领域，但是中交服务的动作却相当快准狠，实实在在是要大干一场的信号，甚至还请来了来自头部物企的重量级职业经理人。
这之后的一年多里，中交服务基本是：
①对外不断做拓展：
比如10月9日时，中交服务还新中标了两个高铁物业项目，在大交通服务赛道更进一步，开拓了新业态。
②对内不断整合资源：
早在今年3月时，中交集团就已经将其在华东区域的物业资源全面划转入中交服务内，累计完成商业写字楼、园区、住宅、城市服务等业态项目20多个，服务面积达200万㎡，其中涵盖到了中交集团旗下4个单位的业务，以及中交集团在上海非常重要的总部所在：
位于杨浦一线滨江的中交滨江广场。
而这个动作被视为一次内部物业资源整合的突破性进展，观察下来，华东也是目前唯一一个完成了内部整合的区域。
2年的时间毕竟太短，中交服务的这些动作显然是在形成一定体系化的基础上发挥了重要的 “探路”、“试验”、“奠基”的作用，而直到现在，除了已经完成内部整合的华东区域，中交集团还是有大部分在管业务在中交服务之外，所以艳姐猜测，更大的动作大概率还在后面。
而参考过去的效率，很多动作的落地应该也不会太遥远。
02
不难看出中交集团正在基于中交服务下一盘物业服务层面的大棋，而如今这样一个平台却将被装入上市的中交地产之下，就更值得深思了。
这或许是来自中交集团最强有力的表态：既是对中交服务这个平台的高度重视，也是对中交地产这个上市公司的持续支持——通过注入更有生命力、更能带来长期经济效益的力量，让上市平台得以实现更健康稳定的长期发展。
一方面，更多地产关联的服务业务会被注入中交服务中，而参考过去两年中交服务的动作，必然将是内部整合和对外拓展两手抓，而承载着中交集团物管品牌建设使命的中交服务，也可以更好地借助上市公司的力量；
另一方面，体系庞大、具备持续经营能力的物业大概率也将反哺地产，改善上市公司的盈利情况，此外，也能加强房地产业务的投资、建设、运营一体化，实现房地产业务产业链的延伸。
值得注意的是，这笔交易中，以中交集团为首的几个转让方也做出了诚意十足的业绩承诺及补偿机制，根据约定，2025-2027三个会计年度都是盈利补偿期，期内中交服务实现的扣非归母净利润要合计不低于2.31亿元，如果达不到，那么缺失的数额会对应补偿给作为收购方的中交地产。
简单来说，有了这样的承诺保驾护航，这几乎可以说是一笔稳赚不赔的买卖：
至少未来3年，对于中交地产来说，将会有非常确定性的收益。而过了3年，按中交服务目前的冲劲和物业的相对稳定性，基本也能保证长期的效益是没问题的。
加上过去两年全中交集团的梳理和努力，这一次收购实则是一次非常平稳的整体性资源腾挪整合，据公告披露：
甚至都不会涉及人员安置和债权债务转移问题。
艳姐回忆起，前阵子还听说中交服务在招人，也在10月看到过校招“交佼者”的不少新动向，这也充分说明了是否并入中交地产并不会影响人员等层面的动作，因为：
这个平台不管在何处，都是体系化的，也是必定会不断发展壮大的。
03
一直以来，关于物业最大的讨论话题之一，在于：上市与否。
前些年物业还在趋之若鹜奔向资本市场，齐齐上市；但近两年，已经没有多少物业公司还在谋求IPO了，就连就连处于头部的龙湖物业至今还没有选择上市，仍在韬光养晦中。
当然凡事皆有例外，比如最近，深圳国企深业集团旗下的深业物业第四次递交招股书，再次冲击港交所IPO。
在这个行情下，锲而不舍地寻求IPO，除了因为背靠大山、更具抗风险能力，这家深圳国企也有自己明确的发展规划：拟将募集的资金用于并购6-7家目标公司来巩固市场地位。
艳姐猜测，如果大市场进一步稳定下来，深业物业这一次或许也将顺利登陆港交所上市。
对于大部分物企来说，拆分上市说白了是为了多一个融资、发展的渠道，尤其是类似深业物业这样有并购需求的，加上如今地产的估值远远被低估，发展成熟的物业独立出来上市可以释放更多价值——当然，这是在市场大好的情况下，很多物业公司会思考的事。
如果市场不好，绝大多数的物企自然也就会新的考量，要么继续现状按兵不动，要么主动出击做出改变。
今年一个明显的案例是：前些年成功借壳上市的华发物业，在今年5月的时候被华发股份筹划私有化退市，历时4个月，在9月底时宣告完成。
虽然是从上市到私有化退市，但是背后的逻辑，和中交服务并入中交地产是类似的：
可以加强物业和地产的业务协同，也能提高地产母公司整体的盈利能力，加上现阶段上市的意义和用处似乎并不那么大，反而还要承担很多市值管理的压力，退市依旧可以依托上市平台的力量，但同样也可以拥有更灵活的发展。
中交服务的情况实际还要更特殊一些，作为一个新成立2年的服务平台，虽然有诸多夯实的业务支撑，但仍需要在内部做进一步的资源整合和系统化梳理，在未完全发展成熟的情况下依托于一个已经相对成熟的地产上市平台，才是对双方来说都更好的选择。
说白了，物业始终都是优质资产，也是最能提供长期效益的资产，现在的行业，卷的早已不止是地产，物业服务也在发挥着越来越重要的作用，不管是谋求上市也好，私有化、协同发展也罢，都是为了发挥最大的效益。
中交服务的发展必然不会止步于此，其承接的来自于中交大集团的使命也还在继续。
或许，不久之后，我们能看到整个中交地产和中交服务迎来一次焕新式的蝶变。
