最近很荣幸受邀参与了华尔街见闻和中欧国际工商学院联合主办的Alpha峰会，也是久违一次和大家线下见面其实我们甚少站在这样公开场合去聊宏观，但既然聊到了就真的非常重要因为当下楼市确实发生了很大的变化，并且我认为这个变化很可能会一直延续到明年
现在聊房地产其实挺难的，最难的就是如何审视这个行业就是似乎不管用各种政策刺激和利好，也没能再把楼市变得像以前那么的活跃与凶猛我有这个感觉，其实是来自2023年的的一次政治局会议这个官方对行业的判断，是有史以来第一次这么直接冷静又犀利的判断本质上最重要的是这种供求关系变化根本上决定了整个行业运转逻辑的变化从城市开始推动土地出让金模式开始让土地在商业化的模式中运转
一边通过土地出让完成城镇化，一侧开发商完成项目开发也实现收益
这20年没有一个环节在刻意助推房价上涨，但是客观的房价上涨其实是完成了每个城市的城镇化1.0的工作而且这轮上涨也让楼市开始形成有序稳健的发展闭环，大家也都被房价所震撼但是我们现在回过头来看，背后的利润分配却存在着差异围绕土地出让和信贷，地方城市和银行成为这一波飞轮中最大的受益方这也是为什么过去我们看到大量房企开始追求规模痴迷标准化，因为只有通过走量模式才能实现企业商业化的成功但是到了2020年之后，有一个本质性的元素产生了变化需求端收缩应该是显而易见的，因为过去房价上涨，大部分刚需人群已经提前完成了家庭资产的购买一方面城市人口自然增长与流动速率放缓也降低了刚需的产出频率的同时，另外伴随租售并举的大力推进各位知道么截止2025年“十四五计划”全国保障住房要建到870万套这意味着，另一边仅剩的刚需未来也很可能会被租赁市场所分流于是当行业的绝对需求从过去刚需购买转变为改善和置换需求的时候你会发现四方角色它都不再那么需要房价太多的上升，二次购买者成为新的驱动源头与此同时，地方政府也不再围绕土地出让金作为核心收入，银行也需要让出利润让能够做出好产品的开发商承接起符合城市的开发或者说城市更新的使命所以这三年时间最大的进展，是在房企、地方城市以及银行这三方重要身份完成了角色转变很明显就为了是让房企也有可能获得来自单盘项目真正的利润收缩本身就意味着速度的下降，与此同时又伴随着去泡沫的情况这也是为什么这三年的重点从来都是保交楼而不是保房企，本质上就是要完成地产去泡沫化的阶段就是对于以往楼市，只要愿意整体的游戏规则都可以重新制定，一年的政策没用就出两年，两年没用就一直出下去但反应到市场，每轮政策却呈现出明显的有效期限，大概维持在1-2个月，之后又是很快速下滑但是他们买房的购买力不是来自于自有收入，而是来自通过卖房之后获得的现金再进入楼市的购买也就是说当买家还不是买家的时候，他要先变成房东卖房才有可能买房所以目前市场上混沌的场景是，上海的二手成交量回升，但房价却没有回暖的原因永远是来自房东率先抛盘所以对城市而言，楼市的问题已经不能再简单依赖单体政策解决其实需要更多政策推动城市的房地产转型升级，快速的进入到品质改善产品力升级的周期，才有可能让楼市整体的回暖但是还没完，如果只是简单的产业升级，可能问题还没那么严重在一边需要产业升级的时候，与此同时行业还叠加了两个滞后问题由于地产行业存在天然的滞后性，在如今这个周期还遇到了考验体现在体量上，根据国家统计局以及CRIC测算，当前行业广义库存规模超120亿平方米并且由于新房市场成交规模快速缩量，带来中期消化周期持续攀升，截止2024年末已经上升至7年左右，较2021年增长63%本质上也是因为当初刚需时代滞留的土地，很难再匹配上如今改善的需求，更多只能依赖降价的方式来解决前段时间团队做过选题，推算出上海今年挂牌量正式来到23万套，创下近6年来最高过往楼市是一手刚需产品和一手刚需客群之间彼此关系高度匹配且需求更为旺盛本质上是过去二十年围绕着刚需而生产的一二手房成为库存形成的供需不匹配剪刀差很明显不再是过去只针对一手房产品，而是叠加供给侧高度分化形成左右手互搏：在需求收缩的同时，一是如果保一手房会带来二手去化困难，但二手卖不掉就没有购买力继续买一手房，另外对于一手房也有细分，是保库存还是保新增之所以庞大是因为开发总量的巨大，之所以说复杂是因为发生变化的角色因素实在太多我们看城市不能去看那种刺激购买力的to c政策了，更需要关注如何用to b政策来帮助行业完成结构性转变从过去仅仅满足刚需客户提供刚需产品到现在需要产出更优质的社区，很明显房地产行业需要产能升级在产业升级的同时，又需要去库存，但现实往往是大部分城市为库存投入系统性精力从而延缓了行业升级的周期现在很多城市的艰难，其实就只在这个特殊时期两个周期叠加之后的结果当然很多人可能会说这是在强制性将风险滞后，但是我依然看到耐人寻味的地方就是通过债务转移的方式，各种风险因为被系统性后置从而每个城市可以拥有喘息的时间好比今年来自北京、广州、厦门全国城市的开发商都在买入上海，那么说明它的土地依然具备高价值此外一些点状单盘的热销，不仅可以带动区域热度，更可以增加城市信心，上海的中海顺昌玖里、广州的鹏瑞1号已经实力证明过这件事虽然二手房市场对于楼市而言不会产生金融性风险，但是由于大部分客户卖房才会买房所以挂牌量抑制，房东信心回暖，稳定周期就能实现购买力转换第三，解决存量资产并非靠简单去化，而是围绕租赁市场的构成完成收购过往的刚需库存依然可以通过国有资产收购的方式，同时完成租售并举和去库存所以从目前为止，如果你发现这几件事在一个城市出现三者有其二如果有谁一句话可以说清楚房地产，那么你最需要做的就是拉黑他但是可以预见的是，在2025年所有购房者需要知道的是：这里的个案可以是城市是区域也可以是单个楼盘，总体反而是那个最让你看不清趋势的而作为一个普通个体，如何避免让自己掉入行业转换的夹缝里1、二手市场会有剧烈的震荡和价值重洗的过程，每个个体都需要加强自我的家庭资产保护真的建议各位要加快换房的节奏，尤其是老旧房子要坚定不移换成新房或次新房进入到改善周期我一直认为对于个人持有1-2套品质房产，或者你忍住不买本身可能也是一个很理性的选择2、针对存量市场的渠道模式会吃到悲观红利而快速成长当行业进入收缩的状态，今年的贝壳、链家渠道开始在这个时代裹挟着浪潮被推向前台，利用悲观为自己创造优势开发企业也要迅速完成转型和匹配的工作，适者生存单盘主义每个城市以及负责城市开发的房企都要为进入产业升级做好准备，做出真正的单盘主义所以这就是未来的趋势，这样的趋势其实没什么合理不合理，一切都是顺应时代的发展，仅此而已来自12月25日全国住房城乡建设工作会议明确指出：所以没意外的话，明年会是在叠加众多改变之后，至关重要被验证的第一年2025年就要来了，希望新的一年大家能够看到时代的变化![]()
以上为正文，来自卢俊在Alpha峰会活动分享，整理人Moon
这是真叫卢俊公众号的第5778篇原创文章
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