最近虽然天气进入深冬
但楼市却是在慢慢回暖
刚开始是一线城市，比如上海从9月开始新房和二手房的成交套数连涨三个月
预计12月还将继续上涨
但是大家知道，一线城市因为有更多的人口、产业等社会资源
他们的房价上涨不奇怪
或者说，一线城市的涨跌对于全国楼市来说，不算有代表性
所以什么样的数据才是更值得关注的？
二线城市的上涨
从某种程度上来说，二线城市的上涨才真正意味着全国的楼市都在止跌回稳了
国家统计局前几天按例发布了11月全国70个城市的房价数据
有17个城市是上涨状态，其中就有10个是二线城市
当然，最先回血的往往是一些强二线城市
比如杭州、成都、武汉等二线城市都有不错的涨幅
最近从新闻上也总能看到这些城市热卖的消息
但是，当我们真正了解之后
发现这些城市房价上涨背后的原因
才是真的各显神通
01
杭州，二手房时隔20个月再破万
其实从9月开始，杭州二手房成交量就已经开始上升了
到11月，杭州二手房的成交套数达10429套，破万套
这是什么概念
杭州上一次二手房成交破万还是在2023年3月，也就是说这一次是创下二十个月以来的新高
成交量上去了，我们看看房价的行情怎么样
数据来源：杭房数据
根据杭房数据，从9月开始杭州二手房的签约均价开始上涨，11月二手房签约均价达到29031元/㎡，可以说是今年最高了
而且杭州这一波二手房均价的直线上涨，主要是因为有高单价的改善型住宅持续的大量成交
我们查了杭州成交套数排名前五的二手房小区的签约均价
图源：杭房数据
除了中海·河映云集，其他单价都在4万以上
滨江一个楼盘甚至在单价在5万以上
而11月成交榜第一名的绿城·桂冠东方
这个小区在链家所有成交房源的面积段占比，大面积的户型占比明显更大，120-160㎡的户型占比超过一半
很明显是一个高端改善型楼盘
前面说到杭州二手房签约均价大约是在2.9万/㎡
也就是正是因为这些单价4万、5万甚至更高的高端改善楼盘的成交量增加，拉高了杭州的二手房签约均价
但是在这一次的楼市周期，杭州不仅希望楼市回暖，更大的决心还让楼市长期的、稳健的发展
所以杭州这次房价上涨背后的原因，是强有力的政策放开
你能看到今年杭州从城市运营层面一轮轮的放开
对杭州楼市既有短期刺激的一面
比如通过短暂的将房贷利率降至2.90%，引发杭州多家门店密集赶签
当天的二手房网签量为490套，达到今年二手房单日网签量最高值
比如在9月底的政治局会议之后，杭州紧接着在10月9日发布的取消限价政策
以及11月中旬，首批宅地进行出让
这本质上标志着杭州长达8年的限价时代结束了
也意味着杭州楼市将进入一个新的周期
杭州放开限价同样对二手市场也是利好的
初见成效的就是11月杭州二手房成交破万
如果只是降低购房门槛、降低房贷利率，这样的刺激还有可能是短期繁荣
但是杭州这次是全面放开限价
所以往后依然会有一部分购买力主动进入二手市场
而一个城市楼市健康的状态，就是二手房和新房之间能有正循环的流动
最近，杭州还发布了计容新规，从规范层面鼓励高品质小区
这座城市的产品力，还有更值得期待的未来
02
成都，千万豪宅爆发年
成都的楼市一直都还算不错，即便是在全国二手楼市普遍都比较惨淡的时候
成都的新房和二手房成交量都在一个相对比较稳定的状态
而且从九月开始，成都的新房和二手房的成交量还有了一波上涨
在成都整体上扬的市场中，最值得一说的是豪宅市场
截止到12月8号，成都的千万豪宅成交已经达到1058套，超过去年的1033套
可以看出，成都的千万豪宅成交是逐年上涨的，并且在2023年进行了一次大爆发
那么各位，为什么今年成都的豪宅依然值得拿出来说
要知道今年从销售面积到销售金额，不出意外应该都比2023年少
但是在这样的背景下，今年还没有结束的时候
成都的千万豪宅依然卖出了比去年好的成绩，说明2024年的成都豪宅是真的逆势上涨
其实我们之前也有分析过成都的楼市，成都一直是我们很看好的城市
之前是因为它很猛的二手成交，让楼市有更强的流动性和更稳健的状态
那么这一轮成都上涨的背后，为什么豪宅的成交特别亮眼
当然，首先是最近两年成都豪宅集中入市
随手一搜，成都今年入市的千万级豪宅就有
金融城·锦宸府、交子·天元、金茂·璞逸锦江、华润·青羊润府、麓湖生态城·长湖阙、仁和春天·29号院、点将台79号等
而这些楼盘，也都开出不错的成绩
位于麓湖板块天府新区第一个第四代住宅，刚刚开出了天花板级别的12万单价
其二，是成都产品力的崛起
正是因为成都有充沛的豪宅购买力，并且有这么多的豪宅同期入市
所以给到开发商一个明确的信号
在这座城市，你只要做得好，就能卖得出去
于是成都在这两年交付出不输一线城市的豪宅产品力
我们首次单盘主义项目的评选中，成都就有两个项目实力入选
当然，还有其他的原因
比如成都有强大的外来购买力
作为人口增量全国第二的城市，会有很多新疆、西藏、青海等地的朋友
第一选择是来有丰富医疗资源和不错生态环境的成都置业
比如这座城市本身松弛的有烟火气的含金量
成都的豪宅市场，还远没有到天花板
之所以武汉楼市会出现遇冷，本质上还是因为武汉市场的库存量太大了
新房去化慢、市场低迷也影响到二手房
所以武汉的解决方案和前面说过的杭州、成都都不一样
更注重的是从政府端的调控，其实这种调控从很早以前就开始了
因为开始得很早，所以才终于在这次全国性的利好下抓住了风口
首先是减少城市端的土地供应，同时降低出让土地的容积率，从根本上收缩存量
这件事其实从几乎十年前就开始
所以从2015年开始，武汉市的住宅竣工面积就一直在减少
另一方面，武汉也开始克制土地出让的容积率
武汉人可能有印象，2020年之前武汉出让的土地很多容积率在5.0以上
内环楼盘容积率在6-7的也不在少数
2020年底，武汉发布了容积率管理新政《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的通知（征求意见稿）》
其中提出
未来武汉主城区住宅容积率最高3.0，新（副）城居住用地最高容积率不得大于2.5，新市镇居住用地最高容积率不得大于1.6
甚至武汉最近也开始推行第四代住宅
允许一些高品质、高得房率的产品来激活市场
第二，武汉购房的政策利好足够快、足够多
从今年517新政开始，武汉对楼市政策的响应就很迅速，而且连招很多
517新政落地后，4天内将首付比例降至15%，同时下调房贷利率
927政治局会议后三天，9.30再次发布新政
不管现在有多少套房，2024年10月1日至12月31日，买1套房均算首套
鼓励开发企业选取按套内面积或按套计价方式销售商品住房
对于武汉来说，不仅珍惜每一次楼市热度，而且也在积极从前端进行有力的调控
04
其实整体来看
这几个强二线城市虽然吹来了相似的楼市回暖风
但其实每个城市的应对方式都不一样
杭州是放开限价和限购，刺激改善需求
成都是在原本稳健的楼市下，刺激豪宅购买力
武汉则是通过政府端不断的调控终于抓住了风口
正因为每个城市都根据自己的特点因城施政
所以这些强二线城市的楼市在这一轮的调控中率先回暖了
当然，我们看到这也与重视产品品质脱不开关系
并且已经不仅仅是开发商层面的卷产品力，城市层面也会鼓励高品质产品
而因此激活的市场需求，也会进一步有利于楼市回暖
无论如何都是一件好事情
这是真叫卢俊公众号的第5766篇原创文章
