合约销售：百强房企11月业绩环比降低16.6%
企业拿地：高能级城市拍地带动投资金额同环比增107%和181%
企业融资：累计融资额同比减少31.5%，融资成本继续保持低位
组织动态：保利、中交齐变革，精简架构、高层人事大调整
◎ 文 / 克而瑞研究中心
1、2024年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比降低16.6%，较9月仍增长44.3%；同比降低6.9%，单月业绩同比降幅低于往年同期。累计业绩来看，1-11月百强房企实现销售操盘金额34326.3亿元，同比降低30.7%，降幅较10月收窄近2个百分点。
2、2024年11月，百强房企销售门槛较去年同期进一步降低，各梯队门槛值仍在近年来最低水平，但本月降幅略有收窄。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.4%至879亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低31.9%和36%至240.3亿元和139.3亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低30.5%至64.9亿元。
3、从企业表现来看，2024年11月有近六成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业也超半数。具体来看，11月单月业绩同比、环比降幅大于30%的百强房企都分别达到近三成。但同时，也有一些房企如中海地产、华润置地、华发股份、保利置业等11月仍实现单月业绩同比增长。
1、11月，在重点城市土拍带动下典型房企拿地金额大幅上涨。30家企业单月投资金额为900亿元，同环比分别增长107%和181%，创2024年以来新高；拿地面积230万平方米，环比增68%，同比降33%，由于一二线城市高总价、小面积地块成交较多所致。相应的。核心城市拍地带动11月成交楼板价继续上涨，达39102元/平方米，较10月份提升67%。
2、拿地金额底部大幅回升并非意味着企业投资意愿出现逆转，主力仍是“老面孔”央国企。一方面，拿地金额TOP100中仍有超过半数企业单月未有土储入账；另一方面重点监测30家企业中仅有11家拿地，拿地金额超过100亿的均为今年拿地规模较多的央国企，如保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、越秀地产等，且集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦和集中。如保利发展11月在上海拍下5幅地块，优质土储进一步得到补充，越秀也在北京、上海有所斩获。
3、投资局部呈现亮点，但整体预期仍在修复。11月土地市场迎来难得的成交规模、热度的共同上涨，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，此外还在成都、西安等个别城市出现了民企高溢价投资拿地的个例，亮点频现。但整体而言，土地投资持续徘徊于低迷区间，局部亮点出现主要是由于优质地块的推动，受到高质量供地规模延续的影响，预计12月将继续迎来高溢价优质宅地，而国央企依旧会是核心城市的拿地主力。
1、融资总量：2024年11月65家典型房企的融资总量为325.54亿元，环比增加4.3%，同比减少70%。从全年的累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为4278.13亿元，同比减少31.5%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资254.54亿元，环比减少15.5%，同比减少61.2%；境外债权融资71亿元，同比减少82.7%，上个月则没有企业进行境外债权融资。
2、融资成本：2024年1-11月65家典型房企新增债券类融资成本2.95%，较2023年全年下降0.65个百分点，其中境外债券融资成本4.18%，较2023年全年降低3.86个百分点，境内债券融资成本2.93%，较2023年全年降低0.55个百分点。单月来看，10月房企融资成本为2.97%，环比提高了0.42pct，同比降低0.48pct。本月境内发债的主要是华润置地、中海、首开等央企以及新城、绿城、美的置业、滨江集团等优质民企或混合所有制企业，因此境内融资成本虽然环比略有提升，但整体仍处于低位。
3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华润置地，企业在本月发行了2笔共20亿元的公司债以及2笔共30亿元的超短融，此外还获得了35亿元的境外银行贷款。从企业梯队来看，2024年1-11月TOP10房企的平均融资额为252.06亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队也是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.58%，较2023年全年融资成本降低了1.66pct，降幅最大，同时比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.69pct。
2024年11月，70家重点监测房企重大组织调整及人事变动如下：
1、11月4日，保利发展召开今年第9次临时董事会，全票通过总部组织机构调整议案。调整后，总部架构变为7个中心+4个办公室。其中，“地产管理中心”恢复原名“运营管理中心”，并将数据中心和产业管理中心并入，管理范围扩大。此外，保利发展还进行了人事调整，副总经理张伟辞任，潘志华被任命为总法律顾问（首席合规官）。内部人员调动包括：原华南公司总经理王英男出任重塑后的运营管理中心总经理；产业管理中心总经理唐诗林调任保利粤中公司总经理；集团战略投资中心总经理张亮调往保利海外公司；保利北京公司总经理刘喜涛调任保利河南公司总经理。此次调整旨在精简架构，提升管理效率。
2、11月27日，中交地产新任掌门人郭主龙主持召开了第九届董事会第四十五次会议，宣布了重大变革。会上，中交地产完成了人事和组织上的全面重塑，形成了全新的管理团队，并将总部管理职能部门调整为18个。
在人事变动方面，叶朝锋、赵吉柱、汪剑平辞任董事，王尧、陈琳、杨光泽、徐爱国被提名为非独立董事候选人。高管团队中，徐爱国由执行总裁调整为总裁，汪剑平由总裁调整为执行总裁，孙卫东由执行总裁调整为副总裁，何平、王剑辞任副总裁，杨光泽、陈玲被聘任为副总裁。
在组织结构调整方面，中交地产重新梳理设立了18个部门，包括办公室、战略发展部、党委工作部、人力资源部、纪委办公室、党委巡察工作办公室等，以提升管理效率。
今年，房企组织架构变革频繁，包括央国企在内的几乎所有房企都在为了更好地应对市场变化而调整优化。如保利发展、华润置地、招商蛇口等头部央企也纷纷进行了调整。中交地产此次主动调整，旨在提升管理效率，推动有质量的发展。
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