大型、超大型租赁式社区持续入市
259个入市保租房项目中，房间规模在1000间以上的项目共有47个，合计房间规模8.93万间，占全部保租房供给规模的55%，较上年末大型、超大型租赁式社区房间规模增长92%。闵行区大型、超大型租赁式社区项目数增加10个，房间规模同比增长133%。目前，单项目供给保租房房源最多的项目也位于闵行区——微领地浦江公园社区，可提供房源5557间。黄浦区、长宁区、临港新城和青浦区也首次出现千间以上租赁式社区项目。
图 上海各区千间以上租赁式社区增长情况
信息来源：ICCRA统计整理
大型租赁式社区在上海市租赁住房市场的主导地位已确立，这也是上海市租赁住房市场发展特点之一。大型社区项目不断优化的产品、更丰富的配套设施和服务，也推动着租住生活方式的形成并不断巩固。
潜在供给仍具规模
租金及出租率短期内仍将承压
上海市房管局2023年12月公布已开工建设租赁住房地块共189幅（包括已开业在营项目）。经初步核对，已明确于2025年入市的项目9个，房源规模合计约1.5万间。上海市“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，截至2024年6月底，已累计建设筹措保障性租赁住房37.6万套，完成规划新增总量的80%。可以预见，未来一到两年，上海租赁住房市场还有会相当规模的新增供给陆续上市。根据R4供地及入市情况对比分析，潜在供给更多集中于闵行区、青浦区、临港新区以及浦东新区等区。
由于大量保租房入市，保租房平均坪效同比下降7.5%。全市平均坪效3.32元/平米/天，黄浦区、虹口区、徐汇区以及普陀区平均坪效可达5元/平米/天以上。而这四个区保持较高坪效水平与供给量少有关，四个区保租房供给量合计约1.56万间。静安区、长宁区以及杨浦区日平均坪效在4元-5元之间，与第一梯队类似，这三个区保租房供给均未超过万间。闵行区、浦东新区由于保租房供给量大，与宝山区同处于日平均坪效3元-4元之间。五大新城中，嘉定、青浦以及松江日平均坪效在2元以上，而松江区保租房供给接近两万间，在五大新城内坪效相对较高，说明松江的市场需求较其他新城更充足。其他行政区的日平均坪效低于2元，且供给量不足5000间，说明区域发展还有待时日。
图 上海市属各区保租房平均坪效
信息来源：ICCRA统计整理
租房大量入市，不仅给租金坪效造成压力，也给出租率带来下行压力。截至2023年11月末，保租房平均出租率已滑落90%以下，特别是产业尚未发展成熟的区域，出租率已很难保持在70%以上。而2025年1月即将迎来乙巳年春节，租赁住房市场传统淡季提前，将给上海市场带来更多短期压力。
上海保租房大量项目于2023-2024年集中入市，给市场带来阶段性供需结构调整压力。随着之前延期入市项目慢慢出尽，潜在供给有序释放，上海市在人才引进政策上的进一步放宽，上海租赁住房市场将迎来新一轮的供需平衡。
