文章来源：每经房产
某楼盘销售现场 图源 | 视觉中国-VCG111460203955
四天之内，两场重磅会议，均明确定调2025年楼市。
继12月9日召开的中央政治局会议提出“稳住楼市”后，12月11日至12日举行的中央经济工作会议重申了这一定调。
此次中央经济工作会议会议强调，做好明年经济工作，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。会议确定明年要抓好九项重点任务，其中包括有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
多位专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此次中央经济工作会议在房地产方面明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，与9月26日中央政治局会议的措辞相比力度更强，显示出2025年中央发力稳地产、稳经济的决心越来越坚定。“用力”也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。
“持续用力推动房地产市场止跌回稳”
“防风险一直是近年来房地产管理的主题，这次也不例外。风险若防不住，止跌就实现不了，不仅会通过房地产行业传染至金融及上下游，而且也会导致居民预期转弱、财产收益下降、就业受到冲击，内需和消费的信心和能力都可能受到冲击。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，防风险是第一位的。楼市和股市作为中国资产的典型代表，“稳定楼市股市”放在一起表述，意在稳定价格、稳定量、防范风险。
在李宇嘉看来，此次中央经济工作会议中“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述比较新颖，意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”，以形成政策叠加和释放效应的逻辑。同时，“用力”也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。
李宇嘉认为，中央经济工作会议再次强调楼市止跌回稳，意味着止跌的基础还不牢靠，从11月份百城新房交易环比10月数据有所下降，以及近期热点城市新房交易周度数据有所下调等都可以看出来，楼市止跌回稳的态势需要进一步夯实。
浙商证券地产负责人杨凡告诉记者，本次中央经济工作会议明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，与9月26日中央政治局会议的措辞相比力度更强，显示出2025年发力稳地产、稳经济的决心越来越坚定。
“房地产市场的回稳与经济发展关系紧密，中央经济工作会议为明年经济发展指明了方向，这对于扭转楼市预期具有决定性作用。”同策研究院联席院长宋红卫认为，此次中央经济工作会议中提出稳楼市是核心目的，与楼市止跌回稳是一贯相承的，这是未来的施政目标，也是未来政策的核心导向。楼市调控政策基本见底，未来发力在于货币政策和财政政策，对购房者而言买房也会有更大实惠。
“稳楼市是稳定房地产行业产业链条，要积极推动房企拿地、开工的积极性，以及实现销售规模的止跌回升。房地产价格稳定、产业链条稳定是止跌回稳的评价标准。”宋红卫表示，从实施角度来看，一定会发挥一线城市楼市风向标的作用，这对于扭转楼市预期和稳定楼市具有重要意义。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，12月9日中央政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，反映了中央更加坚定的稳楼市态度。本次中央经济工作会议延续此前基调，继续强调“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”，进一步明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“持续用力”的表述意味着各项支持政策有望得到进一步落实。
“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”
“未来可充分释放刚性和改善性住房需求潜力。具体来看，未来核心城市的限制性政策有望继续得到优化，包括北京、上海、深圳等地继续优化限购政策，如取消郊区、大户型的限购措施等，这存在一定的预期；核心城市继续降低首付比例、房贷利率和交易税费等依然具备空间；针对多子女家庭给予更多购房方面的政策支持等。”
陈文静指出，12月9日中央政治局会议已经定调要实施“更加积极有为的宏观政策”，更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策成为全新组合，并首提“超常规逆周期调节”。本次中央经济工作会议进一步明确了多项宏观政策的方向，包括提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等。2025年是“十四五”收官之年，财政、货币政策均有望明显发力。
“从此次会议来看，稳定房地产也好、全方位扩大内需也好，并不是像过去一样单纯通过财政或货币资金投入，而是强调要打好政策‘组合拳’。”李宇嘉表示，会议提出完善部门间有效沟通协商反馈机制，把经济政策和非经济性政策统一纳入宏观政策取向一致性评估，提高政策整体效能。
值得注意的是，此次中央经济工作会议还明确，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，当前各地房地产市场供求关系出现重大变化，很多城市房屋供过于求，存量房去化压力较大，尤其是商办类存量房，由于经济不景气、政策调整等原因销售不畅、空置较多，“有必要出台新政盘活存量房与商办类房屋，允许商办类改建住宅或降低最小分割单元面积标准”。
“推动构建房地产发展新模式”
自2021年中央经济工作会议首次提出“探索房地产发展新模式”以来，这一基调在多个顶层会议中均有出现。本次中央经济工作会议的表述为“推动构建房地产发展新模式”。
中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才表示，之所以再次提及“房地产发展新模式”，是因为这是稳定房地产市场的一项重要举措。无论是租售并举，还是国企下场收购商品房用于保障性住房，均有助于平衡住房租赁市场和销售市场的发展，加速房地产去库存。
南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，房地产发展已经告别增量时代和卖方市场，进入存量时代和买方市场，市场需求从“有房住”升级到“住好房”。新时代的房地产市场，回归供求新平衡和以客户为中心的“以人定房、以房定地、以房定钱”的科学运作逻辑，这是顶层会议要求构建房地产新发展模式的核心。
华东师范大学公共政策系副教授、东方房地产研究院执行院长胡金星表示，传统的发展模式在推动我国城镇化进程及经济增长中发挥着巨大作用，但当前我国城市建设任务基本完成，房地产供需关系发生了巨大变化，传统发展模式的弊端日益显现。
“构建房地产发展新模式有助于房地产业持续健康发展，继续推动房地产在我国经济发展中发挥支柱作用，同时更好地解决居民的住房问题，促进房地产业与其他产业的协同发展，进而为我国第二个百年目标的实现发挥应有的作用。”
关于明年如何推动构建房地产发展新模式？胡金星建议，一是明确新模式的内涵。新发展模式是一种可持续发展的模式，是由多个不同业态组成的体系。其中，城中村和危旧房改造是新模式的组成之一，当前面临着新的挑战，特别是资金支持的挑战，需要探索新的城市更新模式，即加快构建可持续的城市更新模式。此外，租购并举所构成的商品房市场也是一种新业态。
二是加强各地实践的总结归纳，各地有一些好的做法，要加强案例研究，并提升到理论高度。三是要在政府的主导下积极吸引社会资本投资，打造多元主体参与的新模式。四是加强制度保障，在各地实践的基础上，通过制度与政策加以保障，促进新模式向更多城市扩散与覆盖。
“加力实施城中村和危旧房改造”
值得注意的是，此次中央经济工作会议提出“加力实施城中村和危旧改造”。
杨凡认为，这对应了2024年11月城中村从35个重点城市拓展到300个城市的政策变化，为发力拉动地产和固定投资做好铺垫。
赵秀池分析指出，当前各城市城中村和危旧房占比较大，有些住房安全隐患比较突出，配套设施不全，居民居住条件较差，不利于民生改善和居住水平提高，也不利于城市面貌改善。通过城中村改造和旧城改造，可以提高居民住房水平，实现居民对好房子的期待，也有利于改善城市面貌。
房地产开发包括新区开发和旧城改造，随着房子越来越老，危旧房改造和城中村改造也是房地产的应有之义。实施城中村和危旧房改造，可以增加相关投资，促进住房及相关产业消费，增加就业，拉动经济增长，也有利于房地产从增量开发到存量改造的转型。
杨凡指出，本次中央经济工作会议释放了财政发力的新信号。“根据我们的2025年度策略报告，预计为化解地产风险和拉动投资，所需的资金规模将超过10万亿元。地产政策的执行需要较大体量的资金支持，因此也更需要赤字率提升和发行特别债券的明确信号。”
“从更宏观和更长期的维度上来看，本次中央经济工作会议明确了政策发力方向，从政策实际执行效率上，在此次会议也看到了合力破除阻碍的决心，2024年地产政策执行不到位的地方、有阻碍的地方，会在2025年有积极改善。”
杨凡表示：“地产产业链条长，对地方经济和金融均有重要影响。房地产资产价格从2021年开始下行至今，稳定资产价格对化解地方中小机构风险至关重要。总体来看，我们认为本次会议中与地产直接相关的表述体现出政策发力企稳的决心。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，相比2024年对重大风险的判断，当前地方债务风险的表述已不再提及，但房地产和中小金融机构风险的表述依然保留，并且房地产相关内容较多，这表明房地产风险仍被视为2025年风险防范的关键领域。
撰文｜甄素静 刘颂辉
编辑｜魏文艺
封面图源 | 视觉中国-VCG111475757515
