随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，住房租赁市场在解决居民住房问题、优化住房结构、促进房地产健康发展等方面发挥着越来越重要的作用。
“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”成为房地产业重要发展方向。在此背景下，我国住房租赁市场正在迎来蓬勃发展的历史性机遇。
01
现如今中国租赁住房市场备受关注
表现一：
租赁行业已成为大宗交易的热点
租赁住房项目逐渐成为我国大宗交易的热点，原因主要有三个：
1、我国租赁人口基础庞大，核心城市人口流动性大，市场需求稳定；
2、租赁住房可以根据市场环境灵活调整租金策略和运营模式，运营管理灵活，具有较强的抗压能力；
3、近年来政策利好不断涌现，且租赁住房市场增加了退出途径，为一级市场收购项目提供了更清晰的价值锚点。
截至2024年上半年，中国租赁住房项目大宗交易共计69宗，大宗交易建筑面积超160万平方米，整体交易额超过212亿元，共涉及超3.5万套租赁住房。租赁住房交易宗数占比从2021年不到2%到2022年、2023年，已经达到9%以上。
特别是上海，成为租赁住房大宗交易的重要市场，2024年全球服务公寓运营商辉盛国际在上海五角场启动了新的高端公寓项目;城璟收购复星星堡公寓以及微领地等多个企业均在上海租赁市场持续加码。
表现二：
保租房抗风险能力显著 表现更稳定
根据沪深交易所信息披露显示，由于宏观经济环境、行业政策以及市场需求等多方面综合因素影响，2023年已发行产权类项目资产估值较2022年整体下降2.6%。作为最早发行的资产类别，仓储物流及产业园板块受到上下游产业变动、区域市场供需关系变化、现金流主要提供方退换租等多重因素影响整体资产估值下降约3.4%。
相比之下，保障性租赁住房板块作为民生保障工程以及政策层面的持续支持与引导，展现出了较强的抗风险能力。保租房板块整体运营状况保持稳中有进的良好态势，整体资产估值上涨约0.5%。
保障性租赁住房公募REITS相较于已发行公募REITS的其他业态，现金流来源更加分散与稳定，运营方也多为国央企等信用高、稳定性强的企业。特别是其租金定价需受到政府监管等因素，使得此类型受到市场或宏观短期波动冲击较小。
02
租赁行业未来发展趋势值得期待
趋势一：
配售性保障房将会影响市场格局
2024年以来，在中央加大保障性住房建设和供给的号召下，各地政府陆续发布配售型保障房建设目标，部分城市已完成具体项目的认购。配售型保障房模式逐渐落地和成熟，未来市场份额预计会有明显的提升。在一些供给规模相对集中的区域，一定程度上影响租住需求的市场格局。
根据相关数据统计显示，按各大城市公布的2024年计划，26个大中城市目标筹集建配售型保障性住房超14万套，预计年总投资额超过1000亿元。多城开启配售型保障房认购，价格普遍较周边商品房折价40%左右，整体折让力度较大，价格层面或将对周边商品房造成一定冲击。
趋势二：
品牌化趋势明显 呈现“国进民退”
租赁住房企业将更加重视品牌建设，以期能提升客户忠诚度，增强企业的市场竞争力，品牌化程度将进一步提升。规模之于品牌的价值，正在逐步显现。根据URI数据统计来看，截止2024年10月，TOP10住房租赁企业合计管理规模占比达到一半以上，行业寡头效应显著， 且“强者恒强”的态势将会持续加大。
其中国资系市场份额逐步扩大，以地方国企为代表的区域运营品牌开始占领市场，“国进民退”效应突出。截至2024年10月，国资系品牌数量占比由2019年的14%上升至37%。国资企业从最初的“被动完成任务”到现在的“比学赶超”，已然成为住房租赁市场中的主导力量。由于其承担社会责任、资金实力强、资源整合能力强、市场信誉好、风险管理严格以及践行社会责任积极主动等多方面原因，不同层次的国企参与度显著提升，并逐渐占据巨大市场份额。
趋势三：
企业积极转型 重视第二曲线收益
通过深挖租住需求，在基础租住需求之外，提供更多元化的增值服务将成为企业实现溢价的重要手段。租金收入是当前我国大部分长租公寓的收入来源，一些品牌公寓附加物业费、服务费等作为收益的补充。其次探寻第二曲线收益也能增加更多的利润空间。
随着Z世代成为租房市场的主力军，消费市场也在产生多种多样的机遇。比如这些年轻一代的思想观念更开放，悦己，重视居住体验和精神世界的富足，能接受用“金钱”获得便利和愉悦。长租公寓行业的本职租赁业务发展成熟之后，就要以前瞻性眼光，打造创新性业务，以保证利润可持续性发展。这些都是第二曲线的基本特征，也是众多公寓正在积极转型的方向。
市场已经有品牌探索出了自己的发展道路，比如自如 “房租+服务”的收费模式，专业团队可对外服务；魔方打造“公寓+”生态圈，创造更高的毛利；泊寓、冠寓等品牌效应强，以标准化、智能化运营提升管理效率，增加更多可收益的社群活动等。
增值服务做得好，租客才能积极“掏腰包”。未来，企业会围绕租客全生命周期、全生活场景的多元化生活服务需求来匹配租客深层次的内在需求。
趋势四：
存量盘活时代带来的新机遇
从国务院国资委批准成立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，再到人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，政策端的持续发力，让2024年成为国央企存量土地资产规模化盘活的元年。将存量物业改建为公寓或保租房的建设是城市更新中重要的一环，这样可以有效地盘活资产现金流，提升资产价值，同时解决部分新青年的安居需求。
迎来机遇的同时，挑战也不容小觑。将存量资产有效转化为“优质资产”，对长租公寓运营商提出了更高的要求，否则就会变成另外一种形式的存量资产。所以在考察项目的初期，就要从存量资产所处的商业市场环境、产业发展情况，流动人群特征，消费能级，租住需求，租金价格等维度来进行详细评判，以综合宏观市场和微观市场得到项目可行性运营策略。
趋势五：
多元化REITS市场带来的新契机
REITs市场迈入常态化发行新阶段，租赁住房REITs的底层资产类型划分出四大类型，包括公租房、保租房、市场化长租房、产业园配套长租公寓等，进一步丰富了底层资产的多样性，为投资者提供更广泛的选择和风险分散的机会。越来越多企业申报加入租赁住房REITs大军。
就我国目前的国情来说，房地产市场中有大量的房企存在转型的需求，租赁市场千亿级规模需要金融支持，且我国公募REITs制度及政策设计已基本成熟，所以加快发行市场化长租房公募REITs意义重大。
未来的发展重点是要加快开展前期政策研究，放开市场化长租房REITs发行中可能涉及的转让限制；鼓励市场化长租房项目积极“纳保”，为保障性租赁住房加快实现筹措目标提供助力；积极引导闲置商办物业改建为租赁住房，推动形成Pre-REITs和公募REITs的良性互动。
URI观点：
中国租赁住房市场的发展，深刻映射了国家经济体制改革的轨迹与社会变迁的脉络，潜力与价值极大，机遇与挑战并存。
未来有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，有实力的企业将会引领市场风骚，带动租赁住房市场更上一层楼。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
