12月3日，由克而瑞举办的“破局求进 向好而行——2024中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开。克而瑞集团董事长丁祖昱先生、克而瑞CEO张燕女士，与来自标杆房企、租赁运营企业的多位嘉宾，通过主题演讲、圆桌对话，探讨当前房地产行业产品力痛点及未来发展趋势，为企业及运营商提供实践参考与启示，为行业产品力发展助力。
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克而瑞集团CEO 张燕发布了《2024产品力发展报告》，其主要观点如下：
克而瑞集团CEO 张燕
2024产品力发展报告
一、环境变化，产品力概念转变
这是最坏的时代，也是最好的时代。这句话用在当今房地产市场非常贴切。从行业周期看，市场仍在去产能去库存，但在探底过程中已出现回稳止跌的信号。另一方面，最坏的时候总能孕育出最好的变化，市场的下行探底反而激发了产品力的提升。如何做好品质交付，如何造出好房子，如何给业主更好的居住体验，成为2024的关键词。
本质上，这也是产品力概念延伸的过程，从产品力延伸到交付力，也延伸到服务力，地物协同已成为本轮变化的必然趋势。再加上数字化应用作为贯穿全过程的数字底座，也就形成了产品力完整的内涵和外延。
二、从热销项目看市场特征
从需求结构看，改善需求今年更为凸显。140~180㎡及180㎡以上产品成交占比稳定增长；500~1,000万及1,000万以上高总价产品也稳定增长，这一趋势在京沪深尤为突出。同时，增量资金聚焦核心资产。Top30企业中，7家更新或重新发布了高端产品系，18家对高端产品进行了局部迭代和创新。
对销售最有影响的是资产价值本身。克而瑞统计的100个热销项目，近6成聚集于城市核心区。同时，核心项目成为板块价格的锚定点。较难复制的核心区位，加上优质产品力，构成板块定价权。通过提升产品力创造出溢价，已经成为产品设计最突出的特点。
产品卷在哪里？首先，高赠送，得益于设计规范调整、四代宅落地，热销项目得房率一再提升。十大入围项目平均得房率92.5%，远超过往。
第二，超配，主要体现在具有仪式感和体验感的场景，主入口门头，园林景观，及会所配套。有刚需刚改项目通过超配，对竞品形成了降维打击。
第三，定制迭代至4.0，整体户型的定制，结合软装、家电，形成了系统化定制体系，今年近5成入围项目引入定制相关概念。
第四，全维度实景展示。规模更大，展示维度更丰富，室外公区以完整的归家线路，将所有场景串联；室内满载呈现，将样板房的实景当做交付标准。
三、从客户需求看产品趋势
首先，四代宅火热能否持续？原本是创新产品，集中上市是否又形成了新一轮同质化竞争，这是需要考虑的问题。同时，并非所有项目都适合四代宅。单价至少一万元以上，否则很难有动力投入成本，投入也难有溢价；四代宅对日照和温度有要求，更适合南方城市；入住后，安全隐患、高维护成本、极端气候适用性等问题可能浮现，如果未来得不到妥善解决，也会影响后续的市场接受度。
第二，顶级豪宅热销，是阶段性热点还是持续性的？顶豪是资产配置的重要选择，基本出现在京沪深，虹吸效应将越来越明显。同时，未来沪深供应充足，预计仍将保持供需两旺。
第三，“超配”变“标配”？10万方以下项目，很难覆盖超配带来的10~15%的综合建安成本增幅，与其被动超配，不如一盘一策，主动匹配客户的高敏需求。此外，还需考虑超配带来的后期物业维护成本和难度的增加，兼顾地物协同。
第四，定制产品的前景?定制产品有一定的客户局限性，系统化定制会带来建造环节难度增加，装配式建筑的定制也会受到较大限制。解决上述问题有两个关键点，一是用数字化驱动全流程，实现提质增效。二是运用专业总包，尤其是安装总包，对整个施工进行品控，合理控制交付时间。
第五，数字化对产品增效的主要应用。产业链越长，数字化的应用就越加广泛。住宅开发的制造业属性开始凸显，新技术推动制造业升级的特点也体现在本轮产品迭代中。数字化的助力主要体现在三个方面，分别是以客户为中心的产品研发设计，通过数字化建立统一的缺陷管理平台，以及通过技术创新提升产品品质。我们开始讲单盘主义，实际上真正好产品的背后都是数字化支撑下系统产业链的整体运营。
梳理这些趋势，可以发现产品打造的两种模式：一种是深耕区域甚至单个城市，产品在当地实现断层式领先，不求规模，但要求单盘盈利，三四线城市的出圈产品多属这类。另一种是规模化运营，聚焦核心城市，拥有成熟产品线，并极力避免同质化竞争，在产品创新和标准化之间找到平衡。两种模式相辅相成，共同推动着产品的迭代和创新。
排版 ：土木
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