Domain网站11月13日报道，专家预测，2025年澳洲房价增长降放缓，这对首次置业者来说是个好消息。

澳洲国民银行（NAB）的Residential Property Survey for Q3指出，房价经过多年的稳定增长，房产专业人士预测明年房价将“温和重启”。

NAB的Claire Righetti表示：“澳洲的购房需求依旧强劲，尽管价格增长放缓使首次置业者有机会在没有快速上涨的价格压力的情况下进入市场。”。

“我们预计未来一年将实现稳定但平稳的增长。”

约300名房产专业人士参与了调查，他们预测，2025年澳洲房价将上涨1.8%。

与此同时，NAB预测明年房价将上涨4.2%，这一数字高于调查结果，但仍低于今年的7.8%。

首次置业者受到了房价暴涨的沉重打击，NAB的报告指出，首次置业者目前仅占总置业者的29.9%。

尽管价格增长放缓，但NAB认为，澳洲房产的潜在需求依旧强劲。

Righetti表示：“即便首次置业者的市场份额占比略有减少，我们仍看到了强劲的需求，在成熟的住房市场中，只有近三分之一的买家是首次置业者。”

“这在提醒我们，对于那些想要进入房市的人来说，合适的时机和选择是存在的。”

最新的《Money Mortgage Insights》报告显示，澳大利亚平均房贷金额已达642,121澳元，接近总理安东尼·阿尔巴尼斯的基本年薪，仅少约35,000澳元。投资者贷款平均金额为654,056澳元，同比增加了7.7%。

尽管房贷金额攀升，拥有住房者贷款的年增长率在一个月内从3.4%上升至5%。

Money的研究与数据专家彼得·德伦南表示，尽管关于澳大利亚房价负担能力危机的讨论不断增加，贷款数量的增长表明购房者对房市的信心回升，这可能是受近期多项固定利率贷款降价及2025年降息预期推动的。

西澳和维州是业主贷款增长的领头羊，年增长率分别为9%和7%，相比之下，新南威尔士和昆士兰的增长较为温和，约为4%。

昆州在投资者市场方面超越了维州，成为澳洲第二大投资市场。

今年，昆州的投资贷款占全澳的23.4%，比维州多出0.4%。

在全澳范围内，投资贷款数量持续增加，年增长率达到19%。

西澳的整体贷款数量年增长率高达43%，昆州和新州则分别增长了24%和20%。

房价较悉尼更实惠的维州吸引了更多的购房者和首次购房者，但由于其全澳最高的房产税，许多投资者将投资重心转向税负较低且生活方式更具吸引力的昆州。

北领地9月的贷款数量同比增长了50%，投资者贷款数量从去年的66笔增加到99笔。年度增长率为14.3%。

北领地的房价相对稳定或略有下降，达尔文的租金收益率位居全澳前列，成为投资者的潜在机会。

首次购房者贷款也同比增长了8%，维州增长了14%，新州13%，南澳9%，昆州6%，西澳4%。

与此同时，贷款再融资人数下降了14%，从2023年8月的峰值653,921人降至今年的564,797人。德伦南表示，只有现金利率发生变化时，贷款市场的竞争才有可能回升。

根据维州家庭、公平与住房部的最新数据，截至2024年6月的12个月内。

数据显示，在此期间，出租物业减少了21,712套，今年是维多利亚州自1999年有记录以来。

这一趋势主要集中在墨尔本市区，活跃出租房订金减少超过2万份（同比下降3.7%），而维州偏远地区的下降相对较少，仅为1000余份（同比下降1.1%）。

在维州，房产税居全国最高，加上最低租赁标准法规导致的管理成本大幅增加，房东的负担愈发沉重。政府自2023年5月宣布预算以来，还对投资房产增加了额外税收，使得维州的房产投资吸引力下降。

同时，利率上涨和持有成本增加，促使许多房东出售其投资房产，导致活跃出租房定金的减少与投资者卖房增加呈现相关性。

除墨尔本以外的维州地区，Melton成为唯一活跃保证金增加的城市，由于其处于快速发展的新兴居住区，吸收了许多新建住宅。

州政府估计，到2051年，Melton的人口将增长至超过48.5万人，随着新住房的增加，市场租房条件有所放松。

在过去一年中，维州新增出租房减少了7%，墨尔本外东区下降最为显著（同比下降17.8%）。活跃出租房定金减少最多的区域大多出现了空置率大幅下降的现象。与此同时，墨尔本各地的租金持续上涨，某些地区年租金涨幅接近20%。

尽管维州的租金成本比一年前提高了7.5%，但第三季度租金增速有所放缓，这可能反映出租金达到了可承受的上限。

高租金和低空置率导致部分租户转向购房。

数据显示，维州的新购房者比例占全澳的32%，且首次购房者数量超过其他州。

《悉尼晨锋报》报道，为了进入房地产市场，澳洲越来越多的购房者选择以更高额度的贷款和更低的首付这种高风险的方式来购房。

最新研究显示，截至今年二季度，9.2%的新自住房贷款的贷款价值比（LVR）达到90%或更高，而一年前这一比例为6.1%。

投资者也在大举借贷，3.22%的贷款拥有同样的LVR，与此前同期的2.3%相比有所上涨。

抵押贷款经纪公司Intelligent Finance的执行董事Justin Doobov表示：“过去，购房者通常会等到攒够较多的首付，但现在他们急于进入市场，因为他们认为房价上涨是一种创造财富的途径。”

“一栋目前价值100万澳元的房子，在攒够首付的3年后可能会升值到130万澳元，所以他们不想错失机会。在房价和生活成本不断攀升的情况下，攒首付只会越来越困难。”

这一新研究由CoreLogic发布，并使用了澳洲审慎监管局（APRA）公布的数据。研究显示，高LVR贷款在2020年12月达到峰值，然后稳步下降，直到2023年12月突然急剧上升。

CoreLogic经济学家Kaytlin Ezzy表示，自住房和投资房贷款的LVR双双上升的主要原因之一是，高利率环境导致还款能力缩减。

“在房价持续上涨的情况下，借贷能力变得更加紧张，许多人已在财务上感到压力。”

此外，也有越来越多的自住房买家利用联邦政府的首次置业担保计划（first home guarantee scheme），合格者仅需低至5%的首付款就能买房，且无需支付昂贵的房贷保险。相应的，Housing Australia代表政府为高达15%的房屋成本提供担保。

据Ezzy解释，投资者则是因预期资本收益而受到驱动。他们权衡了小额首付和大额贷款的弊端，以及更早进入市场的优势。

她表示：“许多人希望在降息前进入市场，因为他们预计届时会有更多人尝试购房，从而推高房价。”

“人们也可能已经开始适应高利率环境，并从政府减税获得了好处，这有助于一些人进入市场。”

抵押贷款经纪人、Two Red Shoes创始人Rebecca Jarrett-Dalton则认为，高LVR贷款增加的主要原因很简单，那就是银行现在允许这样做，而之前的批准条件要严格得多。

“几家大型银行现在都允许这样做，澳洲联邦银行（CBA）甚至允许贷到房屋价值的95%。”

“人们非常渴望在市场上站稳脚跟，即使他们买不起合适的自住房，他们也会以高LVR贷款购买投资性房产。他们无论如何都要进入市场，不愿错过。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee同意首次置业激励措施助长了这一趋势，但认为银行间的竞争也可能是一个因素。

“银行业内的激烈竞争鼓励他们向低首付的人放贷，而房价上涨也可能导致买家只能支付较低的首付，在心仪区域置业。”

对低首付买家而言，问题在于很多人寄希望于房价持续上涨，但若房价增速放缓或下跌，可能会带来重大挑战。

Doobov说：“在某种程度上，这就像是在赌博，总期望自己的号码会中奖，却没有意识到自己也可能在这个游戏中输钱。”