从这三个数据看清2025年的一些楼市底色
楼市
2025-01-01 08:25
上海
不过写他并不因为我们就在这，而是上海市场的样本力量全国最大二手市场、最大的新房市场、最大的土拍市场...全国3000万以上豪宅成交TOP1城市、百亿新盘占比最多的城市...我们在2022年好奇的政策、在2023年高喊的政策，都纷纷在这年里落地在这个2025第一天还有什么比一次楼市复盘更适合地产人的从527新政后的楼市变天到929新政后连涨三月，再加上小阳春汇总全年数据后也拿到了接近22万套的成交规模，这是2022年后连涨的第三年![]()
2024年12月以2.7万套二手住宅计算三年前我们为各位输出的这个数字是1:3，相当于成交1套新房的同时要成交3套二手这个比值在遇到2023年这样的新房供应大年的时候变为1:2不仅回弹到1:3的历史水平，甚至还高出历史水平一个度讲实话2024年二手的成交迅猛已经很早就提示了这一数据相当于说2024年上海楼市里每成交1套新房的同时要足足成交4套二手房这背后有很多原因，比如新政放开后的需求涌入、比如2024年新房供应减少等等但这里面最值得各位记住的原因是上海楼市对刚需的开闸放水从1月30日放开外环外单身限购、到5月27日放开外环内二手的单身限购、再到9月29日外环外单身购房社保3年改1年...![]()
2024年1月30日上海官宣外环外放开单身限购单身购房可以买新房，但在二手更具性价比、且新房供应集中供应内中环情况下在我们的二手市调里，单身购房已经来到30%左右成交份额而是更高维度去看这件事就会发现这不是孤立的单点现象2024年新房市场的奇事也蛮多的，黄浦和滨江的供应超出想象我也拉出2024年的新房成交数据，有三个比较明显的变化首先是均价跨入6万+时代、同时也是整体跨入套均120平时代我把每个月成交TOP1的新盘拉出来，发现他们大多位于内环内、中外环间而过往年份2020-2023年的新房成交特点则更偏向外环外我的老中介朋友跟我说过十多年前的时候上海的新房和二手还是泾渭分明2024年年初开始我们就发现黄浦区进入十几年未见的供应井喷期部分黄浦新盘站在年初还要验资看房，到了年中就发现不对黄浦供应将这个多年未供应的板块卖出了随看随买的气质![]()
上海滨江多金贵就不多说了，无论多遥远的距离只要沾上滨江板块必然打上滨江标签，为什么，滨江没供应但2024年滨江的新盘我脑子过了下就有滨江凯旋门、保利世博天悦、香港置地启元、融创外滩壹号院，高端改善一时间不知道该把验资的钱冻在哪个盘多年未有新供应的上海标杆顶豪品牌，汤臣在浦东也有了新盘、瑞安也有了翠湖滨江...挑花眼大概是2024年高端改善的最大体感在01部分我说过单点戳破现象没意义，01和02值得放在一起站在成交端看是二手成交的井喷、又或是豪宅成交的过劲而这也在大量推高单身购房占比的同时也增加了中介手中连环单的数量而在刚需和改善的两头发力也默不作声的上海楼市里形成了内循环二手负责刚需、豪宅负责置换，简单的一句话我们把它以每百万一个量级去划分随着全年数据跑完我也最终看到了2024年的整体价格数据刚需和改善的交替接力让上海楼市在新房轰出了前所未有的单盘200亿+的成绩这样的背景里你会看到上海楼市最核心的那个数据开始有所缓和挂牌价体现的就是房东信心，这个数据也在连跌13个月后在2024年实现3次反弹量对价影响的第二步，就是从挂牌价到成交价的议价空间可以看到这个数据在2024年狂奔到7%以上之后开始全线回调链家成交市占达到25%左右，他的议价空间可以说明当下市场而当这样的议价空间回调的时候，真实的成交价可想而知的在回调从政策放松到成交量起、从刚需进场到改善释放，量起也终于为价格踩了刹车很多时候我们都用简单的经济底盘好去说这个城市可以最先爬起来楼市有过几次焦急时刻，近期最早的一次就是2023年8月市场也正因如此当我们看到2024年小阳春之后成交走势开始下滑的时候其实内心是绕不开焦虑的，这种焦虑的背后是对走势的未知并不是每轮新政放开我们都能看到如此大规格的楼市松绑哪怕极致简单的降低增值税这条放在上海都是天量的税费减免而这也让我们看到了5·27、9·29这类政策背后的推动力有多大但后来心理学朋友跟我说有时候日子过的太不容易了我们也会选择遗忘![]()
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