一项新的数据分析显示，在过去一年里，澳大利亚近70个城区的公寓为其业主带来的收益超过了独立屋，打破了独立屋通常更具投资价值的惯例。

PropTrack的数据表明，在68个城区内，包括联排别墅、单元房和公寓在内的所有分层产权的公寓，其价值增长幅度比同一城区的独立屋高出至多8.3万澳元。

这些城区主要集中在布里斯班及昆州偏远地区——总计50个城区，此外，新州和维州有少量城区，南澳有两个城区，而塔州和西澳各有一个城区。

REA集团高级经济学家Angus Moore表示：“布里斯班的公寓整体上在增值，这有点独特，因为我们在其他首府城市并没有看到这种情况。”

最新的PropTrack房价指数显示，布里斯班和昆士兰其他地区是唯一三个公寓价格增长超过独立屋的市场之一。

在截至10月的一年里，布里斯班的公寓价格上涨了16.9%，而独立屋价格仅增长了11.8%。昆士兰其他地区的公寓价格上涨了11.6%，而独立屋价格上涨了10.1%。珀斯的公寓价格涨幅略微超过独立屋，分别为21.1%和20.5%。

Moore先生指出，这与自2015年以来的全国性趋势形成了对比，独立屋价格几乎是公寓价格增长的两倍。

“如果我们看过去大约10年，独立屋的价格上涨了86%，而公寓的价格则上涨了44%。”

然而，公寓价格增长幅度最大的城区并不在昆士兰，而是在南澳的Adelaide。过去12个月里，Adelaide Hills地区的Goodwood公寓价格增长幅度比独立屋高出82,037澳元。

排在第二位的是布里斯班的Nundah，在过去一年里，该区的公寓增值71,086澳元，高于独立屋。该区的公寓价格上涨了约28%，而独立屋的增幅仅为约6%。

当地中介、Harcourts Pinnacle Aspley, Strathpine, Petrie的总监Johnny Lin表示，独立屋价格的上涨让许多人，尤其是首次购房者，无力在该区购买独立屋。

“多数人的预算在70万到80万澳元之间，但有了这个预算，他们不得不走得很远，”Lin先生说。“联排别墅比公寓更受欢迎，但价格也更高——一套两居室公寓的价格在60万到75万澳元之间，而一套联排别墅的价格可以达到90万澳元。”

即便如此，这仍然远低于Nundah区的独立屋中位价1.18百万澳元。

“独立屋通常比公寓更贵，可以看到总体上独立屋的价格还是更高——即使是在过去一年公寓增值较大的这些城区中，”Moore先生说。

例如，在悉尼唯一一个公寓表现超过独立屋的城区Engadine中，独立屋中位价为1.41百万澳元，而公寓为846,310澳元。

公寓价格在一年内上涨了近2万澳元，但这不足以接近独立屋的价格。

在墨尔本，Templestowe Lower的公寓价格增长在全市对比独立屋的增长幅度中表现出色，年增值幅度高出36,742澳元。

Moore先生表示，这些城区的公寓业主在当地升级换代房产可能会更容易，但具体还需视情况而定。

一份新报告披露了房价即将突破100万澳元大关的城区，购房者和房地产投资者有机会从中区获利。

全国买家中介机构Propertybuyer和研究机构Hotspotting的研究指出，对于预算约为100万澳元的买家来说，全澳有多个理想的购房地，这些城区位于悉尼、墨尔本、阿德莱德和布里斯班。

Propertybuyer创始人Rich Harvey表示，每个入选的城区都具备积极的经济和市场基本面，表明未来几年房价将大幅上涨。

“百万澳元城区比以往任何时候都更常见，而某些地区和某些城区已准备好迎接资本的显著增长，”

“这些顶级百万澳元市场不是随机选出来的。相反，它们拥有人口增长、生活方式吸引力、就业机会和基础设施等典型驱动因素。”

Harvey说，这些地区的一个重点特征在于它们都远离新建住宅区。

这样可以确保住房供应紧张，从而增加购房难度，也为房价增长创造条件。

“最好的买入市场往往是最难进入的市场。”

反过来也一样，Harvey表示，像新建住宅区（如新绿地开发住宅区和有大量新公寓即将上市的地区），持续的供应会抑制价格上涨，房价升值的速度通常较慢，不利于投资。

这些被低估的城区包括新州的Chittaway Bay、Kotara和Avalon Beach、维州的Chelsea Heights和Ferntree Gully、昆州的Brighton、Birtinya、Southport和Wynnum West，以及南澳的Flinders Park。

Harvey说，这些城区的中位房价大多处于100万澳元的边缘，精明的买家会在价格跨入新门槛之前入手。

“这类型的城区通常正在经历中产化，这意味着房价会持续增长，诀窍是在中位房价达到100万澳元之前就入场。”

Harvey表示，新州中央海岸的Chittaway Bay拥有“20分钟城区”的魔力，即工作、购物和休闲娱乐设施都近在咫尺。

Hotspotting总监Terry Ryder表示，布里斯班海湾地区的Wynnum West经常被投资者忽视。

“该城区通过乘坐公交车或火车可达CBD，让城市工作者可以在离办公室不远的地方享受海湾生活。”

“Wynnum West也靠近重要的就业节点，包括布里斯班机场区和布里斯班港。”

“在过去两年里，Wynnum West的中位房价一直在稳定上涨。”

Harvey说，阿德莱德的Flinders Park是另一个增长强劲的区域，以水道和绿地闻名。

“Flinders Park距离阿德莱德CBD仅3公里，靠近机场，距离阿德莱德著名的海滩也仅5公里，”

Harvey说，那些因为近期税收变化而忽视维州的投资者错过了一个潜力强劲的市场。

“大家都在抛弃墨尔本。我们认为这是一个反周期买入的机会，在需求较低时以较低的价格入场。”

“维州目前潜藏着很多价值，因为它是全澳增长最快的地区之一，房地产市场也将在某个时候复苏。”

根据Domain最新报告显示，悉尼对公寓的需求远远超过供应，可能在未来几年推动房价上涨。

尽管独立房屋仍是最受欢迎的房产类型，越来越多的买家现在更愿意在房产类型上妥协，以保留理想的地理位置。

Domain首席研究和经济学家Nicola Powell表示，过去五年里，公寓搜索量激增了94.3%，而新挂牌公寓量仅增长了7.5%。

Powell博士说：“我认为，近年来房价上涨、现金利率高企以及生活成本危机等极端的负担能力变化，正在影响借贷能力，也在改变买家对房产类型和地理位置的选择，买家现在在选择住房时会考虑多个选项，如果房产不在预算内，他们会更倾向于在房产类型上妥协，而不是地理位置。”

数据显示，过去五年中，独立房屋价格上涨了53.6%，而公寓价格仅上涨了15.1%。报告指出，人口老龄化的增加也在推动中高密度住房的需求。

最新人口普查数据显示，悉尼65岁以上人口中，19%居住在公寓。预计未来40年，这一群体将翻倍，进一步加剧对低维护、生活方式为导向的住房需求。

悉尼开发商Thirdi Group创始人Luke Berry表示，供不应求和需求增长将推动未来一年公寓价格大幅上涨。“目前很少有新公寓项目在进行，因为高成本让项目难以运作，所以未来几年供应问题将更加严重。”

他认为，一旦利率开始下降，可能在明年年中，公寓将重新获得更多关注，而届时供应可能会严重不足。

联排别墅的需求也在增加，占所有搜索的28.4%，高于公寓的25.4%，但低于独立房屋的77.3%。然而，联排别墅在悉尼的新挂牌量仅占5.8%，是所有房产类型中最少的。独立房屋的挂牌量占比为56%，公寓占比为38.1%。

报告指出，公寓搜索量主要集中在市中心城区，反映出更高的靠近城市的需求以及都市生活的持久吸引力。

BresicWhitney房产公司首席执行官Thomas McGlynn表示，公寓价格的近期疲软吸引了越来越多的首次购房者和现有房主购买市区公寓。

“公寓市场中存在一些不错的购房机会，这吸引了首次购房者，希望如果他们现在买入，利率下降时可能会获得不错的资本回报。”

“投资者依然稀缺，但一些远离市中心的房主正开始慢慢进入市场，购买市中心的公寓以便作为自己的基地。”

搜索数据显示，联排别墅的预期价格往往超过挂牌价格，Campbelltown的差距最大，为12万澳元，即16%。

Blacktown、Auburn、Penrith和St Marys的联排别墅买家也愿意支付比挂牌价高出10万澳元，相当于挂牌价的10%以上。

相比之下，Ku-ring-gai和Chatswood-Lane Cove地区的挂牌价则分别超出买家预算59万澳元和25万澳元。

《悉尼晨锋报》11月7日报道，最新数据显示，许多房主依旧坚持房产繁荣时期的高价期望，导致越来越多的房子在市场上挂牌超过六个月却无人问津。

一些需要翻新的房产、疫情高峰期时购买的高估值房产以及大量的公寓比其他房源在市场上滞留时间更长。

当前经济环境更为严峻，买家也愈发挑剔。

据SQM Research的数据，截至10月份，悉尼的“老旧房源”增加了6.4%，而墨尔本则增长了11.3%。

“老旧房源”指的是在市场上挂牌超过半年以上的房产。

这一现象出现的同时，悉尼的房价自2023年初以来首次下滑。根据CoreLogic的数据，悉尼的房价在10月份下降了0.1%。

墨尔本当月房价下跌了0.2%，使得全年下跌幅度达到1.9%。

SQM Research常务董事Louis Christopher表示，老旧房源的增加反映出不切实际的价格期望和市场供需失衡。

他指出：“卖家的要价往往高于市场价格，这也意味着卖家多于买家。”

挂牌时间超过六个月的房源积压表明整体市场正在放缓，交易量减少。

Christopher认为，高利率持续时间过长，是导致房地产市场进一步恶化的关键因素。

他说：“短期内没有降息的可能，越来越多的房主开始对其财务状况和房地产市场前景表示悲观。”

在布里斯班、珀斯和阿德莱德的情况相对较好，因为那里有更多买家愿意接受较高的要价。

他认为这与持续的商品利润和来自其他州的移民有关，导致这些地方的房价仍相对可负担。

悉尼的买家代理Michelle May指出，由于卖家抱有不切实际的期望，当房屋无法以当前市场条件出售时，越来越多的房产被撤回、流拍或调价。

May表示，“最终，每个房产在合适的价位上都会找到买家，但这并不意味着买家应该接受过高的标价。”

她指出：“有些卖家可能被试图争取其房源的房产经纪人误导，当他们面对现实市场时，可能感到震惊。”

大多数在市场上滞留的房产是需要修缮的房屋或高维护费的公寓。

即使是优质房产，如果卖家对市场过于乐观，也可能无法成功出售，因为没有考虑到当前的价格和贷款利率。

墨尔本买家代理Cate Bakos表示，在买家少于卖家的情况下，也会出现类似趋势。

“买家不太愿意购买高费用的公寓。另一类市场买家不太感兴趣的是需要装修的房产，因为建筑商和材料的成本已经大幅上升。”

维州出台了关于最低租赁标准的新规定，导致更多需要修缮的房产上市，因为投资者无法或不愿意花钱来提升房产标准。

Bakos指出：“许多投资者退出市场，因为要将这些房产提高到最低标准需要大量资金或对房间布局进行重新规划。”

“他们在评估自己的资产时认为，可能更容易出售。这些是退租的房产，状况有些不佳。这加剧了更多房源挂牌的问题。购买者对这类住房缺乏兴趣。”

Bakos还提到，有一批卖家在经历疫情房产繁荣期购买房产后，不愿调整自己的期望。

“我见过很多好房产，但卖家希望收回他们购房时花费的金额，并且不愿意接受市场条件已经改变的事实，他们需要做好亏本的准备。”