案例分析 | 租客欠付租金，房东擅入出租房，是否构成侵犯隐私权？

楼市 2024-12-11 22:06 上海

房屋出租后，

租客欠付租金，

房东未经允许私自进入出租屋，

是正当行为，

还是侵犯隐私权的行为？

近日，上海市虹口区人民法院（以下简称虹口区人民法院）审结了一起房东擅入出租房引发的隐私权纠纷案件。

案情回顾

黄阿姨将房子出租给小李。2023年11月3日，本该是房租打款的日子，小李没有如期付款。黄阿姨微信联系小李催款，小李答复：计划11月20日付款。

等到约定的付款日期，小李再次爽约。

两天后，黄阿姨向小李发出租房解约通知：李先生，鉴于你们租赁我房屋期间多次付款违约，此次房租又拖欠长达三周，已严重违反租赁合同的相关约定，即刻起终止我们间房屋租赁合同……小李回复：租金近日会转入。

2023年11月27日，在家中无人、未经允许的情况下，黄阿姨由案外人陪同进入房屋查看，并用手机拍摄了室内物品。离开出租房屋的路上，黄阿姨遇到小李，双方为此发生争执。随后，在派出所民警的介入下，双方签订一份租赁补充协议，小李承诺支付黄阿姨房租和相应违约金，并继续承租房屋至合同期满。

事后，小李以黄阿姨进入其居住场所并拍摄的行为严重侵犯自身合法权益为由，向虹口区人民法院提起诉讼，要求黄阿姨停止侵害，删除相关照片和视频，并进行书面赔礼道歉、赔偿精神损失费用500元。

审理中，黄阿姨辩称，进入出租房屋当日，敲门无回复，于是请物业公司工作人员作为见证人一起陪同进入房屋，在房屋内进行拍照存证，当时仅拍摄了照片，未拍摄视频，在警方主持调解后，已自行将照片删除，未保留亦未扩散。

图片源自网络

人民法院裁判

法院经审理认为，隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息等。自然人享有隐私权，任何组织和个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅等私密空间。本案中，双方对于黄阿姨未经小李同意，实施了进入小李居住场所并拍摄室内照片的行为均无异议，黄阿姨辩称其在小李欠付多日租金的情况下，向小李提出解约，并单方以为小李已搬离系争房屋故自行进入系争房屋查看、拍照，属事出有因，法院对该辩称予以认可，但黄阿姨在未与小李确认或征得其同意的情况下，进入小李尚在居住的场所并进行拍摄的行为显然不妥，已构成对小李的私人生活安宁的侵扰，应当承担相应的侵权责任。

同时，审理中，黄阿姨称已删除相关照片且未对外传播，小李亦予以认可，故对于停止侵害，删除相关视频及图片的诉请已无支持之必要。对于其他诉请，法院认为，小李拖延房租在先，且在黄阿姨提出解约并限期搬离的情况下，未积极与黄阿姨进行磋商沟通，导致纠纷发生，小李的行为亦存在不妥。且小李亦未提供证据证明其因黄阿姨的行为受到了精神损害，故法院对于小李要求黄阿姨进行精神损害赔偿的诉请不予支持。

综上，法院依法判决，黄阿姨对小李进行书面赔礼道歉（内容需经法院审核），驳回原告小李的其余诉讼请求。

法官说法

房屋所有权人将房屋出租，即是将房屋的使用权转让给他人，不应侵犯承租人对房屋的使用权。即使承租人存在欠付租金等违约行为，出租人亦应理性合法维权，可通过向承租人催缴租金、解除合同或向法院起诉等方式，而不应以侵犯别人合法权利的方式来维护自己的权利。

一、隐私权属于人格权，受到法律保护

公民的住宅不受侵犯是宪法赋予的权利。对于租赁房屋，对承租人来说，承租人享有自由占有和使用租赁房屋的权利。在房屋内的生活属于私人生活，房屋内部空间也属于私密空间，对该私密空间享有隐私权。未经承租人同意，任何人包括出租人都不得擅自进入租赁房屋内查看、拍摄照片或视频，否则将构成对承租人隐私权的侵犯。承租人有权依照民法典和其他法律的规定请求出租人承担侵犯隐私权的民事责任。

此外，我国刑法还规定了非法侵入住宅罪，此处的住宅亦包括了租赁房屋的形式。因此，出租人应当尊重承租人对租赁房屋的占有使用，严禁实施侵犯承租人隐私的行为，以免承担民事责任，甚至遭受行政、刑事处罚。

图片源自网络

二、遇事应合理合法维权，避免从守约方变成过错方

房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人占有、使用，承租人按约支付租金的合同。对于房屋租赁合同的双方来说，出租人负有保障承租人在租赁期间内正常、安宁地居住、使用租赁房屋的义务，承租人负有依约支付租金的义务。如果在房屋租赁合同履行过程中承租人出现欠付租金、破坏租赁房屋等违约行为，出租人可以通过书面催缴租金、提出解除合同、向人民法院提起诉讼追究承租人违约责任等方式维护自己的合法权益。若采取擅自进入房屋或更换门锁等私力救济的，则具有较大法律风险。

法条链接

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《中华人民共和国民法典》

第九百九十五条　人格权受到侵害的，受害人有权依照本法和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。受害人的停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉请求权，不适用诉讼时效的规定。

第九百九十八条　认定行为人承担侵害除生命权、身体权和健康权外的人格权的民事责任，应当考虑行为人和受害人的职业、影响范围、过错程度，以及行为的目的、方式、后果等因素。

第一千零三十二条　自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。

隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。

第一千零三十三条　除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或者个人不得实施下列行为：

（一）以电话、短信、即时通讯工具、电子邮件、传单等方式侵扰他人的私人生活安宁；

（二）进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；

（三）拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；

（四）拍摄、窥视他人身体的私密部位；

（五）处理他人的私密信息；

（六）以其他方式侵害他人的隐私权。

第一千一百六十五条　行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

……

供稿部门：民事审判庭

文字：姜叶萌

责任编辑：姜叶萌

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