之前，在中国业主界自管的一个重要人士谈俊先生转发一段视频，同时附上了一段留言：“像这类被老物业榨干的小区，遭到老物业弃管甩锅小区，个人认为成立业委会和业主自管都没有意义了，别人企图甩锅，我们还去接锅？”并称“有些小区受伤害太重，实现自管也无法自救，失去机会了。这类小区今后越来越多”。
很多项目表面上是物业弃管，其背景则是维修资金已经花光，随着房屋使用年限的增加维修任务越来越不堪重负，而业主们自身难以达成一致。也许，“混乱”本理应是衰落的信号，但是对中国社区和物业管理而言，混乱却成为新生力量的象征。因为这一领域的所有问题的本质来源于人们对自己的生活的发展方向进行大胆选择和大声争论的后果。人们之所以在物业管理问题上特别主动和敢于表达，是因为他们相信，他们才是社区的主人，而不是物业，或者其它什么组织，所谓“取消物业”的呼声，它的本质是主人翁意识在中国人民当中创造出巨大的个体赋权感。
在这个背景下我们就可以提出一个问题：目前维修资金已被套取的情况，究竟有多严重？
答案并非标准，但可以参考，就笔者看来，这个问题其实是物业管理行业当前非常重大且敏感的问题。为什么要这么讲呢？因为对一个目的就在利用社区资源牟利的人来说，区区的物业费本来就是远远不够的，就普通的物业从业者而言，要利用自己的职务之便迅速完成阶层跨越和身份升级多少有些困难，但是一旦有采购权或工程项目在手，情况可能就完全不一样了，因为中国人对财产权的模糊态度，以及近二十年来把物业管理单纯定义为“服务”，则给贪腐行为带来了空前蔓延的可趁之机。修缮、维护和清洁，均各有其取财之道。
以维修基金作分类，我们把住宅小区分成五类，我们每一位业主都可以自己对号入座：
第一类：没有维修基金，同时也一般没有办法建设正规的物业管理，即所谓老旧小区；
第二类：有维修基金，但是已经支出殆尽，需要续筹基金的所谓被“过度开发”的小区；
第三类：有维修基金，但是维修基金没有被动用过，因为成立不了业主委员会，或者有业委会也根本不发挥任何作用，而且每次维修去“签字”的成本甚至大于直接花钱把事情临时解决的费用，而且相当多的业主拒绝签字，所以这个小区的开发商或者物业公司成了“冤大头”，这样的小区也不在少数。
第四类：有维修基金，且正在使用，业委会主任和物业公司有意或无意地“合谋”，套取维修基金，它的漏洞和前面第三类正好相反，前面的业主是太精明能干而且自私了；而这样的业主则是太稀里糊涂以致于没有人去关心、过问这些花钱的问题。业委会也常常成为物业公司的“橡皮图章”机构，所以经常有人说，成立业委会并非好事，“他们都是一伙的”。
第五类：也就是理想当中的这一类，可以把它们统统归于“党建引领”的红色正能量社区，支出该公示公示，流程手续有效，开销公开透明，它需要同时几个条件都具备：有强大的内控制度支撑，并不依赖强大的个体领导者；有方便使用的业主投票决策工具；有明晰的当地政策规章，有章可循；有监督部门担责；公共收益有结余，可持续。
这最后一句话带来一个明显的BUG，就是说在很多时候我们把一些毫不相关的收支都混在一起了，公共收益与维修基金有关系么？当然没有。但是全中国的物业公司就是这么在做，既没有人说，也没有人问，深圳与上海最初的维修资金和今天实际运行的状态肯定有所不同，首先，早期是被称为“维修基金”，本金是不动的，只能用利息；其次，那时深圳的小区分得很清楚本体维修基金是楼宇本体，只用在这一栋楼，业主每月都交；公共设施维修基金则是发展商按本小区建设总投资的2%交纳，用在小区公共区域，由全体业主享有或分摊，这笔钱本金都花完了，当然全体业主去续筹，后来不知怎地在内地就演变成公共区域的维修费在物业费里包含了；再次，上海最初的维修资金是分解到户的，即每一笔维修工程对应的是一部分用户在花钱，如果是这一幢楼的事情，就是这一幢楼来分摊。分成到每一户有多少钱。现在这一层楼要维修公共地方，也只是这一层楼的人出钱，如果说涉及到整个单位的，则是整个单元的可以维修。而其他人的资金并没有动。
但是今天呢？在大量的项目实践中，这些钱都是混在一起用的，如果我们还能很清晰地执行原政策要求，则维修资金的续筹不可能是所有的单元同时没钱了，而一定是有先有后，有多有少。但是现在凡是涉及续筹的问题常常就是整个小区的维修资金都用完了！——甚至大家懒得走费事维修资金的程序，最喜欢用物业费本身去做维修的也比比皆是。然而，恰恰因为物业费并不是物业公司的，而是全体业主的钱，是小区的事情，以致于道路、外墙这些大项大工程，包括绿化一些说不清道不明的项目，这样的现象杂糅进去，项目的物业费和维修资金都很快消耗殆尽。这是第一笔糊涂账。
在另一种极端情形，譬如楼顶漏水，涉及到对其它人没有影响，就无法维修。屋顶的一些住户的确很痛苦，这是中国许多城市的顶楼物业无法销售出去的根本原因，楼下没有业主愿意为这种与自己毫不相干的问题买单，因为这些漏水首先是家里漏水，不是屋面。影响到谁家了，谁就是只能自己花钱修，无疑这种状况急待改变而且又很不公平，因为维修不及时造成的损失更是难以评价。这是第二笔糊涂账。
除此之外还有第三笔、第四笔，就是小区违章违建所导致的公共区域修复的费用，还有政府单个部门立法的倒逼，但凡是只影响业主私人领域的改造，那其实就不叫违章，譬如说别墅内部的装修包括装电梯，但是你如果改变了外立面，那就需要规划去批准，而且众多底商装修埋下消防和应急安全方面的雷，很多干工程的公司不需要贿赂物业公司和业委会，只要找到消防部门做靠山就一本万利。这些糊涂账累积起来，如同一团乱麻，让人头痛得无以复加。
今天看来，经过疫情三年的智慧化防控管理经验，我们其实很容易就能把每一幢楼和每个户业主维修资金资产账户的“健康码”设计出来，进而推演并理顺全部的物业管理。当然这全部的逻辑，还得回归到二十年前物业管理的原教旨主义口径：
一、小区的维修工作，保修期内归开发商负责，保修期后由业主自己负责。物业费里包含部分维修员工工资，但不包含一分钱维修费。
二、设施分为两部分：公共设施设备、共用部位和共有部分的孳息与维修养护成本由业主按权属比例享有或分担。私有部分由业主自行负责。
三、凡是能产生收益的部分，包括大部分车场或者外墙广告，公共收益由产权人和创造这些价值的人共同享有，凡是影响业主生活，急需维修的项目，在维修资金里支出，而社区的更新改造、焕新或者升级，则理应由受益业主分摊或在公共收益中支出。
四、所有的过错都能量化而且应当被记录在案。而付出则不尽然，因为难以评估其价值。在讨论续筹维修资金之前，应当有一个“算总账”的过程。学学党的纪律：倒查三十年。
二零二三年七月二十四日
夜泊秦淮:
我们小区第一个雨棚是业委会协调物业建的，现在第二个雨棚物业不肯出钱社区协调后建的，所以楼上说的对，如果出函给社区吧，怕寒了社区的心，以后有啥资源也不给我们小区争取了，太难了
周:
我们小区灭火器钢瓶到期了，申请维修资金不批，现在物业不愿意换，说应该用公共收益支付。扯皮扯了一年了，街道马上要给业委会发通知书了。
紫氣東來:
整批的换，理论讲是业主承担，但是这个也看谈的，如果项目利润还可以，很多物业也愿意花的
周:
嗯，我跟物业谈的是两家各承担一半，还没谈妥
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