2024
浅谈上海市房价收入比、租售比、租金收入比
——上海市租赁住房市场关联指标分析
本次研究重点关注上海市与租赁住房市场密切相关的房价收入比、租售比、租金收入比指标，通过上海全市及各区域相关指标的对比分析，探讨各区域市场的发展潜力。在开始分析前，首先了解一下，美国长租公寓Equity Residential对租赁住房市场驱动因素的分析。
企业背景
Equity Residential，简称EQR，是美国的一家不动产投资公司。成立于1969年，总部位于芝加哥，专注于各类住宅型物业的收购、开发和管理业务。在1993年正式上市，成为美国第一家上市的长租公寓型REITs，是美国最大的长租公寓型REITs之一。EQR主要布局以波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和南加州为主的六大沿海“成熟市场”，近年来，逐步向以亚特兰大、达拉斯/沃斯堡、丹佛和奥斯汀为主的“发展市场”进行扩张。
“驱动我们业务发展的基本面”
——节选自Equity Residential2023年度报告
目前，我们正受益于各种类型住宅的供应不足，包括出租型和自有型住宅。近年来，美国新建的住宅数量与1960年大致相同，约为每年145万套，但在1960年，美国的人口仅为1.76亿左右，如今，这一数字已接近3.4亿。
与此同时，较高的购房成本和门槛（包括大额首付和较高的贷款利率），以及较低的待售房源库存将促使人们的租房时间更长，特别是在我们布局的“成熟市场”，这些城市的购房成本和门槛是最高的。2023年，在我们所有的退租租户当中，只有7.8%的比例是以“买房”为理由，这是我们有数据统计以来的最低比例。
图：美国主要城市房价收入比分析
我们相信在已经布局的“成熟市场”内，由于租房相对于购房的较低成本以及生活方式的转变，将使我们的客户继续选择长期租房。长租公寓业务也将继续从我们主要目标客群的生活方式决策中受益（与上一代人相对，更倾向于晚婚晚育）。
此外，我们构建了一个面向相对富裕租房群体的物业投资组合。这类客群通常受过良好的教育，拥有薪资持续上涨的工作机会，普遍就职于驱动美国经济发展的掌握核心技术的行业，包括高科技、互联网、芯片、金融等专业领域。这类客群较好的收入潜力能够支撑未来的租金增长，我们的在住租户的平均薪资收入水平比美国居民平均水平高出61%左右。尽管美国有很多关于租金负担较重群体（租金收入比为30%以上）的报道，但我们的在住租户的租金收入比仅为20.3%。
图：EQR在住租户画像分析
新房供应不足、较高的购房成本和门槛、租房相对于购房的较低成本、较低的租金收入比、生活方式的转变（晚婚晚育）等因素，共同促成了目前超过95%的出租率。过去几年，我们关注的“发展市场”也逐渐呈现出以上特点，亚特兰大、达拉斯/沃斯堡、丹佛和奥斯汀等城市的潜在客群也将长期租房作为主要的生活方式，因此，这些城市将成为我们重点拓展的“发展市场”。
通过借鉴美国EQR对租赁住房市场驱动因素的分析，我们也希望通过房价收入比、租售比和租金收入比的分析，探讨上海各区域市场的发展潜力。
01
上海市房价收入比
房价收入比是用于衡量一个地区房价高低和居民购房能力的重要指标，按照国际惯例，房价收入比的合理范围通常被认为是在3-6倍之间，即大概需要3-6年（不考虑储蓄、消费等其他因素）的年收入才能购买到一套平均水平的住宅。根据其他第三方机构的估算，2024年上半年，全国100个重点监测城市的房价收入比为11倍，其中一线城市为26倍。
根据联城行监测11月住宅基价测算，上海市住宅基价房价收入比为23倍，其中黄浦区最高为34倍，显著高于全国及上海市平均水平，反映出上海市及黄浦区较高的购房成本和门槛，其他房价收入比较高的区域还包括徐汇、长宁、静安和虹口，房价收入比区间24-33倍，反映出在这些区域内，由于过高的购房成本和门槛，租房是更具有性价比的合理选项。
房价收入比=2024年11月联城行监测住宅基价*上海住宅人均居住面积÷2023年各区城镇居民人均可支配收入，其中上海住宅人均居住面积按建筑面积37.5平方米估算。
图：上海各区住宅基价房价收入比（截至2024年11月）
02
上海市租售比
租售比也是房地产市场上一个重要的衡量指标，国际上通常认为，投资者应该在合理的时间内，即10至25年，通过租金收入收回购房成本，对应的合理区间为4%-10%。根据中国央行发布的2024年第二季度中国货币政策执行报告“租金是影响住房价值的核心变量。租售比近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。”从另外一个角度，如果一个区域的租售比越低，代表在该区域内相对于购房，租房则是更具有性价比的合理选项。
本次测算中，租金样本为随申办“我要租房”已上线保租房项目237个，覆盖房源总量14.6万套，房价为联城行监测住宅基价，根据测算，上海市保租房和住宅基价租售比为2.67%，明显高于市场化散租住宅的租售比（2024年11月为1.60%左右）。根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，“实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。”目前，保租房相关政策没有对其“保障”属性做出严格的界定，行业内对保租房的产品定位存在不同的理解。在实际操作层面，“同品质”可以被解读为向同地段的新建、精装、全配的中高档次住宅产品看齐，因此，目前的保租房产品品质和租金高于市场平均水平。
分区域来看，虹口区最高为3.08%，租售比最低的区域包括徐汇、浦东、闵行、奉贤、长宁等，租售比范围为2.15%-2.45%，反映出在这些区域内，租房是更具有性价比的合理选项。
租售比=2024年10月各区保租房租金均价*12个月÷2024年11月联城行监测住宅基价。
图：上海各区保租房和住宅基价租售比（截至2024年11月）
03
上海市租金收入比
租金收入比，即个人支付的租金与其收入之间的比例，是评价租房负担的重要工具，直接反映了租赁群体在租房上的经济承受能力。世界范围内，广泛认可的标准是将租金收入比控制在30%以下。这一比例被认为是既能满足居住需求，又不会过度压缩其他生活开支的合理范围。例如，美国、加拿大等国家通常将30%作为租金收入比的合理值。也有一些国家和地区根据自身的经济情况和住房政策，设定了不同的标准，例如，英国、澳大利亚认为25%较为合适。
根据测算，上海市租金收入比为32.8%（租金样本为随申办“我要租房”已上线保租房项目237个，覆盖房源总量14.6万套），其中，黄浦最高为45.5%，虹口、徐汇、普陀、长宁、静安、杨浦、青浦的租金收入比为30%-40%之间，位于30%标准线以下的合理区间的区域主要分布于城市外围区域，包括宝山、闵行、松江、浦东、嘉定、崇明、奉贤、金山，租金收入比为13.6%-26.8%。
租金收入比=2024年11月各区保租房租金均价*上海保租房人均居住面积*12个月÷2023年各区城镇居民人均可支配收入，其中上海保租房人均居住面积按建筑面积20平方米估算。
图：上海各区保租房租金收入比（截至2024年11月）
04
小结
1）本次研究表明，与租金收入比指标相比，房价收入比和租售比作为衡量购房成本和租房成本的指标，在租赁群体进行租房和购房的决策中起到更为关键的作用，购房成本和门槛较高、租房成本更低（相对于购房）的区域将是发展潜力更大的租赁住房市场。
2）租金收入比指标的使用需要更为谨慎，并不是将租金收入比最低的区域看作发展潜力更大的市场，比如金山、奉贤和崇明等，而是应该在选定的目标区域中，将租金视为固定值，在市场上寻找收入较高的租赁群体，比如就职于金融、互联网、医药、新能源等高薪行业的高知、高技术人才。
3）目前，保租房相关政策没有对其“保障”属性做出严格的界定，行业内对保租房的产品定位存在不同的理解。在实际操作层面，“同品质”可以被解读为向同地段的新建、精装、全配的中高档次住宅产品看齐。因此，保租房项目也可以针对中高收入群体提供相应的产品。
4）将各区域的房价收入比、租售比、租金收入比进行综合测算，徐汇和黄浦为综合得分最高的区域，反映出这两个区域内购房成本和门槛较高，租房成本更低（相对于购房），租房是性价比更好的合理选项，是最具发展潜力的“成熟市场”。虽然徐汇和黄浦的租金收入比较高，反映出租房的经济负担较重，但在这两个区域内，应将收入较高的租赁群体锁定为“租金收入比更低”的目标客户。
表：上海市及各区域房价收入比、租售比、租金收入比
（截至2024年11月）
房价收入比得分计算方法：(X-Min)/(Max-Min)*100；租售比和租金收入比得分计算方法：(Max-X)/ (Max-Min)*100；综合得分计算方法：房价收入比权重50%，租售比权重40%，租金收入比权重10%
表：上海市各区域保租房市场发展成熟度综合排名
（截至2024年11月）
