谁也想不到，今年双十一的大瓜非常毒，在购物气氛稍显冷清的光棍节，竟然是陆家嘴，一家位于上海浦东的国企，制造了大新闻，抢了头条。
更令人感慨的是，陆家嘴的大瓜不是因为买货，而是退货，打着诉讼费5000万的天价官司，嚷嚷着退掉持有六年的存货。陆家嘴要退的东西不简单！那是财富之母，17块土地，当年上海陆家嘴旗下子公司历经200多轮举牌，淘汰了多少大牌房企，掏了85亿真金白银，抢回来聚宝盆，今天说退就退了，退货之余，还要求对方赔偿100.4亿。
11月4日，当陆家嘴的起诉公告曝光后，迅速引来了各界关注，陆家嘴的索赔金额和诉讼费用都创下了同类案件的纪录。
重要的是，陆家嘴不光告了对家江苏苏钢集团，还把苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局一起告了。
赔偿、告卖家，还要把政府部门和检测机构带上，陆家嘴的这个退货新闻在双十一购物节刷屏无数，持续不断地爆出猛料。陆家嘴成功抢了头条。
很多人的关注点在退货，但是可能没有多少人关注到这一点。
一、退货的前提是买货，陆家嘴为什么要买货？
这个一个非常关键的问题，我们必须回到达成交易的2016年，这是一个极为特殊的年份。
2016和其后的2017年，正是地产经济的黄金时代。2017年，最得意的人莫过于上个月刚进去的许老板。那一年，许家印以2900亿元身家问鼎中国首富，半年内上涨2000亿人民币，平均一天涨10亿。在之前的2016年，他的财富值仅有780亿，在胡润百富中排名第十。2016年的许家印为何财富不彰，因为天量资金都投资在了买地上。
许老板狂飙突进，一个公开的秘密就是跑马圈地，没有面粉哪来面包，截止2017年6月30日，恒大土储面积高达2.76亿平方米，让其他房企难以赶超。
兴许是恒大的带头作用，那两年众多房企也抱着放手一搏的心态到处抢地皮，其中就有上海陆家嘴。陆家嘴盯上了位于苏州西部的浒墅关，应该说没看走眼，一个镇域内集中了永旺、宜家、开市客、迪卡侬四家商业巨头，地域还覆盖地铁，集诸多利好于一身。
目标地块的持有人是江苏苏钢集团名下的苏州绿岸企业，尽管上述地块为工转民性质，可能存在污染，亟待土壤修复，但是苏钢的拍卖还是吸引了绿地、保利、世茂、万科、招商等多家房企参与竞拍，最终由上海陆家嘴集团竞得，成交总价85.25亿元。
黄河长江不会倒流，陆家嘴却希望时光退回到七年前。真回到了那个时间点，陆家嘴恐怕还是舍不得放手，如同当时疯狂的恒大。
二、持有土地七年且已开发，陆家嘴为什么要退货？
交易达成，黄金万两。陆家嘴在随后的七年内起了楼，盖了房，卖了数个小区，当然也赚到了银子。
为了提升地块价值，陆家嘴不惜改动原有规划，在一块存在污染的2号地块上引入一所英国百年名校雷丁学校。
岁月静好，顺风顺水。
意外地是，七年后红脸变白脸。已公开的陆家嘴起诉公告解释了原因，当年真金白银抢回来的宝地现在成了“毒地”。陆家嘴称：“绿岸公司名下的17块土地，其中有14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。”
陆家嘴的公告透露了两个重要信息。
第一、买地的时候，陆家嘴就知道了，原本的工业地块有一定污染。
第二、虽然知道，但陆家嘴和苏钢之间有信息差，陆家嘴认为苏钢隐瞒了实际污染情况，甚至检测机构和有关政府部门也帮忙了。
因此，陆家嘴把相关各方一并告上了法庭，这招很毒。
顺藤摸瓜，梳理各方信息，转折点是2021年5月31日，英国雷丁学校建成交接。据说学校环保要求比较高。在开学前做检测，然后就震惊了，苯并芘、萘等强致癌物严重超标，最终引爆了大瓜。
21年爆发后，又过了两年才桶上法庭，双方之间的协商谈判早已开始，只是没有达成一致意见。
三、对于企业之间的商业纠纷，苏州要背锅？
我认为有三个理由可以力挺苏州无需背锅。
首先，陆家嘴对土地污染情况不仅知道，而且也应该知道。
尽管相关各方肯定会陈述于己有利的证言，但事实终究是事实，不妨依常理推导。
常理是，普通人买颗白菜还要走三个摊比比成色，挤挤水分。普通人拿到房子必然要请个验房师上门查验。
陆家嘴投以85亿重金，难道会毫无保留地相信苏钢？如果真是如此，陆家嘴这个投资人显然大跌水准，建议陆家嘴在起诉之前可以首先追究当年内部人士管理责任，把蛀虫揪出来。
在任何土地交易中，投资人都会本着基本的谨慎态度，主动聘请检测机构，有时这个程序在建设过程中会反复进行多次。
事实证明，陆家嘴懂这个理。
2023年初，苏州高新区浒墅关镇政府委托南京环境科学研究所（南环院）出具了针对1号、2号、3号、4号、5号、6号、10号地块的检测报告，并交给了绿岸房地产，但陆家嘴表示“不代表对该报告数据和结论的认可”，后另行委托了中环院进行调查。
现在不认可，购买之时为何认可？
苏钢在11月10日发布的《情况说明》显示，“在2016年转让股权时，我司已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示了该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。”
其次，污染地块事发后，苏州相关部门做出了停工、处罚等措施。
2022年6月，苏州高新区管委会勒令绿岸公司全面停工核查污染；在2023年环保部门先后对绿岸公司罚款545万元。
2023年2月，苏州市自然资源和规划局向绿岸房产发出《行政撤销事前告知书》，称苏州市资规局苏州高新区（虎丘）分局于2019年11月将2号地块用地性质由“工业（研发）”变更为“教育用地”的《建设项目答复函》行为，不符合该地块控制性详细规划，拟撤销该《建设项目答复函》，将2号地块用地性质恢复为工业（研发）用地。
因地块存在污染，且用地性质恢复为工业（研发）用地，原本计划2021秋季开学的雷丁学校至今未投入使用。
显然，苏州不是不负责，而是在政府职权范围内做了相应补救措施。
一个负责任的政府，当然不应该背锅。
再次，围绕地块的开发，相关权利方均非苏州本土市场主体。
苏钢，名字里带着苏州的印记，但事实上这家企业和苏州八竿子打不着。
苏钢集团始建于1957年，2003年，随着国企改革浪潮，被北大方正集团收购。
受钢铁行业竞争加剧影响，苏钢集团腾退老厂区，并将名下位于苏州市高新区浒墅关镇17宗地块的使用权打包置入子公司苏州绿岸房地产，而后于2016年10月摆上上海联合产权交易所拍卖台。
2019年12月2日，北大方正出现首笔债权违约，宣告集团资金链开始断裂，不久后，北大方正被债权人申请破产重整。2021年1月29日，中国平安和珠海华发集团、深圳特发集团组成联合体，成为方正集团重组投资者。最终中国平安通过平安人寿出资482亿元，受让北大方正重整后的主体新方正控股发展有限公司（下称“新方正”）66.51%股份，成为新的实际控制人。
从上述信息可以得知，2003年至今已20年整，苏钢长期非苏州能管控，其后的一切行为都是各家孩子各家管，苏州的监管责任是被动的，而非主动的。
四、最后说下，为什么这个瓜早不爆，晚不爆，偏偏是今年爆
网上有一种说法，陆家嘴收购绿岸公司的资金，也就是85亿资金的来源。其中45亿来自于信托的优先级借款。
信托的期限是5年，可以延迟两年，正好7年兑现。
2016年，陆家嘴成立信托收购资产的产品。7年之后，信托要到期了，需要归还信托借款45亿的本金和利息。按理说还款来源应该是绿岸这个项目的销售回款。但是现在完全没有进账。
推导到这一步，无需再多说，谁也不傻。
当然这也是一种说法，需要进一步求证。
不过有一点可以证实，在许家印进局子的十月之后，陆家嘴事件迅速发酵闹上法庭，同地产经济的衰退密不可分。
市场的逻辑变了，交易价值也变了，当年的小甜甜，现在成了甩不掉的牛夫人。
当年跟着恒大的脚步淘金，现在跟着恒大的跌落反悔。翻云覆雨手，冷看世道沧桑。
其实从长远来看，市场沉浮永远是片刻之毒，商业信任才是永恒的解药。
我相信所有人都在期待着，陆家嘴大瓜的相关方重回谈判桌，本着互利共赢的原则好好沟通。
苏州的太阳会继续升起，中国经济更是一片大海，容得下一时风浪。
