文|樊高峰
中国的房地产业，大家都知道，房子没有完全达到交付条件，业主们就急着入住，对于公共区域的设施设备的验收完全没有概念，当然业主也不太懂这些。物业服务企业为了保证业主基本的生活需求，只有进驻进行必要的物业管理服务。边施工，边建设，边接管的模式成了房地产业与物业管理企业普遍的一个状态。时间已久，业主逐渐住满，开发商渐渐撤离，当安全主管部门过来检查，消防水带没有水、喷淋启动不起来、消火栓箱中没有灭火器，等等问题都凸显出来了，一纸罚单就扣在了物业服务企业的头上。
你说物业冤不冤？道理上是冤，但复盘一下，政府主管部门，房子验收不合格为什么让业主入住？不具备交付的房子为什么能通过验收？追溯起来，政府主管部门是不是也应该承担责任？
物业是个弱势群体，劳动密集，靠微薄的物业服务费勉强生存，微利不说，还为社会解决了大量的劳动就业问题，你说罚它罚得着吗？它应该找谁申诉？这个问题，物业管理发展整整四十多年了，资本市场都赚得体满钵满，但在这个问题上，身单力薄的第三方物业服务企业一直没有从根源上解决。
二、设备间及公共区域存放物品是严重的“底线安全”错误，必须重视。
根据《中华人民共和国消防法》第28条明文规定：任何单位、个人“不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”单位和个人“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的”属于违法行为。
纵观目前大多数的物业企业的设备间都被占用，如，住人、当作仓库、工具间、堆放杂物等；风机房空间大，被甲方当作仓库、资料库，被物业企业当作员工休息室，有的办公用房紧张，就被当作办公室，等等，看似很平常的行为，却在无意间埋下了安全隐患。尤其是多业主小区，公共区域业主堆放的杂物更是给物业公司埋下了定时炸弹。
据媒体报道，2020年1月27日晚间，老王堆放在楼道内的杂物燃烧发生火灾，住在四楼的小瑞想要下楼逃生，却被老王堆放的杂物挡住了唯一逃生的出路。因火灾产生了大量浓烟、灼热气流，小瑞不幸被熏倒、烧伤。因就赔偿事宜无法协商一致，小瑞向法院提起诉讼，请求王先生与小区物业公司共同赔偿医药费、误工费、残疾赔偿金、残疾辅助器具等费用。北京市三中院终审判决赔633万余元！其中杂物堆放人老王赔偿70%，即443万余元；物业公司对633万余元全额承担补充赔偿责任。
这个案列对物业公司是个教训：法院认为：物业公司表示，曾多次口头制止王先生的捡拾行为，并张贴禁烟通告，但物业公司没有权力清理堆放在公共区域内的业主杂物。但据法院查明，物业公司发现火灾隐患应当立即纠正、排除；无法纠正、排除的，应向消防机构报告。本案中，物业公司对于火灾隐患没有及时发现，更未纠正、排除，也未向有关机关报告。
对于物业公司的责任，法院认为，本案中物业公司虽辩称对于业主堆放在公共楼道内的物品，由于所有权问题，自行清理可能涉及其他纠纷，物业公司也曾对拾荒的业主进行过多次劝说，但作为物业管理单位，其安全保障义务如果只做到这种程度是远远不够的。法院认定，导致小瑞受伤的直接责任人是王先生和火种遗留人，但物业公司在本案中存在过错，应当对王先生及火种遗留人的侵权行为全额承担补充赔偿责任。
再深度复盘，设备间存放物品的，住人的，作为工具间及办公用房的，严重一点的说，是我们明知故犯，一旦发生安全事故，我们有不可推卸的责任。要做的是，清除一切杂物，恢复原来交接时的状态何空间。对于甲方或主管部门占用的，务必以书面形式通知甲方在规定的时间内清理完毕，一旦事故降临，物业公司就有口难辩了。
我们为什么要有执行力，没有执行力，就是等着去死，而且，还背着骂名去死。话糙理不糙，的确是这样，因我们的执行力不够导致事故发生，没有人会给我们买单。
三、电动车进入电梯在家充电是火灾发生的最大隐患。
这是个矛盾体，电动车上楼是无孔不入，为什么？小区物业要么没有充电桩，要么就是电费太贵，业主认为不合算。物业的秩序维护员也不能24小时盯着业主。如何解决？
一是增加充电桩数量；二是降低充电价格；三是电梯里安装电动车进入电梯阻挡器。但这还是不能百分之百杜绝，因为还有小型锂电池的提起电池就上楼了，防不胜防。但做了总比不做强。
可喜的是，四川省住建厅把物业服务区域内禁止使用电梯轿厢运载电动自行车这一规定写进了条例中，这在物业管理立法中，尚属首次。
在《条例》第74条规定的物业服务区域内禁止下列行为中增加了“用电梯轿厢运载电动自行车”的规定。
如果在物业服务区域内出现用电梯轿厢运载电动自行车的行为，物业服务人遵照《条例》第102条的规定，及时采取合理措施制止，拒不改正的，物业服务人应当向消防救援机构报告并协助处理。
根据《条例》第102条第2项规定，用电梯轿厢运载电动自行车的，由消防救援机构责令改正，对单位处5千元以上5万元以下罚款，对个人处警告或者5百元以下罚款。
对于“用电梯轿厢运载电动自行车”的违法行为，如何及时制止？
《条例》第96条明确规定县（市、区）人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，并在本行政区域内各物业服务区域显著位置公布相关行政主管部门负责执法事项、联系单位、举报电话，有关部门接到投诉、举报的，应当及时依法处理。
笔者认为，这是推动政府执法资源下沉到小区，有利于发挥行政力量优势，对于治理当前居高不下的小区纠纷率，效果应当很好。其他的城市也可以借鉴，虽然不能百分之百治标，但多一条措施就多一份安全，多一份规范治理的希望。
此话一针见血，句句珠玑，如何规避安全管理风险？没有任何一种安全管理可以做到高枕无忧，想必那么多的安全事故已经为我们敲响了警钟，也给了我们明确的方向和答案。
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