住客燃放烟花烧毁房屋 物业公司会承担哪些责任？又该如何预防？

除夕之夜，相邻物业的住户燃放烟花导致火灾，将业主的房屋烧毁。火灾事故责任人被判刑入狱，业主起诉开发商和物业公司要求赔偿损失。一审法院和二审法院均认为开发商和物业公司不应承担赔偿责任，再审法院（最高人民法院）却认为开发商和物业公司应当承担部分赔偿责任。火灾事故中，开发商和物业公司的责任如何认定，本期文章从一起真实案例说起。

案外人燃放烟花烧损房屋，业主将开发商和物业公司一并告上法庭

赵某购买了万鑫房地产公司（以下简称万鑫公司）开发建设的万鑫大厦B座一套跃层公寓，远洋物业管理有限公司（以下简称远洋公司）为项目提供物业服务。与B座紧邻的是A座某酒店。2011年除夕之夜，A座酒店的一位住客李某燃放烟花，烟火掉落在B座室外平台上，引燃了铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表保温材料燃烧，烧损了赵某的房屋及屋内物品，损失惨重。

事故责任人李某因疏忽大意引发火灾，其行为构成失火罪，被判处有期徒刑三年。而赵某认为，火灾对其房屋及屋内物品损害严重，主要是由于万鑫大厦外墙装饰材料违法使用可燃挤塑板造成。同时，李某燃放烟花的位置属于远洋公司物业管理范围，远洋公司作为物业服务企业，除夕夜任由民众在任何区域随意燃放烟花导致火灾发生，也应承担赔偿责任。就赔偿事宜未达成一致，赵某将万鑫公司和远洋公司一并告上法庭，要求赔偿房屋损失、室内财产损失、租金费用及房产增值损失等将近1000万元。

一审法院和二审法院：开发商和物业公司无需承担赔偿责任

一审法院和二审法院均认为：本次火灾是案外人李某的失火行为导致，现有证据无法证明万鑫公司及远洋公司直接实施导致万鑫大厦火灾的侵权行为，也无证据证明两公司对于万鑫大厦的火灾存在过错。

赵某的房屋虽因火灾受到损害，但房屋本身并未发生灭失，赵某以其购房款数额作为实际损失缺乏事实依据。而赵某单方提供的财产清单大部分为室内家具、电器、服装、古玩字画、首饰、日用品，也无法证明该项主张与万鑫大厦火灾之间存在关联性。故对赵某要求万鑫公司及远洋公司就其财产损失承担赔偿责任的诉讼请求未予支持。

再审法院：开发商承担部分责任，物业公司承担补充责任

赵某不服终审判决，向最高人民法院申请再审。再审法院认为，万鑫大厦的火灾事故发生的主要原因是李某燃放烟花所致。但是，万鑫公司在室外平台上铺设易燃草坪，且外墙使用了易燃性装饰材料，起火后形成立体燃烧，导致火势扩大蔓延，万鑫公司应当承担部分赔偿责任。而远洋公司在物业安全防范方面没有尽责，存在管理疏漏，具有过错，应当承担相应的补充责任。

最终，再审法院酌定万鑫公司对赵某的损失承担40%的赔偿责任，远洋公司在赵某全部损失不超过30%的范围内承担补充赔偿责任。

火灾事故认定书认为，起火原因为李某燃放的组合烟花落至B座南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。而万鑫大厦铺设的塑料草坪不符合阻燃要求，外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，导致起火后火势迅速蔓延。万鑫公司为塑料草坪的铺设者和外墙保温材料的建造安装者，上述两种非阻燃材料的使用是起火点引燃、蔓延并最终酿成重大火灾事故的主要原因。万鑫公司存在过错，应认定为火灾事故的相关责任人。

对于物业公司的赔偿责任，赵某和远洋公司存在物业服务合同关系，依据《物业管理条例》规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”可见，业主人身和财产安全得到基本保障应为业主签订物业服务合同的目的之一。物业服务企业应当依照法规规定和物业服务合同约定在物业管理区域内做好相应的安全防范工作。

虽然远洋公司辩称，起火点不属于物业管理范围，业主入住文件对物业管理范围约定不明，但是案涉烟花燃放处位于万鑫大厦南侧的停车场内，紧邻万鑫大厦南侧LED大屏幕及高层平台，燃放烟花及火灾地点属于远洋公司监控或巡逻可视范围。在物业服务区域约定不明、万鑫大厦未封闭使用的情形下，物业服务区域范围应当以能够实现订立物业服务合同目的，即以保障业主人身、财产安全的合理区域范围为准。但远洋公司未采取适当措施发现火情、防范灾害，未履行法定或约定的安全防范义务，应承担相应的侵权赔偿民事责任。

赵某的财产损失范围应如何确定？

赵某主张财产损失范围包括购房款损失、室内财产损失、租房费用、购买房屋花费的契税、维修基金、房产备案费、房产的增值损失、案涉房产银行贷款逾期利息及违约金。

法院对于侵权责任案件财产损失范围的主要判定标准为损失与损害行为是否具有因果关系。赵某的购房款、贷款利息、违约金及相关税费损失属于赵某自身清偿能力问题，与火灾不具有直接的因果关系，该部分损失不予支持。

对于租金损失，万鑫公司事后对房屋进行了整体修复，赵某的房屋已无法居住使用。故赵某在火灾之后至案涉房屋修复完成期间另行租房居住产生的租金，应当予以支持。

关于室内财产损失部分，根据案涉房屋烧毁前后的比对照片及赵某提供的屋内财产明细，结合当地生活习惯、物品购入时间、物品使用折旧情况、受害人生活水平等因素，法院酌定赵某室内家具、家电、衣物、首饰等居家财物，财产损失数额以其主张金额的80%即180余万元予以认定。该结果对于无过错的受害人因他人过失引发火灾造成的财产损失的赔偿，体现了公平原则和损失填补原则。

万鑫公司、远洋公司承担的侵权责任范围应如何认定？

本案的火灾是多因一果的结果，万鑫公司和远洋公司对火灾的发生均有过失，但均不是故意行为，万鑫公司过错亦不足以造成全部损失，不应对受害人全部损失承担赔偿责任。而远洋公司在物业安全防范方面没有尽责，存在管理疏漏，具有过错，但其行为也并没有直接导致火灾发生。

因此，两被告没有共同故意或者共同过失，根据《侵权责任法》第十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任，因万鑫公司侵权导致赵某的民事权益受损由万鑫公司等首先承担赔偿责任，远洋公司应当在其预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任。故法院酌定万鑫公司对赵某的损失承担40%的赔偿责任，远洋公司在赵某全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。

消防安全管理，物业服务永恒的话题。火灾事故，轻则财产损失，重则人身伤亡，对于物业公司而言，轻则招来民事赔偿纠纷，重则可能触及刑事责任。建议物业公司从本案中汲取经验教训。

l注重承接查验环节

物业公司在项目接管验收时应当充分了解物业项目的消防验收详细情况，包括建筑装饰材料的使用及耐火等级。如果建筑装饰材料为可燃物或不具备足够防火性能，在履行物业职责时更应当注重安全防范，更加细致、认真，减少安全隐患。

l落实日常管理制度

物业公司应当建立完备的消防管理制度，严格执行落实。加强消防设施巡查，确保消防通道畅通、消防栓供水正常。对于巡查中发现的安全隐患，第一时间整改到位。同时，相关岗位人员需加强消防安全知识培训学习，定期进行消防演练，避免突然遭遇火警时处置无措。

l特殊时期特殊警备

对于春节等重大节日期间，物业公司应当特别提高消防安全警示级别，采取能够有效预防火灾发生、排除事故隐患的消防措施，如加强巡逻频次、适时监控、备足灭火器材等。对于周边近距离燃放烟花的情况及时进行排查，对可能危及业主或住户安全的事故或隐患应做好防范、制止或救助工作，确保业主的生命和财产安全。

方湘子，南京大学法律硕士，国浩律师（南京）事务所律师、合伙人， 物业领域专业律师

注：本文发表于《住宅与房地产》2019年6月刊