为什么有些板块二手卖得比新房好
楼市
2024-12-20 07:07
上海
我们在盘点的过程中，发现上海很多板块内部，新房和二手房处于截然不同的境况既有出现宝山南大这种，新房卖爆、二手房几乎没人买的局面也有多个板块在一二手房都有充足供应的情况下，购房者更多选择买二手大家或许也有体感，一年下来，除了市区的豪宅盘还在不断创造记录之外很多面向刚需群体的新房，受到供应量和价格等多方面因素影响，热度明显有所下降“千人摇”和高分盘的风光不再，积分触发率只有约12%远不如二手房成交的那般火热，9月起连续几个月都在破纪录把今年新房供应超过800套作为基准，说明这些板块新房的供应还算正常，不属于“断供”但是新房去化不是很理想，卖出的新房只有供应的60%或者更少
挑选出了四个板块存在一手冷、二手热的现象：浦东川沙，浦东曹路，松江新城和嘉定安亭
再具体从成交面积和价格方面，也能看出一二手房的差异浦东川沙和曹路的新房，还比二手房面积大了20平左右这样一来，有的新房总价甚至是二手房的两倍，购房者画像也有了很大的不同而松江新城和嘉定安亭两个板块，二手房平均成交面积受到一些大平层和叠墅项目的影响，反而比新房的面积要大经过一番研究，我们看到这些板块之所以二手卖的比新房好，背后的原因各不相同首先是板块内新房有是有，价格也很划算，但是实在差强人意，不太能打今年推的几个新盘均价大多都在4万/㎡以内，和二手房的价差并不大不过只有一个嘉芯荟靠近11号线地铁，其他的距离都很远，通勤并不方便![]()
对比起来，南翔在安亭地铁站的前6站，不仅靠市区更近，而且动迁房就在地铁边上，价格也相当便宜70平的两室户成交价只要200多万，85平的三房仅需300万因此，在这样强烈的比较下，尽管深安上居和大华梧桐樾开盘都一年多了，去化也才分别达到55.62%和59.97%有的又是主打改善大户型，大面积乘上高单价，总价一下子就吃不消了高层最大面积达到130平，叠加则是145到155平，总价最高甚至接近1000万![]()
其中一个地块共推出622套，目前只卖了372套，卖出去的也多是100平以下户型对改善客户来说，他们并不愿意花这么多钱，在这样主打刚需的板块花千万买房，而是更希望去别的板块追求品质大户型处在中外环的闵行古美，近半年的板块挂牌均价为7.43万/㎡，成交价就更低了今年新房均价都在8万+/㎡，大户型130+平的总价也突破千万元，在内中环供应激增的压力下![]()
古美几个新盘的去化率也不是很理想，甚至连积分都没有触发![]()
这样的板块内，动不动就是上千套的挂牌量，仍然处在以价换量的时期房东们不论是卖房打新还是及时变现，都意味着降价的幅度要更大因此非常适合50到70平的刚需上车，首付掏个二三十万，就可以在这里买个一房但是因为身处在供应更加稀缺的浦东，又有“金色中环”政策利好这里的新盘过于热门，大多都需要积分摇号，不是那么容易买上的新杨思上园就是如此，前三期都卖的很好，两次触发积分![]()
不久前的七批次土拍，新杨思地块更是达到了40.37%的溢价率成为土拍新规以来首个触发中止价的热门地块，光楼板价就比新杨思上园贵了2.6万/㎡导致很多分不够的购房者，还有今年摇号落选的，担心明年新房还要继续涨价的，都把目光转向了二手浦东曹路的地铁盘象屿联发金海汀雲台，推出的三期均触发积分，前两期分别有52.97分和57.37分通常来说，一个板块内二手交易有不错的表现，理应能够带动新房的成交因为房东更愿意选择卖房后在同板块置换，加点钱换一个更大、更新的小区但是一些板块二手房成交活跃，新房的去化却不尽如人意，两者的成交截然不同部分远郊板块是因为刚需购买力有限，二手房的韧性比新房要好据一房一万统计，尽管200到400万的价位段，还是上海二手房的成交大头但今年前4个月的占比，已经从47.2%滑落到了39.3%200万以下极致上车的刚需，占比则是一路上涨到了35.6%![]()
市面上的新房显然无法满足他们的需求，这个价位段的供应非常少，要么是远大新，要么是非核心区的非地铁盘随着土拍政策进一步放开“7090限制”，越来越多的开发商在抛弃刚需，专注研究大户型的改善产品，一房两房的小户型以后还会更少据不完全统计，今年前11个月新房供应量在5.4万套左右，成交量刚过5万即使加上即将出让的八批次7块地，全年土拍也只有54块地地块数整整比去年少了25%，连前年的一半都不到，出让面积下降的就更夸张了![]()
而且土地供应量缩减最厉害的，分别是浦东、青浦和嘉定对这些区域的客户来说，想买新房难度进一步加大，很有可能转而选择二手房上车此外，前两年新房之所以能抢走这么多的二手房客户，最大原因还是存在倒挂空间现在由于二手房价格的回落，和新房的倒挂基本都被消灭了大家买房很少再有投资需求，而是从自身需求出发，关注通勤、周围配套还有房子本身的居住属性交房堪比“开盲盒”，不确定性太大，每个新盘必维权的画面屡屡上演加上两年起步的漫长等待期，在房贷的压力下还要额外付房租交房后的物业费、车位费也节节攀升，很多人吐槽“现在新房是买得起，住不起”还有的购房家庭面临孩子上学问题，自然也愿意选择学区更有确定性的二手房众所周知，对买房人来说，到底是“买新房还是买二手房”的讨论，一直没有停止过两者共同撑起了楼市，既有互补更是竞争关系，这几年来的热度此消彼长客群存在重叠，短期供应、后期实际交付效果还有价格走势等因素，都会影响他们在市场上的选择我们刚写过现在上海哪个郊区的新房更难卖，站在新房角度进行过分析今天再深入到具体板块，加入和二手房的对比，以及产品和价格差异，还有后续土地供应等因素的综合分析就能清楚看到这些地方，为什么更多人用脚投票选择买二手房，而不是新房那么，2025年的一二手走势到底是更分化，还是有所回调，也让我们继续观察下去![]()
以上为正文，来自远山
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