澳洲卖房平均利润升至 28.5 万澳元 历史新高！澳洲房地产总值是GDP的4倍！

CoreLogic 的《Pain and Gain 》报告显示，6 月份澳洲房屋销售利润平均攀升至 28.5 万澳元的历史新高，这得益于自去年 11 月以来每个月都创下新高的房价普遍上涨。

盈利销售份额也飙升至 94.5%，为十多年来的最高水平。

独立屋和单元房均实现了有史以来的最佳利润，中位数分别上涨 34 万澳元和 18.5 万澳元。

悉尼 Strathfield 和 Ryde 的独立屋带来了最大的意外之喜，同期每位卖家的毛利润都超过 100 万澳元。

在 Ku-ring-gai、Randwick、Canada Bay 和 Bayside，每栋售出的独立屋也都实现了盈利，为卖家带来了高达 93.3 万澳元的中位数毛利润。

在墨尔本，Boroondara 的几乎所有独立屋销售都实现了盈利，卖家的中位数毛利润超过 100 万澳元。

在公寓市场，悉尼东部的 Woollahra 和墨尔本北部的 Nillumbik 是最赚钱的市场，每套公寓的售价都高于原价。

然而，CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，随着住房负担能力恶化、新房源激增和高利率，创纪录的房屋销售利润可能很快就会结束。

“考虑到过去几个月房价上涨，我仍然预计下一季度盈利销售的份额将会增加，但盈利率将会放缓，我认为我们可能非常接近盈利转售率的极限，我们也可能很快就会达到名义收益的极限。

“我认为高生活成本、高利率环境和无法储蓄意味着我们将看到买家群体缩小，更不用说我们即将迎来一个相当强劲的春季销售季节。”

CoreLogic 的数据显示，截至 9 月 15 日的四周内，有近 42,000 套新房源进入市场，比去年同期增长 5.8%，比前五年平均水平高出 16.5%。

Owen 女士表示，随着春季销售旺季的到来，未来几周上市房源数量将进一步增加。

布里斯班是 6 月季度盈利能力最强的首府城市，几乎所有（99.1%）售出的房屋都实现了盈利。这一数字高于上一季度的 98.5% 和去年的 96.5%。

这也是布里斯班自 2009 年 11 月以来首次成为盈利能力最强的首府城市。

布里斯班预计将在 9 月季度保持其最赚钱市场的地位，因为过去三个月房价又上涨了 2.9%。

紧随其后的是阿德莱德，所有销售中 98.7% 实现了盈利，珀斯为 95.4%。

在悉尼，盈利销售的比例上升至 92%，为近两年来的最高水平，高于上一季度的 91.7%。

在首府城市市场中，悉尼卖家从转售中获得的中位名义收益最高，所有住宅的转售收益为 353,000 澳元。然而，这一数字低于截至 5 月的三个月内实现的 360,000 澳元。

欧文女士表示，墨尔本 9 月份季度的盈利转售率可能保持稳定，但在高利率、高生活成本的环境下，买家承受能力受限，因此盈利转售率可能受到考验。

相比之下，墨尔本的盈利销售率下降了 0.3 个百分点，至 90.5%，成为继达尔文之后，澳大利亚第二低盈利的市场。

独立屋的盈利率仍远高于公寓，97.2% 的独立屋盈利，而公寓只有 89.4%。不过，亏损的公寓销售比例已从去年 3 月份季度的近期高点 15.3% 下降至 10.6%。

这是由于昆士兰州和西澳大利亚州亏损销售比例大幅下降所致，分别下降了 83.1% 和 58.4%。

欧文女士表示，随着买家需求从相对昂贵的独立式住宅领域转移，预计单元房盈利能力将在短期内改善。

与五年前相比，墨尔本现在新建公寓的数量减少了一半，租房者也感受到了影响。

2016 年至 2021 年期间，墨尔本见证了公寓建设热潮。

在 2016 年左右供应量达到顶峰时，维州首府城市平均每年交付 12,265 套新公寓。现在，仅仅八年后，墨尔本每年仅交付 6,780 套新公寓，下降了近 50%。

根据Urbis代表澳大利亚城市发展研究所(UDIA)制作的一份关于建造出租住房的报告，新供应的下降造成了出租房源的短缺。

“租赁市场的这种稀缺性导致过去一年的每周平均租金上涨了 4.8%，过去三年平均上涨了 16.4%，”该研究公司表示。

与澳大利亚其他城市相比，墨尔本 4.8% 的年租金涨幅不算大——在东海岸投资者活动强劲的推动下，珀斯和阿德莱德的租金均出现了两位数的涨幅。

尽管如此，墨尔本的租房条件对居民造成了沉重打击。

Urbis 指出：“根据现有管道和当前预测的需求，到 2029 年，墨尔本将缺口约 52,800 套公寓。”

除了新公寓交付停滞不前外，该研究公司还发现现有分层地块存在大量开发不足的情况。

他们在墨尔本中央商务区 15 公里半径范围内确定了 1,000 个地点，这些地点总共可以提供 100,000 多套新住宅。

Urbis董事Mark Dawson说:“重新定位欠发达的地层有可能为位置优越的住房供应提供急需的提升。”

“墨尔本市内有超过 140,000 名关键岗位的工作人员，靠近就业中心的额外住房供应将为那些经常需要住在工作地点附近的人提供关键的救济。”

《每日邮报》9月18日报道，一位澳洲前财政部经济学家称，澳洲建立在高昂住房 之上的财富是虚假的，仅仅只是表象。

现任MacroBusiness首席经济学家的Leith van Onselen指出，澳洲价值11万亿澳元 的房地产资产是国内生产总值（GDP）的4倍。

“绝大多数澳洲家庭财富并非真实的，因为这些财富与高价的住房挂钩，不能随时 用于消费，”他在一条YouTube视频中说。

“如果一个国家的年轻人在没有父母经济援助的情况下无法独立购房，那这个国家 真的富裕吗？”

van Onselen还对瑞银（UBS）等机构提出的全球财富报告提出质疑，该报告根据人 均财富中位数衡量标准，将澳洲排在第二位，仅次于卢森堡。

“每当看到全球财富排行榜上说澳洲家庭是世界上最富有之一时，我总是感到困 惑，”他说。

“现实是，这种财富大多是虚假的。它之所以上升是因为我们的房价飙升。这种虚 假的财富正在剥夺我们子孙后代的未来。”

在2021年疫情期间，澳联储将利率下调至0.1%的历史低点后，房价开始飙升。

尽管在2022年和2023年经历了13次加息，利率被提高至4.35%的12年高点，但在过 去一年里，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价仍以两位数的幅度飙升。

这是由于创纪录的高水平移民带来的需求激增所致。

去年，净海外移民人数攀升至接近55万的创纪录水平，主要集中在悉尼和墨尔本， 这将有意购房者推向房价更便宜的城市。

van Onselen指出，根据所有有抵押贷款的人计算，澳洲的全国债务收入比（DTI） 从1996年的3增加到现在的6.2。

一个收入为100,017澳元的普通收入者将无力承担一套价值802,357澳元的中位价房 屋。这是因为该买家的债务收入比将达到8，超出了5.2基于现金利率的贷款门槛。

在首府城市，情况更加严峻，因为中位房价已升至997,352澳元。

van Onselen声称，如果大城市的平均房价为465,000澳元，澳洲将更美好。

婴儿潮一代在1980年代仅用其工资的4倍就能够购买悉尼的一套房屋；这种比例如 今只有在需求较低的偏远区域中心才能实现。

“澳洲房价的上涨直接损害了我们的子孙后代的利益，当轮到他们买房时，将被迫 支付远高于他们应付的房价，使他们变得更穷，”他说。

“如果年轻人和未来的购房者不必终生背负债务或永远被困在租赁市场，澳洲将会 是一个更加平等的社会。”

van Onselen指出，在过去的财政年度里，澳洲的生产力水平仅上升了0.5%。

这是 因为大量资金用于偿还抵押贷款，几乎没有剩余资金用于消费支出，更不用说商业 投资了。

目前的生产力增长明显低于1990年代至2000年代中期的2.1%水平。

“澳洲人承担着全球最高的债务负担，”他说。

“由于我们越来越多的经济产出流向非生产性住房而非实体经济，澳洲的生产力正 在受到影响。”

“如果我们的金融资源投入到实体经济而非庞氏经济中，澳洲经济的生产力也会更高。”

van Onselen指出，号称让住房更为负担得起的计划，如首次购房者补助和印花税 减免，实际上只会吸引更多买家进入市场，进一步推高房价。

澳洲房地产咨询公司 Charter Keck Cramer 表示，尽管建后出租公寓（BTR）的价格比高端租赁物业高出 26%，但预计未来三年墨尔本市场公寓一半以上仍是建后出租公寓。

Charter Keck Cramer 澳洲执行董事 Richard Temlett 表示，与开发建后出售项目的同行相比，建后出租开发商更有能力提供供应。

“与开发出售项目的开发商不同，建后出租开发商不需要预售来获得资金，因此他们可以更快地提供供应，尽管他们需要证明其项目的可行性才能筹集资金，虽然强劲的租赁需求将支持建后出租项目，但降低对外国投资者征税等成本将加快交付速度。”

墨尔本建后出租公寓的供应量预计将增加，未来 12 个月将有 4650 套竣工。

Charter Keck Cramer 预计，未来三年内，平均每年将有 4100 套新建房屋。

“墨尔本仍然是‘建后出租’项目的中心，40% 的已建成房屋和 60% 的未来房屋都位于墨尔本，然而，由于成本急剧上升，供应已经减少，许多开发商无法筹集股本以继续进行项目。”

‘建后出租’开发商面临的主要障碍之一是对管理投资信托征收 30% 的预扣税，海外参与者通常通过该信托持有他们在澳大利亚开发的‘建后出租’资产。

“我们绝对需要正确的政策。主题非常明确，这个行业一旦投入运营，就会具有弹性和可靠性，但我们需要完善这些税收政策和开发审批政策设置，”Mirvac 基金管理首席执行官 Scott Mosely 表示。

将预扣税税率减半——使其与其他外资商业地产投资保持一致——的立法提案于今年4月公布，目前仍在议会审议中，陷入了围绕国家住房政策的激烈政治辩论。

该立法规定了减税的资格，包括要求在“建房出租”项目中，10%的住房必须作为经济适用房提供。大型开发商警告称，这一要求可能会排斥外国投资者。

根据Charter Keck Cramer的数据，与传统租赁市场中最昂贵的75%相比，大多数“建房出租”产品的价格要高出26%左右。

与整个租赁市场的前 5% 相比，建后出租公寓的租金高出约 7%。

Mosely 先生说，一些开发商已经提供了更实惠的租赁选择。

Temlett 先生表示，到目前为止，在当前环境下，待售公寓的开发商无法启动项目，因为实现预售目标的项目较少，无法获得建设资金。

今年上半年仅推出 2100 套公寓，为 15 年来最少。

墨尔本每年必须提供 15,000 至 18,000 套公寓才能满足基本需求。

但新建待售公寓供应量预计将进一步下降，预计未来三年每年仅交付 4000 套公寓。

“开发商和金融家对推出项目感到担忧是可以理解的，因为公寓预售速度极慢，而且大多数项目在财务上仍然不可行，”Temlett 先生说。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，鉴于墨尔本房价持续下跌、建筑成本上升和税收增加，开发商很难收取溢价来提高利润率。