在房地产市场中，“买卖不破租赁”的原则是保护承租人权益的重要基础。然而，当司法拍卖的房产涉及租赁权时，管辖权的确定变得复杂。8月30日，我所资深律师曹雨冰就“买卖不破租赁下的管辖权界定”进行了法律分享，旨在提升律所律师在不动产租赁法律实务方面的理解和应用，特别是针对“买卖不破租赁”情况下的管辖权问题。
曹雨冰律师凭借在婚姻家事法律领域近5年的经验，以及在劳动争议案件处理中的深厚法律功底，为参会律师提供了一场内容丰富的法律知识讲座。讲座围绕华所近期处理的一起典型案件展开，该案件涉及司法拍卖中的不动产租赁权争议及管辖权问题。
案件背景：2023年12月，彭某通过淘宝司法拍卖平台购得11套商铺，却意外卷入租赁权纠纷。 租赁合同：原房主徐某与硚口区长丰街社区卫生服务中心签订了15年的租赁合同，使案件复杂化。 拍卖公告：公告中指出，拍卖房屋“带租拍卖”，意味着彭某不仅获得了房产，还继承了租赁关系。 租金争议：彭某有权收取2023年12月18日之后的租金，但评估价包含了他成为所有权人之前的租金，引发了诉讼。 管辖权争议：根据《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》，不动产纠纷应由不动产所在地人民法院管辖。然而，租赁合同中的仲裁条款指向武汉仲裁委员会。
在分享会上，曹律师首先回顾了案件的基本情况：彭某通过淘宝司法拍卖平台购得11套商铺，这些商铺在拍卖时存在租赁关系。根据“买卖不破租赁”原则，彭某成为租赁合同的新当事人，并有权收取拍卖成交后的租金。但评估机构在评估房屋价值时，将彭某取得所有权之前的租金也考虑在内，导致了租金权益的争议。
曹律师详细解读了《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》第三十四条关于不动产纠纷专属管辖的规定，以及《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“买卖不破租赁”原则的适用。她指出，尽管有专属管辖的规定，但租赁合同中的仲裁条款根据《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》第一百二十七条和最高人民法院的相关解释，案件应提交武汉仲裁委员会处理。
分享会的讨论重点在于，新的所有权人通过司法拍卖取得不动产时，原租赁合同中的仲裁条款是否对其成为所有权人之前与承租人之间产生的租金争议具有约束力。曹律师通过分析武汉仲裁委员会的裁决过程和《撤销案件决定书》，阐释了仲裁委对案件管辖权的考量，以及在涉及其他权利人主张时的裁决逻辑。
通过此次分享会，律所律师团队对“买卖不破租赁”情况下的管辖权问题有了更深入的理解。曹律师的讲解不仅增强了律师们对相关法律规定的掌握，也提升了他们在处理类似案件时的专业能力和策略运用。
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